一块地，还是两块地？单价11万+的北京豪宅端礼著，为什么会引发容积率争议？

每经记者 王佳飞    每经编辑 陈梦妤    

购买端礼著之前，骆先生对这个楼盘还是挺满意的。

“离我父母家挺近的，户型还不错，总价上也能接受，宣传的容积率2.5，绿化30%听起来也不错，所以就选择了这里。”

2022年6月，骆先生购买了端礼著一套130平方米、总价1400万元的房子，但出乎他意料的是，这个小区2.5的容积率可能并不是他所理解的那样。

2021年10月，首开和北京建工联合以41.8亿元和2.57万平方米保障性租赁住房的代价，拿下了北京市丰台区卢沟桥乡万泉寺村A地块一级开发项目0616-0660、0616-0661、L05、WQS-02地块R2二类居住用地、A33基础教育用地、B4综合性商业金融服务业用地。

但现在，0616-0660、0616-0661两宗地块的官方文件和宣传资料却引发了业主、开发商之间的争议。

对于业主们的各种说法，4月10日，《每日经济新闻》记者联系了开发商方面，在表达采访意愿后，对方表示“我们没有什么可向您确认的”，随即挂断了电话。

随后，记者也联系上了端礼著相关负责人，并向其发去采访意向，但并未得到回复。

端礼著项目建设现场 每经记者 王佳飞 摄

一块地？两块地？

骆先生一开始并没有意识到容积率的问题，他表示：“有其他业主听说容积率计算不对，就询问了开发商，开发商3月8日首次向大家解释了实际情况。”

所谓容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积比率，又称建筑面积毛密度。容积率的值通常以地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数来表示。例如，在面积为100平方米的地块上，每层建筑面积100平方米，建2层，总建筑面积200平方米，容积率就是2；如果建3层，总建筑面积300平方米，容积率就是3。

一般来说，容积率越低，住宅的舒适度和品质越高，小区内楼层不高，绿化面积多，人口密度低，内部规划合理，低容积率往往被认为是豪宅的标准之一。

3月8日，端礼著项目工作人员通过微信留言首次向业主们解释，所谓2.5容积率的计算，是合并了端礼著小区北侧0616-0660地块的规划用地面积。

但根据售房合同，端礼著小区仅包含0616-0661地块，北侧0616-0660地块未被用于小区配建，而是被用于为万泉寺回迁居民配建地上停车及绿地。

从北京市住建委的预售许可证信息看，项目确实只包括0616-0661地块。

那么，为什么会出现这两块地归属的争议？

根据业主们的说法，北京市规自委口头同意将0616-0660地块的建筑面积挪到0661地块，因为两块地“统一核算指标”，记者在出让文件中也看到了这句话。

“所以开发商就将两块地总计85399平方米建筑规模面积全部放在了0661地块，开发商也承认所有建筑面积都在0661地块。”

此外，在批复文件中，0616-0661、0660地块容积率均为2.5。

根据业主提供的沟通会资料，端礼著小区北侧0616-0660地块为回迁居民停车场及绿地，不存在地上建筑面积，负责端礼著项目的工作人员所述的85,399.00平米“地上建筑面积”全部位于端礼著小区所在的0616-0661地块。于2023年3月10日在北京端礼著项目售楼处下午2点-10点的业主维权中，项目公司法人代表也确认了这一点。

但如销售合同所示，端礼著小区所在的0616-0661地块的“规划用地面积”仅为29,601.934平方米，基于一般理解0616-0661地块实际算得住房容积率约2.885（=85,399平方米/29,601.934平方米），而非销售时宣传的2.5。同时，若0616-0660地块被用于回迁居民停车场及绿地，而非为端礼著小区配建，则也可能造成基于一般理解端礼著小区所在0616-0661绿化率不足30%。

4月10日，《每日经济新闻》记者以购房人身份咨询了端礼著销售人员，对方回复的也是：“项目容积率为2.5。”

项目公司回应“没什么可确认的”

4月10日，《每日经济新闻》记者联系了北京怡璟置业有限公司（项目开发公司，下称怡璟置业），在表达采访意愿后，对方表示“我们没有什么可向您确认的”，随即挂断了电话。

2021年10月，首开和北京建工联合以41.8亿元和2.57万平方米保障性租赁住房的代价，拿下了丰台区卢沟桥乡万泉寺村A地块一级开发项目0616-0660、0616-0661、L05、WQS-02地块R2二类居住用地、A33基础教育用地、B4综合性商业金融服务业用地。地块土地面积43632.255平方米，建筑控制规模不大于101601平方米。

地块紧邻北京二环，距离丽泽商务区不足2公里，可谓寸土寸金之地。

后来，中海加入，三方共同成立了怡璟置业来开发项目。根据企查查，首开是该公司占比41%的大股东。首开是北京市场的头部企业，公司资产总额超过1800亿元，年销售额超过1000亿元，累计竣工面积逾5000多万平方米，年开复工面积1100万平方米。仅仅在北京，首开2022年便有492.4亿元销售额，排名第二位，仅次于中海的544.1亿元。

2022年6月，端礼著拿到了第一张预售证，共406套房源被批准销售，目前网签239套，网签单价超过11万元/平方米。

该项目销售人员在回答记者咨询时表示：“目前房源已经不多，一些户型要等业主清退再次销售。”

根据北京市规自委公布的地块资料，丰台区卢沟桥乡万泉寺村A地块一级开发项目0616-0660、0661、L05、WQS-02地块包含互不连接的0616-0661、L05地块部分和0616-0660地块部分，以及WQS-02地块部分。其中0616-0661地块和0616-0660地块中间有万泉寺路相分隔。

根据地块规划，“0616-0660地块配建100个机动车停车位，WQS-02地块配建158个机动车停车位，专项用于丰台区万泉寺东路9号院1号楼和2号楼的回迁房居民停车使用。”

《每日经济新闻》记者在场看到，端礼著0616-0661地块部分正在施工中，其对面确实停着很多车辆。

骆先生说：“我认识大概三四十户业主，3月11日、18日，我们去现场沟通了两次，也希望能联系到更多已购房业主。”

现在，业主们的诉求是：

1.恢复端礼著小区所在0616-0661地块2.5的容积率、30%的绿化率等核心购房指标数值。

2.如果首开认为端礼著小区实际同时包含0616-0660地块与0616-0661地块，则请端礼著项目公司为已购房消费者在销售合同中明确这一事实。

封面图片来源：每经记者 王佳飞 摄