年报解读 | 宝龙商业2022年毛利率同比微降，外拓项目一半以上为轻资产

每经记者 刘颂辉    每经编辑 魏文艺    

3月30日，宝龙商业（HK9909，股价6.15港元，市值39.54亿港元）发布2022年度业绩发布并举行业绩发布会，公司执行董事兼总裁陈德力、执行董事兼副总裁张云峰等一众管理层出席。

年报显示，2022年宝龙商业实现收入约25.49亿元，同比增长约3.5%；毛利约8.34亿元，同比增长约1.5%；归母净利润5.17亿元，同比增长4.8%。截至报告期末，公司的商业运营服务合约建筑面积约为1520万平方米，同比增加约7%。

在业绩发布会上，宝龙商业管理层表示，公司将继续坚持“五年战略目标”不变，计划2023年内新开业项目总数不少于13个，其中购物中心不少于8个。

来源：宝龙商业2022年报

2022年毛利率同比微降

年报显示，通过“宝龙一城”“宝龙城”“宝龙广场”“宝龙天地”四个品牌，2022年宝龙商业在商业运营及管理服务的收入为约17.36亿元，同比增加13.5%，占总收入约68.1%。主要是向业主或租户提供零售商业物业管理服务、租户管理和收租服务以及其他增值服务。

作为内地首批商业地产分拆商管业务上市的轻资产商业运营商，宝龙商业通过在零售商业物业开业前向物业开发商或业主提供市场研究及定位服务，为商户招揽及筹备开幕服务，2021年实现收入约为1.78亿元，占总收入约7.0%。

为购物街单位及商场提供物业租赁服务方面，2022年实现收入占总收入约5.7%，不过由于转租项目的租赁收入下跌，导致商业物业租赁收入为1.45亿元，同比减少26.1%。

截至报告期末，宝龙集团来自住宅物业管理服务的收入约4.91亿元，占总收入约19.2%。服务内容主要包括为物业开发商提供预售活动的预售管理服务，如预售示范单位及销售办事处的清洁、安保及维护服务；为业主或业主委员会于交付后阶段提供物业管理服务，如安保、清洁、园艺及维修及维护服务；为在管物业之业主、租户或住户提供其他增值服务，如交付前筹备及垃圾处理服务、公共区域、广告位及停车场管理服务。

值得一提的是，截至报告期末，宝龙商业的毛利约为8.34亿元，同比增长约1.5%；毛利率为32.7%，同比减少0.7个百分点。其中，商业运营服务的毛利约为7.11亿元，毛利率为34.5%；住宅物业管理服务的毛利约为1.24亿元，同比增长11.2%，毛利率为25.2%。

轻资产外拓力度创新高

报告期内，宝龙商业在长三角和珠三角新增签约11个项目，签约面积达104万平方米，其中第三方轻资产外拓项目面积占比首次超过50%，外拓力度创历史新高。

据年报披露，2023年宝龙商业有13个项目计划开业，2024年后还有36个零售商业物业项目计划开业。

宝龙商业管理层表示，随着规模不断扩张，将扩展更灵活的合作模式，继续加强商业轻资产项目的拓展速度，探索新的业务增长点，“2023年，预计全年轻资产外拓的面积不少于80万平方米”。

据统计，来自外部客户的收入是宝龙商业的最大收入来源。2022年来自外部客户的收入约为20.71亿元，占集团总收入的约81.2%。商业运营物业及住宅管理物业主要位于长三角地区。

报告期内，宝龙商业共有93个已开业零售商业物业，建筑面积约为1060万平方米；已签约零售商业物业142个，总合约建筑面积约为1520万平方米。住宅物业管理服务已交付项目92个，总已交付建筑面积约为1940万平方米；已签约项目140个，总签约建筑面积约为3070万平方米。

宝龙商业管理层同时指出，接下来将始终坚持以“深耕长三角”战略布局，继续对人才进行储备和培养，打造行业一流商业运营团队。同时关注和探索其他优质区域，增设六大城市招商中心，加大招商能力。

住宅物业管理服务方面，宝龙商业计划提升项目收缴率和清欠率，提升整体运营能力。通过架构整合，科技赋能、市场外拓等提升组织效能。

债务方面，宝龙商业的资产负债率为48%，同比上年减少3个百分点；现金及银行结余约为34.53亿元；合同负债约为2.29亿万元，同比减少49.9%。

据陈德力此前的介绍，宝龙商业的五年战略目标，即2025年商业占有面积要达到1500万平方米，同时商业要在全国做到五强，长三角地区做到三强。

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封面图片来源：视觉中国-VCG211338909373