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年报现场 | 招商蛇口董事长许永军:行业发展逻辑发生变化,“三新一高”将成未来决策依据

每日经济新闻 2023-03-21 21:23:35

◎“招商蛇口基本的判断是整个房地产行业的发展逻辑方法发生变化,但是以美好生活作为需求,尤其是空间生活需求的市场砥望仍然不变,需求量非常大。”

◎“我们都要以REITs退出为刚性条件,充分利用REITS盘活存量资产,形成商业逻辑的闭环,助力资产运营业务和城市服务业务发展壮大,引领行业新发展模式。”

每经记者 陈荣浩    每经编辑 魏文艺    

3月21日,招商蛇口(SZ001979,股价13.49元,市值1044亿元)发布2022年度业绩报告,并举行业绩发布会暨投资者交流会,公司董事长许永军、董事总经理蒋铁峰、财务总监黄均隆、董事会秘书余志良等出席会议。

年报显示,2022年招商蛇口实现营业收入1830.03亿元,同比增长13.92%;归母净利润42.64亿元,同比下降58.89%;基本每股收益0.41元,同比减少64.66%;累计实现销售面积1193.65万平方米,销售金额2926.02亿元。

谈及行业发展,许永军表示,“随着地产行业四个红利消失和逐渐减弱,地产行业的运营逻辑已发生根本改变,‘三新一高’(即新发展阶段、新发展理念、新发展格局及推进高质量发展)成为房地产行业新的方向,这也将成为未来3到5年决策的依据。”

招商蛇口业绩会现场 图片来源:每经记者 陈荣浩 摄

多维度调整以适应行业变化

“招商蛇口基本的判断是整个房地产行业的发展逻辑方法发生变化,但是以美好生活作为需求,尤其是空间生活需求的市场砥望仍然不变,需求量非常大。”

许永军在业绩会上表示,“我在很多场合说过,上千年来‘安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜’这种诉求一直没有变过。”

那么,企业该如何适应行业变化?许永军给出的答复是,招商蛇口接下来将从“三大改变”“三大业务”“四大抓手”“一大驱动”四大综合维度进行调整。

“业务模式的变化,是我们适应行业变化做出的选择之一。”许永军表示,招商蛇口通过对过去8年进行复盘,对过往业务进行了重新划分,归纳出了三大核心业务,包括开发业务、资产经营业务和城市服务业务。

“其中,开发业务是以住宅为主的可售型产品,资产运营包括商业办公、公寓、酒店、产业园区等持有物业管理与资产管理,而城市服务包括物业管理、游轮产业、康养等城市运营服务。”

除了在业务划分上进行调整外,招商蛇口在业务聚焦上也发生了改变。“所谓的四个聚焦,是指区域聚焦、业务聚焦、管理聚焦和风控聚焦。”

据许永军介绍,“业务和区域聚焦,是为了积极把握空间布局的结构机会,把资源投向重点城市,在国家战略重点区域聚焦,积极有为产业集聚,去改善公司当前业务多而不强的现状,以市场导向发展效益。”

“管理聚焦就是聚焦核心区域核心业务,进行人力资源、组织架构、激励机制的优化调配,强化内部效力;而风险聚焦更不用说了,招商蛇口是一家央企,对风险控制还是很看重的,大家知道这三年来对我们最大的评价就是一个稳字,这也是我们未来发展的基础,也是这几年我们好于同行、优于大势的重要原因。而防风险的核心是从资产和负债两端入手,严防流动性风险,负债端严守三道防线。”

充分利用REITS盘活存量资产

谈及公司未来的发展方向,许永军提到,招商蛇口目前正处于中长期业务结构转型的换挡期。

“我们需要加强安全生产长效机制,其中开发业务是招商蛇口的基本盘,是规模和利润的主要保障。”许永军表示,在当下招商蛇口将稳固基本盘,为第二增长曲线的培育提供缓冲和支持。

“所以,我们的社区开发业务必须要稳住营收规模,提升利润水平。将继续坚持以销定产,保持区域聚焦、城市生根,坚定执行以市场为导向,牵引公司资源的优化配置,持续提升我们在重点城市的市场份额。”

此外,许永军还介绍了招商蛇口在资产运营方向的侧重点。他表示,资产运营业务作为招商蛇口重要的新动能和业务之一,将坚持双百战略,持续推进业务聚焦有进有退和主仆有别、轻重并举的发展策略,坚定不移地实现百亿经营收入目标。

“其中,集中商业、产业园区、长租公寓是招商蛇口资产运营的三个重要赛道,集中商业以能力提升为前提,聚焦核心市场,完成集中商业城市布局,夯实核心资产培育。”

在许永军看来,产业园区未来的发展方向将是围绕增量做存量,实现从物业空间运营到产业发展运营的转变,做强产业投资能力。而公寓的定位是轻重结合,打造租赁公寓全程专业运营商,坚持有规划有选择的投资发展原则,关注重点城市租赁用地。

在谈到招商蛇口所布局的租赁公寓的条件时,许永军表示,“我们都要以REITs退出为刚性条件,充分利用REITS盘活存量资产,形成商业逻辑的闭环,助力资产运营业务和城市服务业务发展壮大,引领行业新发展模式。”

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封面图片来源:每经记者 陈荣浩 摄

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