每日经济新闻 2023-02-07 20:18:27
每经编辑 张锦河
近期，全国多地首套房贷利率不断下行，与存量房贷利息差扩大，引发了一波提前还贷潮。
许多银行为了保存量房贷余额，给提前还房贷的人群设置门槛和障碍，如取消线上预约、必须到线下网点填写申请，要求提前还贷客户缴纳违约金，或者捆绑理财销售。
图片来源：视觉中国-VCG11458879941
据一财经，北京金诉律师事务所主任王玉臣对记者表示，根据民法典相关规定，如果提前还贷不损害银行的利益，银行无权拒绝债务人提前还款，而是否需要缴纳违约金，则需具体看贷款协议如何约定。
据齐鲁晚报6日报道，青岛市民陶先生名下有两套房子，都还有部分贷款要还。“我是2021年上半年为了孩子上学买的二套房，当时正赶上房贷利率高点，不仅放款慢，贷款利率还上浮了100个基点。”陶先生是在某国有大行申请的住房贷款，没想到刚办完贷款没多久，政策就开始大转变，从贷款人“求”着银行贷款变成银行主动找着放款，利率还不断下降，让他很是窝火。
“贷款本来就贷到了高点，眼下各种理财产品收益却越来越低，连专业人士给我推荐的基金都亏损10%以上。”陶先生说，这两年攒的钱加上年终奖发了5万元，他就考虑提前还20万的房贷，“我是去年12月初提起的提前还款申请，当时就告诉我得年后才能还，最早2月，得看当月额度，也有可能要等到3月。”
图片来源：视觉中国
“这一没预约上，钱就花没了。”陶先生说，春节期间被对象拉着去云南玩了一趟，一下把年终奖基本花完了。而节后他问了问银行，想还款还得等一个月。
据每日经济新闻6日报道，2月3日，周五，广州天河区。林松特意向公司请了一天假，早上6点起床，他要辗转去银行营业厅线下申请预约提前还房贷。“我6点起床坐广州地铁再转佛山地铁，现在转公交车，没有线上申请渠道，跑线下超级麻烦。”
林松所购的房产在佛山市，2018年，林松向中国银行贷款52万元，期限30年，利率5.13%。林松说这已经不是自己首次提前申请还银行房贷了。去年8月，他曾在中行APP申请，一周后通过各方反馈银行通过了审核，“一共还掉了30万元，目前还剩下18万元贷款余额，贷款期限30年，每月还款金额1088元。”
这几天，当林松想要再次通过中行APP申请提前还房贷时发现，APP已提示“暂不支持提前还款操作”。
同样的案例也发生在上海。赵兆说，自己2019年初在上海购买了一套房产，彼时共支付首付500万元，向工商银行贷款了180万元，其中有80万元是商贷，期限30年，利率5.19%，另有100万元公积金贷款，期限15年，利率3.57%。还款4年后，赵兆商贷还剩75万元，公积金还剩79万元，现在每月合计还房贷约1.1万元。这几天，赵兆在工商银行APP上申请了提前还贷，但还需等待2个月。
“排队还贷”，是近期“提前还贷潮”的缩影。
王女士对记者表示，她于近日在某国有大行手机APP上申请提前还贷，提交申请后，下午收到银行短信称提前还款申请已审批通过，但还款的日期已排到了4月份。王女士向记者无奈地摊了摊手，“没想到，现在怎么这么多人排队还贷。”
记者曾在去年对“提前还贷潮”进行过走访调查。当时，互联网从业者小金对记者表示，自己购房较早，贷款利率低，目前月供只有一千余元。“要是还进去想再贷出来就没门了，提前还款还要收罚息，权衡后我打算将闲置资金用于理财。”
近期，小金的想法有所改变，打算提前还一部分。然而当他打开手机银行却发现，提前还款需要审批，“最终结果以审批为准”。
购房者小金打开手机银行发现提前还款需要审批
资料来源：受访者提供
询问银行得知，提前还款不仅需要排队到4月，还有违约金。“过去，提前还款的违约金基本可以协商免除；现在，提前还款的违约金需要全额赔付，严格按合同来。”小金无奈地说。
更有甚者，“某国有银行提前还贷的业务已经排到今年十月份了”，一位该行员工表示，该行曾专门开会讨论如何应对“还款激增”问题。
不止“排队”，一些银行的手机银行提前还款的预约通道悄然关闭，也引起了广大购房者热议。有人表示这一功能的下线带来诸多不便，如异地工作人群想要提前还款，则不得不前往贷款行所在地办理。
小林是一名金融从业人员，去年9月，眼见所投资的理财产品收益率与“高高在上”的房贷利率渐行渐远，遂将理财资金赎回，提前还了一部分房贷。近期，当小林想再还一部分房贷时，却发现手机银行上的“提前还款申请”选项已然无踪。
一些手机银行提前还款线上申请通道已关闭
资料来源：受访者提供
“一些购房者反映，部分银行关闭了手机APP上提前还款的功能。而这些购房者就算申请成功，也要赔付违约金。例如，最高赔付6个月利息等。”小林对记者表示。
提前还贷为何越来越难？某国有银行人士向记者透露，“我们总行在去年11月升级了系统，开始管控提前还款额度。以前是想还就还，现在是每个月给每个机构一个还款额度，然后预约排队。”他表示，目前该类业务办理都是“机控代替人控”的导向，“能系统控制绝不人工控制，降低操作风险。”
据北京日报，除了以“消费贷”“经营贷”过桥房贷可能存在的法律和经济风险外，现实生活中，还有一些贷款中介公司冒用银行的名义，通过短信、电话等方式，以“利率低”“时限长”“放款快”等说法诱导购房者，推销通过“经营贷”“消费贷”等方式从银行套取资金，让贷款“曲线”流入楼市，减少购房者的房贷利息。
在具体操作过程中，这类贷款中介一般会先为购房者提供资金用于结清房贷，再让购房者以该房产作为抵押物向银行申请经营贷款，从中谋取高额中介服务费用、资金过桥费用等。面对购房者不具备申请“经营贷”的资质条件，部分资金中介宣称“包办注册公司流程”，“帮助”购房者顺利获批经营贷款，实际却是利用购房者信息注册了一个无业务、无流水的“空壳”公司。甚至还有些中介公司诱导借款人提交虚假材料导致借款人涉嫌骗贷。
北京金融法院法官介绍，中介宣传“‘经营贷’或‘消费贷’置换房贷”的说法，对于购房者而言，确实诱人，但是必须警惕这些中介公司“帮助”购房者违规套取贷款背后隐藏的风险或陷阱。目前，司法实践中不乏金融消费者经济利益受损的案例，有的“贷款中介”打着银行的旗号，以低息为诱饵招摇过市，直到消费者真正签协议的时候才发现，中介会收取很高的服务费用，折合贷款成本甚至超过银行业金融机构的房贷利率。
如果在签订协议的时候，中介没有对消费者尽到全面的提示义务，消费者稍不留意就会掉入高额服务费的陷阱，严重侵害了消费者的知情权和选择权。更严重的是，有些中介公司在帮消费者办理贷款的过程中，非法套取个人信息，在消费者不知情的情况下，将其信息向他人泄露，二次或多次进行出售来非法获取利益。还有的“黑中介”甚至让消费者贷款后再度诱导骗走其贷款，使消费者陷入钱贷两空和被银行申请法院强制执行的境地。
对于此种情况，部分地方银保监局、行业协会发出提示预警。如浙江银保监局温馨提醒：警惕“贷款中介”诱导，认清违规转贷背后隐藏的风险，依法合规办理贷款业务，诚实守信，按照合同约定使用贷款资金，共同维护良好市场秩序。深圳市房地产中介协会官网于2023年2月2日也发布了《关于严禁全市房地产中介机构及从业人员参与违规利用“经营贷”的郑重提示》，其中提示严禁房地产中介参与贷款中介、金融中介、“影子”中介等场外机构和个人违规利用“经营贷”的不法行为。
买房是老百姓生活中的一件大事，购房者如果有提前还贷需求，应该通过正规方式进行，不仅要遵守合同条款约定的条件，更要坚守合法合规的底线，勿盲目跟风、轻易上套。同时，银行方面要做好贷前调查、贷中审查、贷后检查工作，一旦发现违规现象要及时整改，严厉惩处与中介勾结的员工行为，做好金融消费者权益保护工作。
对个人来说，判断是否需要提前偿还个人贷款，应该关注以下几点：
一是可以权衡自身投资收益与贷款利息之差，再谨慎做出是否提前还款的决定。
二是考虑还款方式，谨慎选择是否提前还款。目前我们房贷的还款方式主要分为等额本金还贷法和等额本息还贷法，一般来说，等额本金这种还款方式前期偿还的本金多、利息少，而等额本息这种还款方式前期偿还的利息多、本金少，各位购房者可以根据还款方式的不同，计算已还本金、利息额度，作出更利于自己的还款选择。
三是关注还款计划的变更情况，若提前还款，因涉及到对原借款合同约定的贷款期限或贷款金额的变更，购房者应根据自己的经济状况谨慎选择提前还款的方式，并按照新的还款计划履行还款义务，切莫因没有留足还款资金而导致新的违约情况。
四是要与银行认真核对还款方式、还款金额、还款期限等内容，并留存好还款相关凭证，以备发生纠纷时能够提供相关的证据进行证明。
许多购房人在申请提前还房贷时，遭遇银行设置障碍、拖延时间，有银行提出收取违约金或补偿金，也有银行客户经理提出捆绑理财产品，这些符合相关规定吗？
据第一财经，王玉臣对记者表示，《民法典》第五百三十条规定：债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但是提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。“所以如果提前还贷不损害银行的利益，银行是无权拒绝的。”他解释道。
面对申请提前还房贷的客户，银行是否可以收取违约金或补偿金？王玉臣认为，除了看相关法律规定外，还要注意看双方的协议约定，很多情况下是以双方贷款协议约定为准。如果不符合相关法律规定，又没有相关的协议约定，则银行就无权单方要求收取补偿金或违约金。
“部分银行的按揭贷款合同文本中，会约定提前还贷需要支付违约金，这一点对购房人是不利的。有些购房者会认为这是格式条款、是霸王条款，属无效的，但在司法实践中这种条款被认定为无效的概率是极低的。”王玉臣补充道。
一直以来，个人住房贷款被视为银行资产质量最优质的贷款业务，不良率低于个人经营贷、个人消费贷和信用卡贷款等。截至2022年年末，“提前还贷”已经对银行业增速产生一定影响。
根据2月3日银保监会披露的2022年银行业运行数据情况，2022年，全国商业银行累计实现净利润2.3万亿元,同比增长5.4%，比2021年增速降低7.2个百分点。截至2022年年末，人民币房地产贷款余额53.16万亿元，同比增长1.5%，比上年末增速低6.5个百分点，其中个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点，贷款增速延续下滑态势。
每日经济新闻综合自第一财经、北京日报、齐鲁晚报、每日经济新闻（记者：刘嘉魁）
封面图片来源：视觉中国-VCG11394638945
如需转载请与《每日经济新闻》报社联系。
未经《每日经济新闻》报社授权，严禁转载或镜像，违者必究。
读者热线：4008890008
特别提醒：如果我们使用了您的图片，请作者与本站联系索取稿酬。如您不希望作品出现在本站，可联系我们要求撤下您的作品。
欢迎关注每日经济新闻APP
