央企招商蛇口率先试水“第三支箭”，披露股份购买资产预案，丰厚深圳前海稀缺土储

“央企还是有担当，选最高的价格定增。”、“有实力，有担当，优质的地产商就是不一样，直接定增选的最高价15.06元，还有36个月的锁定期，定增后股价低于发行价还延长6个月锁定期，这个定增价加锁定期值1到2个涨停。”来自雪球的投资者留言。

12月16日晚间，在停牌10个交易日后，招商蛇口一口气公布了17份关于筹划发行股份购买资产并募集配套资金事项的相关预案公告，并将于12月19日开市起复牌。预案公告一经公布，立即引发了投资者热议。

预案显示，招商蛇口拟通过发行股份购买深圳市投资控股有限公司（下称“深投控”）持有的深圳市南油（集团）有限公司（下称“南油集团”）24%股权、招商局投资发展有限公司（下称“招商局投资发展”）持有的深圳市招商前海实业发展有限公司（下称“招商前海实业”）2.89%股权。据披露，本次发行股份购买资产的股份发行价格为15.06元/股。

乘着近期政策东风，招商蛇口决定借机理顺对前海自贸投资的持股结构，优化股东治理机制以及开发决策效率。做为首家快速响应证监会“第三支箭”重磅利好的头部房企，此时的快速落定决策和执行，无论对于招商蛇口持续稳健发展，还是尚处在底部调整的地产行业来说，均将带来信心和鼓舞。

响应政策，率先试水“第三支箭”

11月28日晚，证监会发布“第三支箭”，决定在股权融资方面调整优化5项措施，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资，调整完善房地产企业境外市场上市政策，进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。

彼时，多名行业权威人士及研究机构公开分析认为，信贷、债券、股权三个融资渠道“三箭齐发”，合力推动房地产融资，特别是最近推出的“第三支箭”支持股权融资，优质房企将率先受益。

在政策发布一周内，招商蛇口启动了筹划发行股份购房资产的计划。12月2日，招商蛇口便与深投控就关于参与本次交易的意向函进行探讨。深投控称，将与招商蛇口及相关方就交易方案及细节内容进行进一步谈判，交易价格将在本次重组对标的资产的评估报告出具后确定。在政策和市场环境宽松下，双方交易谈判进程顺利加快。

12月16日，招商蛇口召开第三届董事会2022年第十二次临时会议，审议通过了《关于<招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易预案>及其摘要的议案》等相关议案。

预案显示，除南油集团24%股权外，本次招商蛇口发行股份购买的资产还包括招商局集团下属招商局投资发展有限公司持有的深圳市招商前海实业有限公司2.89%股权，同时拟向不超过35名特定投资者非公开发行股份募集配套资金，发行股份数量不超过此次交易前上市公司总股本的30%，金额不超过此次向交易对方发行股份支付对价的100%。

招商蛇口在公告中承诺，本次募集配套资金在扣除中介机构费用和相关税费后，将用于存量涉房项目、标的公司的项目建设、补充流动资金、偿还债务等，不用于拿地拍地、开发新楼盘等。其中，本次募集配套资金用于补充流动资金、偿还债务的比例不超过本次交易作价的 25%，或者不超过本次募集配套资金总额的 50%。

对于此次上市公司重大资产重组事项的突破性进展，招商蛇口表示，公司积极落实监管精神，为充分发挥上市公司股权融资功能，盘活存量资产，加快项目建设，做强公司主营业务，增强持续盈利能力，改善公司资产负债表增强抗风险能力，促进公司高质量可持续发展。

响应政策率先试水“第三支箭”，也引得了机构投资者关注认可。开源证券12月12日发布研报给予招商蛇口买入评级。理由主要包括上市公司重启股权融资并购，融资渠道畅通，单月销售持续增长，投资拿地保持节奏，单月新增2宗地块等。

理顺持股结构、丰厚稀缺土储，助力片区价值腾飞

值得关注的是，招商蛇口2020年曾推进发股购买南油集团24%股权以加码前海。

相较2020年重组以及12月5日的停牌公告，招商蛇口本次重组预案明确新增深圳前海实业2.89%股权作为标的资产，该标的资产由招商局集团间接全资持有。本次交易标的资产为南油集团24%股权、深圳前海实业2.89%股权，核心资产为其对应前海自贸投资合计约6.83%权益，前海自贸投资是深圳前海片区重要的土地持有主体与开发建设及投资运营主体。

重组预案披露，前海自贸投资持有的土地位于前海片区核心区域，前海片区是深港联动发展、粤港澳大湾区协同发展的重要联结与轴心，对粤港澳大湾区发展具有引擎作用。通过本次重组，将进一步增强招商蛇口对于前海自贸投资的控制，有利于提高其在前海片区享有的资源价值。

招商蛇口也对重组后企业可持续发展和片区价值腾飞表现出相当的信心。2021年以来，前海片区定位不断得到提升，前海片区未来价值前景持续打开，更与香港北部都会区深度联动，推进高端经济合作发展；就在招商蛇口停牌期间，证监会12月8日指出研究推动公募REITs试点范围拓展到商业不动产领域，前海片区就产业发展配套有丰富的商写不动产。招商局集团作为驻港央企，在当前时点选择将前海片区权益注入招商蛇口并在短短十日内完成决策，体现出招商局集团对招商蛇口发展的果决助力，以及对前海片区发展前景、深港联动发展的深刻前瞻。

披露资料显示，招商蛇口对前海自贸投资的持股结构相对复杂，招商局集团、深投控本次资源注入，有利于招商蛇口理顺对前海自贸投资的持股结构，优化股东治理机制以及开发决策效率，在前海片区发展新态势下，招商蛇口后续加快前海开发建设，价值兑现与发展前景尤为可期。

据悉，招商蛇口在2022年实施了一系列积极的经营举措，聚焦核心区域增加优质土储，推进包括“全民经纪人”计划在内的多项营销措施，根据招商蛇口三季报数据，虽然在拿地端增加了大量投资，但其资产负债率仍为龙头房企中较低水平。本次招商蛇口融资用于业务发展，进一步增厚权益资本，在相关支持政策陆续推出的背景下，未来乘势发展前景升级。

自证监会房地产企业融资政策出台以来，多家房地产上市公司已推出再融资、并购重组方案，招商蛇口自停牌公告发布以来，作为龙头房企，更是受到市场的广泛关注。长江证券研报对此点评：招商蛇口顺势增发购买优质资产，积极扩表迎接新周期。

（本文不作为投资建议，信息披露以上市公司公告为准）