微观这一年·房企| 北京万科：待开发项目仅剩1个，“历史问题”待解

每经记者 王佳飞    每经编辑 陈梦妤    

2022年6月1日，北京二批次集中供地收官，14宗成交共计揽金499.6亿元。一个久违的名字出现在了这次土拍的报名表里——万科，阔别北京土拍已经3年。

但万科在这次土拍中也仅限于报名，最终仍是一无所获，这也符合万科今年在北京及环京的表现，继续保守。这份保守中，有万科的主动选择，也有为过往的买单。

仅剩1个拟开发产品

根据中指院统计，2022年前10月，万科在北京的销售额为109.5亿元，排第13位。而2021年同期，万科的销售数据是228.4亿元，排名第5位。如果说销售额腰斩属于意料之中，因为这是整个市场回调的缩影，但排名下滑实属意料之外。

近3年来，由于没有新增项目，北京万科正在淡出人们的视野。除了没有新项目，万科在北京的一些既有项目去化率也不甚乐观。

4月28日，万科云庐拿到了最新一张预售证，可售396套房源，但截至12月7日，《每日经济新闻》记者查询北京住建委官网，该预售证下仅网签32套，不足1成。事实上，万科这一项目最早一张预售证于2019年12月1日取得，目前住宅网签也仅105套。

位于石景山区的翡翠山晓家园，最新一张预售证是2021年12月26日获得的，共150套房源获批销售，但是一年过去了，该项目住宅网签套数仅31套，网签率仅20%左右。

2022年半年报中，万科详细地列出了在北京已完工、在建、拟开发等项目，收缩趋势一目了然。

2022年上半年，万科在北京已完工开发项目共12个，有北京埃弗顿、北京大都会滨江、北京长阳半岛等；施工中的项目仅7个，分别是北京城市之光东望、北京翡翠西湖雲庐、北京哈洛小镇等，大部分预计不到2023年底便会竣工。而万科在北京拟开发的产品仅有1个，是预计在2023年11月开工的北京哈洛小镇，预计竣工时间为2025年。除此之外，万科在北京再无拟开发项目。

而在万科2022年中期业绩说明会中，管理层如此形容上半年万科的拿地动作：“今年1-7月，万科获取21个项目，总投资额463亿元，权益324亿”。

不过，这些投资和北京区域无关。

自持物业难题待解

2021年，卢冰成为万科北京区域首席合伙人，上任以来，这位北京新掌门人公开露面的次数并不多，但他从未回避北京万科的“历史遗留问题”。

摆在卢冰面前的所有历史问题中，头等重要的是自持物业比例偏高，他在2022年的媒体交流会上介绍了万科北京的租赁业务：“草桥社区房源加上去年推出的高立庄社区后期房源，2022年北京万科大约有4800套租赁房源入市。预计到2025年，租赁住房共约5000套。”

万科在北京的租赁业务具有示范性作用。早在2020年7月，万科在丰台区成寿寺的泊寓·院儿正式落地开放，这是全国首个集体土地租赁项目，随后还有同样性质的高立庄项目入市。

根据卢冰在媒体交流会披露的数据，截至2022年9月，万科在北京获取集体用地租赁住房22167间，约占市场30%。

然而，和高周转的房地产开发业务相比，租赁业务回报率相对低。若是自持物业，更是对企业资金流动性的考验。对房企来讲，按月收取租金，显然不如一次性出售来得痛快，而在北京，万科手中还有更多不能用于出售的资产。

2016年，万科和联合体共花费109亿元拿下了海淀永丰两宗地块，条件是需要全部自持。在这两宗地块上，万科打造了翡翠书院项目，只能出租，不能出售。2018年起，翡翠书院便开始入市租赁，最长租期10年。据新华社此前报道，翡翠书院90平方米三居室月租金为1.5万-1.8万元，如果一次性签订10年的租期合同，租金180万元起；180平方米以上复式四居室月租金为3万-4万元，10年租金最高480万元。此外，根据万科披露的数据，把地价与建安、人力、资金及持有等成本加总之后，项目总投入约160亿元。

直到今天，翡翠书院的营销广告在各平台依旧随处可见，想仅凭租金回收成本显然有些力不从心。

万科在北京一时难以快速变现的资产不仅有自持类租赁公寓，还有商办项目，这些项目万科一些仍在散售，有的则改变了性质用于出租。

2017年后，北京便规定商办类项目不得改变为居住用途，但到2018年，万科开发的万科天地项目仍有销售，不过万科当时的说法是“跟万科没有关系，相关报道涉及的是一家房屋中介公司”。

个别性质为商务公寓的项目至现房状态仍在出售。北京市住建委官网显示，通州万科滨水中心这个商务型公寓已经在2021年转为现房销售，批准销售套数为251套，拟售单价6.5万元/平方米，但时至今日，该项目也仅网签35套，成交均价只有5.5万元/平方米。

2019年，万科为了手中的商办类项目，在北京成立了北京万科公建平台，希望能通过运营的方式变现。

2021年，位于顺义的天竺万科中心D座、万科28街区2号楼商业办公项目被批准改建成为宿舍型租赁住房项目，也是一种解决思路。

有业内人士向记者指出，自持物业虽然能够平滑企业的收入曲线，避免大起大落。但如果比例太高，则影响现金流，尤其是现金为王的当下。北京万科过去年年花在自持物业的资金成本太高（如海淀永丰项目），影响了拿地节奏，以至于其余房地产开发业务几乎陷入停摆。因此，如何重新启动新项目的拓展和开发，才是摆在卢冰面前的头等大事。

环京存货余波未平

不仅仅在北京，环京区域的市场表现也牵绊着万科。

万科在2022年半年报中表示，对廊坊朗润园、廊坊启航之光、涿州新辰之光、霸州孔雀湖77亩地、39亩地项目等环京项目按照目前市场价格状况和项目实际销售情况计提了存货跌价准备。

环京楼市已低迷多年。2017年6月，廊坊正式限制外地户籍购房，交满3年社保才能买，燕郊、大厂、香河等地房价纷纷腰斩。

2018年10月9日，华夏幸福发布公告，称其全资子公司拟就部分项目与北京万科合作开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州的项目，总用地面积约339,338.36平方米，均为住宅用地，交易价款约为32.34亿元。

彼时万科方面给出的理由则是：“华夏幸福长期深耕环京区域，有着优秀的开发实力和品牌形象；另一方面，我们也持续看好环首都经济圈未来的发展。”

4年过去了，市场市场反应喜忧参半。喜的是，廊坊在2022年8月5日正式对外宣布取消了住房限购、限售等政策，或许未来还有更多市县“松限”。忧的是，市场量价仍然跌跌不休。根据中指院统计，10月，廊坊新建住宅平均价格为11672元/平方米，同比下跌2.67%；商品住宅成交规模为13.06万平方米，同比下跌4.75%，环比下跌18.39%，似乎仍未有回暖迹象。

万科在环京的存货跌价准备，不知道还要持续多久。

3月底的业绩会上，万科管理层曾经表示：“我们形成的资产要达到合格的标准，达标是核心词。整个生产经营过程有没有达标，拿的项目对不对，做的投资对不对，能不能兑现，资源转化是否跟上去，核心词在于达标。”

“谁都希望往自己的区域里多投，从2021年开始万科做了相关的安排和部署，投资额度不再分大饼，从2021年开始的投资更加集中向市场稳定、向安全边际高、向团队操盘能力强的地区，我们把投资往这方面倾斜。”

封面图片来源：摄图网-501142606