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重磅!证监会将推动REITS向长租房及商业不动产领域扩容 房企资金压力有望缓解

每日经济新闻 2022-12-08 14:01:20

◎下一步,证监会将继续推动更多优质项目发行上市,扩大REITs试点范围,尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域,打造REITS市场的保障性租赁住房板块,研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

每经记者 刘颂辉    每经编辑 陈梦妤    

12月8日上午,证监会副主席李超在“首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会”论坛上介绍,我国基础设施REITs试点启动以来,各项工作平稳有序推进,市场认可度较高,形成了良好示范效应。

李超表示,下一步,证监会将继续推动更多优质项目发行上市,扩大REITs试点范围,尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域,打造REITS市场的保障性租赁住房板块,研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

截至午盘,从申万行业看,房地产板块涨幅最大,为2.4%,其中财信发展、大悦城、空港股份等涨幅居前。

保租房REITs社会经济效用初现

据李超介绍,自2020年4月基础设施REITs试点启动以来,截至今年11月底,我国共批准基础设施REITs产品24只,已上市22只,募集资金超过750亿元,总市值约830亿元。

项目涵盖了收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等多种资产类型,募集资金主要用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域。

李超表示,在服务方向方面,境外成熟市场REITs普遍在房地产市场低迷时期推出,基本从商业地产领域起步发展。实践表明,推进多层次REITs市场建设,有利于促进盘活交通、能源、园区、仓储物流、市政、生态环保、保障性租赁住房等基础设施领域资产,支持房地产市场平稳健康发展。

住建部亦在完善保障性租赁住房REITs相关政策。住建部住房保障司副司长潘伟表示,保障性租赁住房REITs是以保障性租赁住房为基础资产,主要通过未来运营产生的租金作为投资收益,向投资人发行的的资产证券化产品。发展保障性租赁住房REITs,是积极推动REITs市场平稳健康发展、通过金融支持保障性租赁住房市场建设的重要举措。

潘伟认为,目前,保障性租赁住房REITs的良好社会经济效用已初步显现。租赁住房市场规模庞大,发展前景广阔,保障性租赁住房REITs发展大有可为。但仍有地方反映,为更有效推动保障性租赁住房REITs工作,还需要继续拓宽发行主体,进一步完善保障性租赁住房税收优惠政策等。

以上海为例,作为长三角一体化发展的龙头和国际金融中心城市,在去年首批REITs项目上市当日即制定出台了“上海REITs20条”。

据上海市发展改革委副主任王华杰介绍,上海张江光大园项目入围了全国首批REITs项目,上市一年多来累计涨幅近40%。临港创新产业园和东久新经济产业园项目于今年10月份上市,成为全国首批以标准工业厂房为底层资产的公募REITs项目。下一步,上海将持续做好基础设施REITs试点各项工作,聚焦R4用地、保障性租赁住房和产业园区等领域,推动更多优质项目发行上市。

底层资产扩容利好房地产企业

不容忽视的是,我国REITs市场尚处于起步阶段,其发展成熟仍需要一段时期。

北京大学光华管理学院院长、金融学教授刘俏认为,下一阶段,中国REITs市场需要注意的关键点在于,产品结构较为复杂,产融结合不充分,流动性相对不足等。

建议启动户籍制度改革、公积金制度改革和租赁住房建设,三者结合在一起,REITs作为一个机制,为解决这些问题提供一些可行的思路和方案。新一轮改革的关键点在于,住房公积金从供给端发力,利用社会资本(公募REITs或其他长期资本),结合市场机构成立运营主体,联合收购、运营、新建地方保障性住房、人才公寓、租赁住房,为公积金缴纳者提供多层次服务。

同时,政府以划拨地出资,“地价折扣”视为地方政府对租赁住房的支持,既不增加地方政府财务压力,又有利于盘活存量资产,帮助化解地方债务风险。

复旦大学泛海国际金融学院院长钱军则指出,目前REITs市场的特点在于底层资产较为单一,亟需处理的是将底层资产扩容,尤其包括城市的保障性租赁住房和各类商业房地产。

“以基建为底层资产的REITs收益虽然稳定,但收益率较低。从收益和风险上来看,都与基础设施建设发行的债券类似。”在钱军看来,REITs对基础设施建设进行投资的试点逐步完善,也应该鼓励REITs加大对保障性租赁住房的投资,“增加REITs对保障性租赁住房的投资,符合‘租购并举’的政策要求。”

此外,钱军还提到,对于当前我国商业性房地产存量空置率高的情况,鼓励REITs投资商业性房地产,将有助于商业性房地产市场恢复。对办公楼和商场等进行投资,则将促使REITs底层资产多元化,收益多元化,特别是将缓解房地产企业的资金压力。

封面图片来源:摄图网-500331318

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