越秀房托董事会主席林德良：商业地产价值最大化首先是物业估值的最大化

每经记者 包晶晶    每经编辑 陈梦妤    

11月2日，由观点机构主办、每日经济新闻联合主办的2022观点商业年会在上海举办。

越秀房托董事会主席、执行董事及行政总裁林德良在发表演讲时指出，后疫情时代，商业地产要实现从物业管理到资产管理转变。专业市场的业态对整个产业链的整合能力提出了很高要求，现在不是简单做品牌，而是做品牌的孵化器。

商业地产现在的环境，无论是投资端、消费端或者出口端，都出现了不同程度的修复趋势。从消费端可以看到，社会消费零售总额同比回正，消费信心恢复在继续，汽车、珠宝类消费还是增长的；另一方面，商业地产土地市场收窄了供应，大宗交易出售很多，但交易活跃度不高。

他举例说，以前做写字楼更多是做一些渠道扩展，租户结构的改变等等，现在写字楼是做灵活办公，增强客户黏性等等。这个平台怎么样更智能、更健康、更社群化，打造写字楼的产品和服务，这是我们追求的第二曲线。

从零售端看，以前一些品牌协同、价值挖掘、经营动向等等是重点，显然现在不够了。除了管理租户，还需要管理租户的客户，需要一些数据的导入，对商家会员的赋能，包括做科技赋能、资本赋能。酒店公寓业态方面，以前是稳客房、抢餐饮，现在是做整合，和写字楼、商场互动，包括从传统的酒店管理转变到酒店的资产管理。

后疫情时代，商业地产的机遇来自减压、跨界、碳中和引发的新风尚三大方面，比如商业空间导入减压的空间、情绪体验的业态等，“咖啡+”跨界、露营跨界等，一些餐饮、咖啡业态也导入了绿色环保理念。这三个方面需要从利润曲线来思考。

林德良指出，商业地产价值最大化第一是物业估值的最大化，疫情之后我们运营的策略是选择短租约，要价值最大化，就要把运营的逻辑放在里面。第二是ROE，管理好资产效率，控制好资产比例。第三是NPI，包括提升经营收入，优化经营，提高租金单价和出租率，实现租金提升，增加非房产租金类的收入，缩短换租周期，合理控制直接成本，合理规划房产税，压缩营销推广费、保险费、评估费等等，通过不同手段降低成本支出。

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