这座一线城市发布“租房参考价”，覆盖超4000小区...房租会不会降下来？

每经编辑 孙志成    

10月28日，深圳市房地产和城市建设发展研究中心发布关于《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》的通知。

通知提及，为促进深圳房屋租赁市场平稳健康发展，提高租赁市场价格透明度，现发布《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》，具体可通过租赁参考价格查询平台进行查询，此后将根据租赁市场变化情况适时更新房屋租赁参考价格。

覆盖深圳全市各区

此次发布的租赁参考价格覆盖深圳全市各区（含大鹏新区），包括4319个小区（其中，存量商品住房楼盘3786个、统建楼楼盘318个、商务公寓楼盘215个）、2042个城中村私宅、4500个产业园区配套宿舍区以及6702个产业园区。

在深圳市房屋租赁参考价格查询平台界面，可分小区、城中村私宅、产业园区配套宿舍以及产业园区四种类型查询租房价格，平均价格也会在地图上分区显示。

来源：深圳市房屋租赁参考价格查询平台

从价格看，以小区为例，租赁参考价排名前三的区分别是南山、福田、罗湖，商品住房的参考价分别为109元/平方米·月、98元/平方米·月、80元/平方米·月，其余7区的参考价均低于70元/平方米·月。

而以商务公寓为例，南山、福田、罗湖商务公寓的月均租赁价格分别为154元/平方米·月、144元/平方米·月、105元/平方米·月。

据了解，房屋租赁参考价格以深圳各类房屋属性数据和近一年租赁市场交易数据为基础，按照《房地产估价规范》等相关要求，综合运用地理信息技术、大数据分析等多种批量评估技术手段最终确定。此次发布的房屋租赁参考价格整体与当前市场租金水平基本相当。个别区域由于短期租赁市场波动等原因，其参考价格与市场租金可能存在一定差异。

租赁参考价格对应的房屋基本状态为：小区是普通装修、配备基本家私家电；城中村私宅是未经改造的空房、标准户型（单间建筑面积19平方米、一房一厅35平方米、两房60平方米、三房及以上85平方米）；产业园区配套宿舍是空房、标准户型（建筑面积35平方米）；产业用房是普通装修。

租赁当事人可参照租赁参考价格，结合物业类型、楼层朝向、建筑面积、装饰装修、配套设施设备、升级改造、特殊用途等客观实际和差异，自主协商确定符合自身实际的租赁价格。

事实上，在此次深圳市发布房屋租赁参考价格之前，2021年发布的《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》就曾指出，市住房建设部门应当依法规范租赁市场秩序，建立房屋租赁参考价格制度，引导房屋租赁当事人合理定价，对租金水平进行合理调控。

去年11月，深圳市发布《关于既有非居住房屋改造保障性租赁住房的通知（征求意见稿）》，提出对非居住房改为保障租赁住房的房源执行涨幅限定标准。其中，面向该市的新市民、青年人等群体出租改造后的保障性租赁住房，年度租金涨幅不超过5%。

图片来源：摄图网-ID：500359408

房东或很难降价

据时代财经，租赁参考价普遍较目前市场价格低。诸葛找房数据研究中心发布的租金周报显示，2022年第40周（09月26日-10月02日）内，深圳租金均价为91.39元/平方米·月，环比上涨0.1%。其中，南山区房租全市最贵，每月123.59元/平方米；福田次之，租金均价为每月112.01元/平方米，排名第三的罗湖租金均价为每月85.55元/平方米。

租客谢黎（化名）所住小区也参考价仅为84元/平方米。如果严格按照参考价，她每月的租金将减少近1500元。

谢黎所租的是位于深圳南山区一个房龄近30年的小区，房子仅12平方米，月租金高达2500元，每平方米租金高达208.33元/月。

不过，尽管租房压力很大，谢黎对政策效果并不抱过多期待：“如果按照租金参考价执行的话，应该很多房东不干了，毕竟他们定房租也是根据市场价格来的。这个小区各方面不错：近地铁站(不到100米)，靠近公园，附近三个商圈。”

在陈霖（化名）看来，近一年来，深圳房租已持续缓降，目前处于较低的水平，很难因租赁参考价而有明显的下降。目前他租住在深圳福田区莲花街道某小区一座40平方米的房子，两年前签租约时月租为4500元，今年5月续租时房东每月减了50元。

但近期他帮朋友找房时发现，小区同户型的房子月租金已降至4000元，折合每平方米100元/月。而《租赁参考价》上，该小区租金为97元/平方米·月。上述诸葛找房租金周报亦显示，罗湖、龙岗、福田租金下跌，福田环比下降0.23%，跌幅最大。

10月28日，明源不动产研究院首席研究员艾振强在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示，房屋租赁参考价的事已经传了很久，现在正式落地，也是对二十大报告“租购并举”精神的响应。房屋租赁，一直是纠纷比较多的领域，参考价的发布，有助于进一步增加市场的透明度，打击黑中介等。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，二手房参考价，深圳做到了全覆盖，已经成为引导市场价格走向，引导市场预期的价格参考锚。目前来看，这个价格锚的作用已经到位，越来越多的房屋按参考价来成交。租赁是热点城市居住需求的主要实现模式，深圳大概有70%的人群在租房，迫切需要这样的参考价来引导市场租金，保护租赁权益，降低新市民安居成本，释放他们的消费需求。

艾振强分析认为，从发布的参考价来看，总体与现行市场价接近，因为深圳的商品住宅租金收益率本来就处于较低水平。当然，不同区域、不同小区会存在差异，市场价低于或高于参考价的都有。至于很多人认为可以凭此要求房东降低房租，不太现实，因为参考价格只是参考，并不是强制执行，即便二手房指导价也非强制执行，只是通过与银行信贷挂钩传导影响。

“不过该措施对二手房东，特别是拿房装修之后再出租的业务模式，可能会造成一定打击，因为经重新装修之后的公寓，价格相比之前普遍有50%以上的涨幅，未来通过租金差获利的空间可能会进一步收窄，需要在其他方面发力增收。”艾振强表示。

李宇嘉认为，租金参考价和二手房参考价是完全不同的。租金参考价不涉及银行贷款，不涉及加杠杆的问题，所以效果不能和二手房参考价划等号。租金参考价最大的作用，就是对于保障性租赁住房的定价，对市场租赁住房的租金制定约束性并不强，当然，如果后续要求租金年度涨幅不超过某个百分比，也可能是有作用的。

编辑|孙志成 杜波

校对|王月龙

每日经济新闻综合自中国证券报、时代财经、每经App等等