每经AI品房 | 大房企纷纷落子、9月新房成交活跃，成都十陵板块值得上车吗？

每经记者 陈利    每经编辑 魏文艺    

10月10日，成都市规划和自然资源局官网公布的“成都市存量住宅用地信息”显示，成都市住宅用地总面积3065公顷，天府新区、龙泉驿区、青白江区分列前三位，均在4000亩以上。

据克而瑞四川预计，未来天府新区、郫都区和龙泉驿区潜在供应量相对较大，分别约有房源3.4万套、2万套和1.97万套。从9月成都各区获取预售证和开盘情况来看，天府新区和龙泉驿区仍是9月供应和成交的活跃“分子”。

以龙泉驿区的十陵板块为例，该板块是龙泉驿各大板块中距离成都主城区最近的，无缝对接成华区，再加上区域内青龙湖生态资源及31届世界大学生运动会大运村落址的多重利好，让十陵板块在近几年飞速崛起，华润、龙湖、中海、万科等多家品牌房企在此落子，区域成交量也一直位居成都二圈层的前列。

锐理数据显示，近一年十陵板块共卖出约4200套房子，成交面积约55万平方米（约占龙泉驿区的四分之一），成交均价约2.16万元/平方米。如板块内的华润•未来风景就曾创造了开盘去化100%的纪录。在今年国庆大假期间，板块内的龙湖•三千云锦还创造了日均到访200组的纪录。

那么，十陵板块值得上车吗？未来该板块哪些楼盘值得关注？10月14日，《每日经济新闻》记者通过实地走访并结合每经品房小程序大数据，通过11个维度对十陵板块部分楼盘进行综合测评。

成都十陵片区楼盘项目 图片来源:每经记者 陈利 摄

“我们目前已经完成了项目的登记，本周日（10月16日）就开盘选房，这也是项目最后一批次洋房，精装均价每平米2.1万元左右。”华润置地时代之城置业顾问告诉记者。

据介绍，华润置地时代之城占地约400亩，共分5期开发，2020年开始对外销售。每经品房小程序显示，该项目的AI估值参考价为18896元/平方米。

华润置地时代之城的开发商为成都华润置地驿都房地产有限公司，法定代表人为陈刚。据启信宝，成都华润置地驿都房地产有限公司由华润置地（成都）实业有限公司100%控股，背后实控人正是央企华润置地。

目前项目一期和二期均已交付，约15000平方米的商业街大部分已完成招商，红旗连锁、1919等店已经开业。不过，当天商业街上的人并不多。

此外，由华润配建的时代云朵公园已对外开放，公立学校四川师范大学附属临枫小学也于去年9月就投入使用。虽然当天是工作日，但售楼部里仍有几组客户正在看房。

已呈现的华润•时代之城商业街区 图片来源:每经记者 陈利 摄

记者走访发现，华润置地时代之城项目周边大多为十陵老旧小区，附近的餐饮、商店、医疗等配套偏弱。贝壳找房APP显示，项目周边二手房价格多在10000元/平方米左右。

从交通方面来看，每经品房小程序显示，华润置地时代之城周边1公里内有16个公交站点，距离最近的是农平路东站不足100米，仅优于龙泉驿区3%的住宅项目，属于公交出行舒适度低的区域；周边1公里内的主要道路早晚高峰平均车速18.95公里/小时，优于区域内53%的住宅项目，属于驾车出行舒适度中的区域；地铁配置方面，距离项目最近的成都地铁4号线十陵站约2.1公里。

医疗配置的得分为4.4分，项目周边有大小医疗机构11个，其中距离三甲医院在3公里内，距离综合医院在2公里内，属于就医舒适度中的区域。

综上测评，每经品房小程序预计，华润置地时代之城未来5年的房价将跑输龙泉驿区的平均涨幅，仅高于该区11%的小区。

来源：每经品房小程序

虽然目前十陵的房价在整个龙泉驿区属于中偏上水平，不过问题也比较明显。由于开发较晚，片区内整体基础配套仍处于完善过程中，在片区内随处可见在建工地，多数小区的基础生活更依赖于一些较成熟小区的底商。

在实地走访中记者了解到，目前在十陵板块在售/待售的新盘还有华润•玺宸上院、龙湖•三千云锦、东叁金茂逸墅等，以及已开盘多次的佳兆业•珑玥壹号、城投•观澜东著、蓝光未来等项目。

其中，距离华润置地时代之城约1.6公里的蓝光未来项目，据每经品房小程序，该项目的AI估值参考价为20333元/平方米。

蓝光未来项目周边环境 图片来源:每经记者 陈利 摄

蓝光未来的开发商为成都锐麒置业有限公司，法定代表人为为汪旭波。据启信宝，成都锐麒置业有限公司由四川蓝光和骏实业有限公司100%控股，背后实控人为四川蓝光发展股份有限公司。

每经品房小程序显示，蓝光未来周边各项配置得分中，通勤车速、医疗配置、小学配置三项指标均在3分以上。其中，通勤车速得分达到9.8分（满分为10分）；不过，项目周的公共交通配置欠缺，记者在现场走访时发现，项目周边没有地铁站和公交站，也无大型购物场所，业主购物目前主要依靠附近平安家园的底商。

在11项指标中，蓝光未来项目的消费档次、幼儿园配置、人口结构、居住密度等得分均不足1分，项目1公里范围内有1所小学（龙泉驿区和平小学）。

综合以上测评，每经品房小程序预计，未来5年蓝光未来房价会跑输龙泉驿区平均涨幅，仅高于该区3%的小区。

来源：每经品房小程序

在十陵板块，位于东三环路三段与农平路交界处的邦泰•宽语，是距离成都主城区最近的项目，最早于2020年12月30日取证，目前已开盘三次。每经品房小程序显示，该项目的AI估值参考价为19478元/平方米。

不过，除第一次开盘所推产品已销售完毕外，该项目其余两次开盘报名人数均不理想。第三方平台显示，该项目去年4月取证推出292套房源，仅25人报名；去年10月第三次取证推出281套房源，仅5人报名。

邦泰•宽语项目的开发商为成都邦泰跃尚置业有限公司，法定代表人为游世浩。启信宝显示，成都邦泰跃尚置业有限公司由四川邦泰置业100%控股。作为四川本土房企，邦泰置业今前9月实现全口径销售额80.7亿元，居TOP200房企第115位。

每经品房小程序显示，邦泰•宽语周边目前尚没有地铁站和大型购物中心配置。此外，包括幼儿园配置、人口结构等指标得分也不太理想，得分均仅1分。

在11个维度中，由于紧邻三环主干道，该项目周边道路早晚高峰平均车速为22.28公里/小时，通勤车速优于同区域77%的小区。此外，项目周边1公里范围内有1所小学和3所幼儿园；周边有公交站19个，大多距离均在200米左右，在龙泉驿区内优于71%的住宅项目。

综上测评，每经品房小程序预计，未来5年邦泰•宽语价格会跑输龙泉驿区平均涨幅，仅高于该区7%的小区。

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封面图片来源：每经记者 陈利 摄