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第十二届中国价值地产年会 | 旭辉建管总裁刘冰洋:代建行业竞争逐步激烈,未来市场规模或达1亿平米

每日经济新闻 2022-09-29 18:36:05

◎“传统的地产开发业务属于资本密集型,投资开发兼备,投资规模大,容易受地产市场的周期影响,利润率逐年在降低。对比之下,代建行业属于轻资产服务型行业,还有管理输出、品牌输出、资源的输出,且投资规模小,抗风险能力比较高,对于抵御周期的变化也有自己独特的优势。”

每经记者 黄婉银    每经编辑 魏文艺    

9月29日,在每日经济新闻主办的2022第十二届中国价值地产年会上,旭辉建管总裁刘冰洋分享了一场以《代建产业:房企向上增长的新路径》为主题的主旨演讲。

刘冰洋表示,代建行业是地产衍生而来的轻资产服务行业,有明确的预期和清晰的市场逻辑。“未来5-10年,代建的市场规模可能增长到1亿平方米左右,收入规模应该能达到400亿-500亿元的营收水平。”

旭辉建管总裁刘冰洋 图片来源:受访者提供

未来5-10年,代建营收规模或达500亿元

“轻资产”属性的代建行业虽然有不少房企布局但一直不瘟不火,在地产行业增长逻辑演变的当下,代建又成为行业的热议方向。

刘冰洋指出,代建虽然是地产衍生而来的轻资产服务行业,但与地产行业实际上有着本质的区别。代建作为轻资产服务行业的特点是低固定资产、低运营成本,通过知识/劳动来创造收入。

中国的代建行业是从2000年初开始,以部分的政府保障房业务切入,其间也有少量的商品房、写字楼、公共建筑等项目找优秀的房企进行代建合作。2010年到2015年,房企已经开始对代建业务投入了很大的关注度,很多房企进入这个领域,行业开始蓬勃发展,使得代建成为房企的主流业务之一。从2015年至今,更多房企参与代建,同时房企也把代建的板块逐步拆分进行重点发展,还有些优秀的同行进入到了资本市场,实现了代建业务的独立上市。

“目前我们的代建行业已经是一个百亿级的行业,虽然现在看规模还比较小,但从过去的数据来看,行业一直保持了快速增长的态势。比如2019年行业营收规模约90.6亿元,但年化增速在30%以上。不管是新签约的代建总面积,还是代建行业的收入规模,都实现了快速增长。”

刘冰洋补充道,代建面积的年均增长速度达到25%,行业的收入规模年化的增长率都已经达到了将近35%,所以这还是一个方兴未艾的朝阳行业。房地产行业从过去的简单快速发展逐步转化为向管理、品牌以及能力要效益的阶段,代建行业的机会就越来越凸显,很多委托方都希望找到好的品牌公司为项目赋能、提供服务。

当下,还有很多城投公司拿地托底,这也对代建行业提出了很高的需求。“总体判断,未来5-10年代建的市场规模可能增长到1亿平方米左右,收入规模应该能达到400亿-500亿元的营收水平。”

站在资本市场的角度来看,刘冰洋认为,传统的地产开发业务属于资本密集型,投资开发兼备,投资规模大,容易受地产市场的周期影响,利润率逐年在降低。对比之下,代建行业属于轻资产服务型行业,还有管理输出、品牌输出、资源的输出,且投资规模小,抗风险能力比较高,对于抵御周期的变化也有自己独特的优势。

竞争激烈但触角多,代建的本质在于赋能

刘冰洋列举了日本等国外代建行业的发展经验。

如日本的代建业务快速发展是在新房市场萎缩后,也就是在当地的城市化率达到一定水平之后,新房的需求开始萎缩。在这个阶段,资管行业也处于一个大爆发的阶段。在日本,代建并没有定义成一个高盈利性的行业,实际上是为租赁销售管理提供了导流的服务,特别是在行业的低谷期,是用来维持开发团队的规模、优秀的人才,保有核心竞争力的有利工具。

旭辉建管对代建业务的战略初心是扩地盘、找朋友、圈关系、练队伍、有协同。刘冰洋解释道,传统的地产开发业务会受地域、战略投资的局限性,但代建可以在主力城市周边进行能力输出。同时,代建还能加强与各地政府、国企、同行的关系,增强合作粘性。

“代建行业现在逐步竞争、变得激烈,但实际上业务触角很多,我们可以触及不同的区域、不同类型的企业,提供全方位的服务。”刘冰洋指出,代建业务可以同时拉通基金、长租、物业、康养等地产+业务,业务范围除了住宅之外还有产业、商业、办公、养老等领域。

在刘冰洋看来,代建行业的本质还在于赋能。以旭辉建管为例,通过代建,需要将旭辉集团的能力、品牌资源等都向委托方项目进行输出,提供价值服务,提升产品形象,提供更好的品牌运营。

具体来看,刘冰洋将其分为政企、产业、商业、资本四个代建赛道,每个赛道各有特点。政企代建赛道具有低风险低利润的属性,核心竞争力在于产品品质和多元化经验;产业代建赛道可以与地产多元化板块的商办、养老等形成产业协同;商业代建赛道业务量最大,相对来说毛利可以做得更高,但风险也同样更高;资本代建赛道是一个长期方向,但需要有更好的战略伙伴绑定。

“就未来行业发展情况来看,商业代建还是周围主流,其中以三线城市和二线城市为主,政府代建也会有更好的机会,相对来说比较安全稳定。资本代建现在属于初期阶段,但是潜力比较大,未来几年可能会迎来一个很好的爆发期。”

刘冰洋总结道,思考代建业务如何落地,首先是要坚持长期主义,一定要为项目、为业主提供服务,创造价值。同时,也要建立起整套的风控体系,严守红线,做好投前适中投后的管理。“站在如今方兴未艾的代建市场上,我们这个行业还不够成熟,还在快速地发展过程中。旭辉建管也愿意和同行一起,共同去促进行业的良好发展,共同去建立行业的管理标准,让行业更成熟、更健康。”

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封面图片来源:受访者提供

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