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第十二届中国价值地产年会| 中房集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏:REITs必将在中国大行其道

每日经济新闻 2022-09-29 18:29:06

◎REITs可以让普通投资者享受到不动产投资和不动产增值的收益,它锚定了不动产资产,同时又是优质高流动性产品,对于老百姓来说,它是普惠型的资本福利。

◎全世界的REITs,商业租赁房和商业地产从来都是收益最高的资产。

每经记者 甄素静    每经编辑 陈梦妤    

“我国从基础设施项目启动REITs试点已逾一周年,试点已经看到了好处,能够明显化解困扰我国经济发展的终端难题,包括它是存量资产的动能转换,让社会资本持有资产,让地方债务有效化解,而且可以丰富中国的资本市场。”

9月29日,在每日经济新闻主办的第十二届中国价值地产年会上,中房集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏以《中国REITs的探索历程与发展方向》为题发表主旨演讲。

中房集团理事长、汇力基金董事长 孟晓苏 受访者供图

REITs板块一枝独秀

“2000年左右,我请一些国外专家到中国来讲创新的时候,他们异口同声地说过这么一句话,除了REITs没有更好的金融创新。”主题演讲一开始,孟晓苏先是回忆道。

这两年公募REITs在我国发展取得了突破性进展,从去年至今,已有20只公募REITs产品上市,且在二级市场上交投十分活跃。随着我国资本市场改革创新持续深化,政策端也在进一步鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行。

那么,什么叫REITs?它如何在经济中发挥作用?在资本市场表现如何?

孟晓苏表示,REITs本质是不动产收益权进入资本市场流通,国务院最近的要求是要在全国不少于30个项目退出,而且还需要形成可复制、可推广的经验做法。

“目前已经上市发行的20只REITs,其中先发的几只已经在市场上运行将近一年了,在二级市场表现相当良好。目前整体市场表现是股债双杀,一年来资本市场总体惨淡,唯独REITs板块一枝独秀。”

孟晓苏还介绍说,整体来看,最好的还是产权类REITs,其次比它差一点,但仍然好于股和债的是特许经营权的REITs板块。总体来说,REITs收益情况高于国债,高于股票,是一项很好的资产。

呼唤商业房地产

在境内外发债和融资渠道均收紧的情况下,REITs将如何助力房企融资及化解债务风险?

孟晓苏表示,不是不搞商业房地产,不是REITs不能进入商业房地产,而是前一段时间的房地产调控政策和它相悖,但是别忘记了,国务院最早发文件提出来的发行REITs,明确的就是要培育和发展住房租赁市场。

孟晓苏指出,现在已经从保障性租赁房先起步了,这是一个很艰难的领域,因为保障房本身收益低,但各地积极配合保监会和国家发改委,最后通过对资产进行合理的评估,通过收益法倒算资产价值,使得租赁房的收益在REITs基金表现中可以达到4%-5%,被市场接受。

孟晓苏还以国际上商业地产REITs举例说,全世界的REITs,商业租赁房和商业地产从来都是收益最高的资产,而且长期增值率也最高,所以我们呼吁推出REITs试点的原始要求,就是要推动租赁房。

对于未来房地产发展趋势及对REITs规模化发展的影响,孟晓苏分享道:“我们国家这些年来商品房的均价长线是上涨的,别看最近有点低,总体还是上涨的,那么未来会怎么样?你不能光看限购条件下的楼市,也不能光看眼下走低,房价会不会再涨了?当然会。”

REITs必将在中国大行其道

“中国房地产业发展从房改算起才24年,我们才是美国的1/10,怎么就能说我们已经到顶了呢?怎么就能说年轻人患了老年病了呢?这就是我的年龄段理论。”

孟晓苏指出,年轻人一般不会患老年病。我们现在建议构建三次分配理论的基础性安排,特别提出要增加城市居民的住房金融资产等各类财产性安排。我们希望老百姓更多持有金融财产,就需要为老百姓制造出这些持有金融资产的工具来。REITs就是这样的工具。

“从这个意义上说,REITs可以让普通投资者享受到不动产投资和不动产增值的收益,它锚定了不动产资产,同时又是优质高流动性产品,对于老百姓来说,它是普惠型的资本福利。”孟晓苏表示。

孟晓苏认为,我国REITs的现实意义,是通过促进内循环来促进双循环,引国际长线资金进入中国,设立REITs市场为我国引进外资开辟新的通道,国际长线基金愿意通过REITs持有建成项目。

“REITs必将在中国大行其道,获得更大发展。”孟晓苏以一句此前国际REITs专家的祝福结束了此次分享。

封面图片来源:受访者供图

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