地产强势中概低迷，每经品牌100指数9月“开门红”

每经记者 刘明涛    每经编辑 赵云    

本周，在大类资产集体强势的带动下，A股三大股指震荡走高，而每经品牌100指数也不另外，尽管中概股陷入低迷，但是地产板块的上涨稳住指数，最终，每经品牌100指数周涨幅为0.06%，实现9月第一个完整周的“开门红”。市场人士指数，进入三季度，市场投资风格开始出现微变，资金开始转向低估值价值板块，在2022年全年稳增长的基调下，地产、基建投资价值凸显。

每经品牌100指数9月9日分时图

指数9月韧性十足

本周，周初沪指强势震荡走高，走出三连阳，随后震荡适度休整，不过在周五指数再度震荡拉升，最终沪指站稳3200点，三大指数周K线收红，而每经品牌100指数则是经历了周初的调整后，周五一根大阳线成功令周K线收阳，并上涨0.0%，以919.39点报收。估值方面，在经历多周震荡调整后，每经品牌100指数整体估值已经跌至9.5倍，为历史最低点。

板块个股方面，地产、金融板块本周领涨每经品牌100指数，其中地产表现最优，包括碧桂园、龙湖集团等近10家公司周涨幅超过5%，而中国人寿、中国平安也有不错的表现。而此前出现大幅反弹的中概股本周走势不佳，腾讯控股、拼多多、小米集团等周跌幅超过3%。

从市场环境来看，虽8月我国通胀同比增速小幅回落，但结构性通胀压力仍在，不过通胀压力仍整体可控，不会对我国货币政策造成过多掣肘。而8月进、出口增速有所下行，外贸景气度有所回落。8月信贷结构亦有所改善，下周将会公布8月经济数据，考虑到当前经济仍处于弱修复阶段，经济数据或边际好转，但仍偏弱，但随着国常会部署政策促进经济增长，后续经济有望快速修复。

海外方面，欧美双双放鹰派态度，全球金融市场波动或将继续加剧。不过，对我国而言，外围市场风险对我国资本市场影响较为有限。而央行调降外汇存款金率释放维稳信号，资金面充裕合理。从技术面来看，本周三大指数震荡走强，两市量能表现温和，市场赚钱效应偏好，随着稳增长政策落地促进经济加快恢复，外围风险因素加速释放，市场利率持续低位运行，资金面维持平稳宽松。

通过本周指数表现，国泰君安分析指出，房地产行业当前销售处于磨底阶段，复苏方向是明确的，但过程或是缓慢且充满波动的。而房企信用风险爆发高峰期或已过去，政策从保项目向保优质房企过渡，尤其中债增信为部分房企担保发债之后，优质民营房企逐步开启信用修复之路。

房企积极信号频现

据了解，7月底政治局会议后，8月后两周的国常会进一步明确政策调控方向，即地方政府一城一策用好政策工具箱，一是灵活运用阶段性信贷政策，二是灵活运用保交楼专项借款。不过从8月政策来看，虽然在此前基础上有突破，但是力度仍达不到预期。限贷政策上，首套房贷利率下降至历史新低4.1%，核心二线城市降低改善性需求的首付比例，对市场提振作用暂时有限，从监测的40城数据来看，8月全国商品住宅销售面积为1716.5万平米，同比下行24.8%，环比下行10.3%。

事实上，2021年下半年以来，房地产市场快速下行，2022年1-7月全国商品房销售金额同比-28.8%，百强房企全口径销售金额同比-47.6%。

不过，受益于2021年下半年、2022年上半年的积极错峰拿地，2022年下半年有加大推货的能力，改善型房企和稳健的央国企在8月单月销售同、环比出现提升，其中建发环比增长57%，同比增长71%，领跑行业。

另一方面，2021年以来，困难房企陆续出现债务违约/展期，其销售受到明显负面影响，市占率持续下滑，30家出险房企2022年1-8月销售额占百强房企的销售比例仅18.6%（2020年约40%）。在保交付的背景下，困难房企难以通过销售回款的高周转来拓展拿地，供应链融资难度也因商票大规模逾期而加大。因此，未来困难房企拿地能力将减弱，现有土储去化后，在房地产市场的地位逐步降低，而央国企和改善型房企市占率将相应提升。

国金证券分析指出，部分困难房企的出清可能造成短期情绪冲击，但对央国企和改善型房企中长期基本面影响较小。同时，未来在“一城一策”的基调下，各地的调控政策将持续宽松，更加利好改善需求的释放，因此，改善型房企和稳健的央国企销售拐点已投资方面，目前，房地产市场容量仍然巨大，在供给侧加速出清过程中，央国企和改善型房企积极错峰拿地，抢占市场空间，行业地位有望提升。经确立，当前正是布局的好时机。

投资方面，可从两方面关注房企，一是2021年下半年以来积极拿地，且主打改善产品的房企，二则是稳健选择财务结构健康、现金流安全的头部国企央企。

成分股聚集地产标杆企业

从每经品牌100指数表现来看，本周多只地产股出现在涨幅榜前列，其中碧桂园周涨幅达到18.43%，另一民企代表龙湖集团周涨幅也有14.14%，而新城控股、华润置地、万科A、保利发展、招商蛇口周涨幅也均超过5%，表现抢眼。

在成分股这些地产公司来看，基本都是民企的标杆或是国企的龙头企业。比如碧桂园，碧桂园自2020年提出三道红线政策以来积极压减有息负债规模，2021年下半年行业景气度下行以来，公司及时调整战略，谨慎拿地、狠抓回款，积极推进保生产保交楼；目前行业处于供给侧纾困+需求端宽松，随着销售缓慢复苏、未出险房企信用逐步修复，公司生产经营也将回归常态。同时，公司作为示范性民营龙头房企，经营层面依然保持韧性，财务层面依然保持稳健，融资渠道依然畅通，合约销售额仍然领跑市场，具备穿越周期的能力。

同样，龙湖集团2022上半年新拓展项目17个，新增拿地建面226万平米，对应拿地金额为222.2亿元。拿地金额强度25.9%，同比下降22.9个百分点。公司于周期底部慎重投资，加大核心城市布局，提升土储质量。公司总土储6767万方，平均成本单方5206元，为当期签约单价的31.4%。当期土拍市场热度较低，地价相对合理，后续利润率有望逐步修复。目前，该公司多元化业务布局日渐成效，持有型物业积累强大品牌及运营能力，稳定租金收益成为周期底部的资金压舱石。

再看央企、国企，保利发展作为老牌龙头央企，军旅特色奠定了强执行力文化，过去三十载中实现长期稳健的成长；销售逆势增长、融资优势明显，拿地隐含毛利率底部回升；21年管理团队平稳过渡，并在行业弱市下大股东及高管双双增持，认可价值、彰显信心。此外，申万宏源预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间、并迎来戴维斯双击。

封面图片来源：摄图网-500615603