万科2022年上半年营收净利实现企稳回升 十年转型已见成效

8月30日，万科发布2022年半年度报告，实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；实现归属于上市公司股东的净利润122.2亿元，同比增长10.6%；每股基本盈利1.05元，同比增长10.6%；全面摊薄的净资产收益率为5.22%，较上年同期增长0.24个百分点。

尽管上半年行业挑战巨大，万科的两大业绩关键指标依然实现了万科董事会主席郁亮在年初所说的企稳回升。

8月31日，万科召开2022年度中期业绩发布会。会上，面对外界最关心的房地产市场形势问题，郁亮重申了其在6月股东大会上的判断：从短期来看，市场已经筑底，但恢复是一个缓慢和温和的过程。他认为市场收缩到一定程度，反而会积蓄自发修复的动能。

在巩固开发业务的同时，万科的经营服务业务进入快速发展阶段，上半年经营服务业务收入241.1亿，同比增长30.6%，十年转型已见成效。

净负债率连续21年低于40% 上半年平稳交付11.5万套

业绩企稳回升的同时，万科依然保持了健康的财务状况。经营现金流为正，融资成本保持行业低位，信用评级业内领先。

上半年，万科保持“绿档”，经营性现金净流入82.9亿元，同比增长22.2%；持有货币资金1410.7亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债总和626.4亿元，覆盖倍数为2.3倍；净负债率35.5%，连续21年低于40%；截至6月底，万科的存量借款综合融资成本为4.08%，其中上半年新增融资成本3.59%。

万科财务负责人韩慧华在业绩会上指出，万科会继续坚持稳健财务策略，提前做好相关资金安排，确保公司在境外发行每一笔债券项下所有付款责任和义务都能得到有效履行。目前公司在境外的银行贷款渠道还是非常畅通，也得到了金融机构的持续信任和支持。

2022年1-8月，万科境内累计完成总额为194亿元的信用债发行，其中3年期平均票面利率3.02%，最低票面利率仅为2.90%；万科有息负债总额中无抵质押融资占比为96.2%。与此同时，万科继续保持行业领先的信用评级，国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉分别维持万科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用评级，评级展望均为“稳定”。

在住宅开发规模上，2022年上半年，万科开发业务新开工计容面积约1068.8万平方米，同比下降38.9%，完成年初计划的55.7%（2021年上半年：55.5%）；开发业务竣工计容面积约1,443.7万平方米，同比增长17.8%，完成年初计划的37.0%（2021年上半年34.2%）。预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。

郁亮认为，住房的刚性需求仍然很强，依然是个十万亿量级的巨大市场，常做常有，常做常新。举例而言，目前市场中的存量住房，按照自然更新速度，每年要淘汰10-11亿平方米，其中一、二线城市要淘汰3亿平方米。而按照当前新开工的降幅，新建住宅还达不到自然更新所需要的水平，这还没有考虑到居住水平的改善、人口聚集等因素，因此当前市场肯定是偏低了，不会一直维持在这个水平。

克服疫情对施工的不利影响，万科上半年实现超11.5万套住宅的平稳交付，35%的交付批次实现交房即交证，较2021年全年提升10个百分点。由于扎实锻炼产品和服务内功，万科上半年整体交付质量满意度达98.5%。

万科总裁祝九胜在业绩会上表示，相信下半年销售、业绩会比上半年更好。万科今年安排的销售专项行动有四个方面，一是提升佣金结算速度；二是调整销售结利政策；三是自身销售力量；四是销售能力短期培训和提升。

上半年，万科加强产品线建设，拉通产品标准，对全国56个重点项目进行产品力专项提升工作。此外，为方便客户及时了解项目的质量管控和工程进度，万科通过邀请客户参与建造质量查验、面对面交流会等方式，与业主共建家园，参与客户超过3.5万人次。

经营服务业务多点开花 长租公寓整体出租率达94%

在今年年初，郁亮就表示，万科为探索多元化业务所交的学费，大头基本上已经付完，物业、物流、商业、长租公寓等经营服务类业务将构成万科未来的增长空间。

2022年上半年，万科房地产开发业务结算收入1788.8亿元，同比增长23.9%；物业服务的收入增速为42.2%，物流仓储、租赁住宅、商业开发与运营等业务的收入（含非并表项目）增速分别为39.1%、12.3%和10.4%。

疫情、经济增速放缓也对经营服务类业务带来很多挑战，祝九胜认为，好学生就应该克服宏观经济、疫情因素的影响，当然，作为一个好学生也必须做难而正确的事情。“今年年初我自己下沉去干出租公寓业务、泊寓业务。我们从年初争取不依赖第三方，争取用更少营销费用、更少价格优惠增强产品竞争力，给客户提供更高性价比的产品，倡导人人都是销售，人人都面客。”

上半年，克服疫情对招租的不利影响，万科长租公寓业务整体出租率达到94.0%，实现营业收入14.8亿元，同比增长12.3%。作为全国规模领先的集中式公寓提供商，泊寓已布局全国33个城市，共运营管理长租公寓20.99万间，累计开业16.95万间。

商业业务方面，上半年实现营业收入40.1亿元，同比增长10.4%，印力集团在沪杭新开业的商场首年NOI率达到6%。此外，印力继续推动轻资产战略落地，截至6月底，累计输出管理项目达35个，管理面积231.3万㎡。

万纬物流上半年实现营业收入18.6亿元，同比增长39.1%，其中冷链仓储业务同比增长94.7%。截至6月底，万纬物流在全国47个城市运营管理157个自有项目，可租赁建筑面积1164万平方米，服务客户超过1200家。

“正因为经营服务业务势头良好，让我们有一个基本信心，从房地产开发转向不动产开发、经营、服务并重的战略，效果初见成效，对于这条路未来会更坚定走下去。”祝九胜如是表示。

另外，备受市场关注的万物云上半年也实现营业收入143.5亿元，同比增长38.2%。其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，同比增长34.8%,商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，同比增长39.7%。万物云境外上市的方案也已于7月获得中国证监会核准。

关于万物云分拆上市的问题，郁亮认为，分拆物业上市不是卖猪仔，好的价钱就卖掉。而是说通过上市获得更多发展空间，所以说不在于短期市场估值，更在于怎么获得更多力量支持其进一步发展。

可见，万科作为城乡建设与生活服务商，已在深圳、上海、广州等重要城市，围绕城市基础设施建设、运营及服务、城市更新、EPC代建、物业管理、物流仓储等多领域开展合作，其转型业务的综合能力得到广泛认可，万科业务已从传统的房地产开发成功转型为“开发、经营、服务”发展并重。

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文/田宇