债务规模可控 金科股份多元业务拓宽长期发展路径

每经编辑 方奕奕

在遍布挑战的行业形势下，依托“一稳二降三提升”的经营发展战略优势，金科股份整体经营彰显韧性和稳定性。

2022年上半年，金科股份实现营业收入313.22亿元，实现结算面积约395万平方米，录得销售金额约417亿元，依然位居行业前列；实现经营性现金流净额87.3亿元，持续为正。公司总资产达3392.22亿元，归属于上市公司股东的净资产332.5亿元。报告期内，公司降债成果显著，有息负债规模进一步降至673.68亿元，较上年末压降约132亿元；实现销售回款536亿元，回款率超100%。

面对市场波动与流动性考验，金科股份正以持续的战略聚焦、组织高效运营，积极应对每一次挑战，并在行业转型调整之时，提前布局，找到能够带来源源不断利润、回款及现金流的“稳压器”。

完成交付626万平方米

随着相关会议对房地产再度表态，以及5月份以来金融机构、地方政府的多项政策支持，目前房地产市场现状也逐步回暖，行业也逐步进入修复阶段。

半年报数据显示，2022年1-6月，金科录得销售金额约417亿元，实现结算面积约395万平方米。尤其是5月、6月，金科的销售规模，更是分别环比增长28.8%、22.2%，销售回温速度持续位居行业前列。

稳健的销售背后，是金科持续聚焦“保交楼、稳民生”工作。

作为“美好生活服务商”的金科，自去年下半年开始就曾多次对外表示，未来一段时间将把“稳生产”“保交楼”作为公司发展的首要任务。在长期主义发展理念加持下，金科不仅以稳健经营实现高质量发展，在高品质交付方面同样表现亮眼：

数据显示，今年上半年，金科交付项目98个，总交付批次118，总交付体量达到626万平方米；其中，仅住宅交付总套数32693户，遍布全国47个城市；而提前交付项目就达到49个，这也意味着，一半的项目都进行了提前交付。

于金科而言，行业再难，公司高品质的产品交付目标，不会有变化。半年3万余套如期保证交付，50%提前交付，不仅是金科用心构筑美好家园的承诺兑现，更是金科平衡资金支付盘面的印证。

报告显示，2022年上半年，金科股份实现营业收入313.22亿元；实现经营性现金流净额87.3亿元，同比大幅增长247.20%。

有息负债降了132亿元

过去一段时间里，尽管金融监管机构已多次喊话，房地产融资也正逐步恢复，但依旧需要时间和信心。据克而瑞统计数据显示，2022年上半年，100家典型房企的融资总量为3837亿元，同比下降53%。

基于自身的财务结构，公司根据资金及债务到期情况，于报告期内先后完成“19金科03”“20金科03”“21金科地产SCP003”“20金科地产MTN001”“20金科地产MTN002”和应收账款ABS展期工作，并按照展期方案完成了约定本金分期及利息的支付工作。

在业内分析人士看来，债券的展期是房企在行业流动性持续紧绷的情况下，在到期债务处理和稳定经营中间找到的一种平衡。通过这一方式，房企前期受到挤压的经营资金压力将得到缓解，并支持到全面复工复产、高质量的产品施工和交付，从而公司将获得长期稳定的运营现金流，进入到相对良性的债务清偿和发展循环中。“走出短期流动性困难局面，或许只是时间问题。”

此后，公司成立专项工作小组，积极推动包括国资平台在内的战略投资者引进工作；沟通、协调和争取政府纾困政策支持，特别是针对缓解短期资金流动性压力、化解存量债务风险和盘活各类监管资金方面，“政府及相关部门给予了大力支持”。

如今看来，金科这些努力似乎已有了成效。

就在半年报发布的一周前，金科股份发布的一则《关于对控股子公司提供担保的进展公告》提及全资子公司向重庆发展产业有限公司借款2.4亿元，期限3年。

通过股权穿透后发现，重庆发展产业有限公司旗下控股的企业中，就包括了重庆民营企业纾困股权投资基金合伙企业，以及重庆渝擎科商业管理合伙企业。而早在5月份，就有知情人士称，重庆市政府对金科集团制定了相关纾困措施，其中就包括分批发放纾困资金，以借款和质押项目股权等。

不仅如此。报告期内，公司还通过压减债务规模、开展存量债务管理、抢抓销售回款等措施，进一步护航公司经营。截至报告期末，金科股份实现销售回款536亿元，回款率超100%；有息负债规模降至673.68亿元，较上年末压降约132亿元，降债成果显著；除正常开展与银行等金融机构常规融资业务外，公司成功发行“22金科01”公司债券，募集规模为15亿元，有效支持公司良性循环。

针对后续即将到期或具有回售选择权的债券类融资，金科表示将压实偿债主体责任，积极与持有人进行沟通，妥善协商回售方案及还款安排。

经营性业务走“稳”了

对于身处资金密集型行业的房企而言，拥有充裕的资金，很大程度上意味着房企有更大的投资空间和安全性。

特别是当行业高周转、高利润模式一去不复返，开发性业务利润被摊薄时，拥有长线且具有持续稳定增长的“造血”业务，对企业能否抢占行业未来新阶段的竞争格局至关重要。

过去几年时间里，金科一直在地产开发主业之外，持续在代建业务、智慧服务、商业运营、产业运营等方面探索、升级多元化业务协调发展，如今这些“探索”步入收获期。

具体来看，在“元宇宙”新商业理念下，金科商业的轻资产项目获得多重突破。继今年3月与四川营山华邦“时代天荟”项目签约后，今年6月，金科商业又携手重庆数字大厦，合力打造一个新的数字经济核心载体、元宇宙商业集群、智慧园区运营标杆。仅报告期内，金科商业新签约逾10个项目。截至2022年6月底，金科已在全国拥有商业项目80余个，总体量约307万平方米，同收入近3亿元。

报告期内，金科服务实现营业收入25.65亿元、净利润3.72亿元，合约管理面积达到3.74亿平方米，独立第三方占比约为71%，独立发展能力强劲；产业运营方面，累计开发和管理园区28个，面积超过1300万方，入园的战略合作伙伴超过3千家，入园企业年产值超过2000亿元。

尤其需要指出的是，作为传统房地产开发企业，更好地前瞻行业趋势会为实现弯道超车增加砝码。特别是近两年来房企纷纷开始涉足的代建领域，金科早在2017年便开始布局。

如今，金科代建业务发展模式日趋成型。截至报告期末，公司累计签约项目近30个，代建管理储备建筑规模681万平方米，代建储备货值约538亿元；仅今年上半年新增代建储备建筑面积约82万平方米，实现销售金额超41亿元，典型如今年6月，公司位于上海的代建项目康桥开盘当日劲销33亿元，去化率达90%。

在区域布局上，金科的代建业务已进驻全国17个省（市）21座城市，重点布局华东及大湾区等经济活跃地区，且项目集中聚集在上海、南京、深圳、惠州等一二线城市。

中指院数据显示，2017-2020年，房地产代建的营业收入复合增长率达到19.5%。特别是自2017年以来，房地产代建业务的净利润率水平始终高于25%，到2020年达到25.4%，高出传统房地产净利润率超10个百分点。

如此来看，代建业务具备负债低、盈利高的特征，这样的轻资产运营模式与公司“降低负债”“提升盈利能力”的策略不谋而合，正成为公司经营性收入的稳定贡献源。

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