独吞老城厢地王，上海城投能否业绩翻身？

每经记者 刘颂辉    每经编辑 陈梦妤    

“不止露香园项目，公司今年新拿的土地也将考虑独立开发、设计和运营。”

上海黄浦区露香园地块被誉为老城厢“四大地王”之一，项目地理位置极为优越，开发主体为上海露香园建设发展有限公司（下称露香园建设）。

8月26日，上海城投控股股份有限公司（城投控股，SH600649，股价4.02元，市值101.96亿元）发布2022年半年度业绩报告，营业收入约23.27亿元，同比增加5.61%；归母净利润约4.17亿元，同比减少28.06%；实现房产销售回笼12.12亿元，同比减少79.1%。

报告期内，公司以11.5亿元收购上海建工持有的露香园建设15.3%股权，收购完成后，公司持有露香园建设100%股权。去年上半年，露香园项目结转收入金额为20.65亿元，而随着一期销售接近尾声，本期结转收入减少至11.03亿元。

对于全资操盘露香园二期项目，8月22日，城投控股相关负责人在电话中向《每日经济新闻》记者表示，为了扩大主营业务规模，确保项目按照公司的开发理念和计划顺利推进。

上海建工相关负责人8月22日则在电话中向《每日经济新闻》记者表示，出于各方面考虑作出了出让股权的决定，一是因为公司该项目股权占比不高，实际话语权不强；二是近期房地产市场行情不景气，公司希望盘活露香园资产，尽早回收现金流，用于寻找更多优质项目。

中指研究院认为，即便大部分城投平台的房地产项目开发经验和能力不足，但是地方政府可以内部统筹协调具备开发能力的其他企业来建设，没有理由在市场上付费寻找代建企业。

实探老城厢地王进展

露香园一期高区项目名沿用明代上海著名园林，低区别墅群取名露香苑。

从露香园出发，往西步行1公里左右，可以到上海大世界和人民广场；往东约1公里是城隍庙和豫园。站在露香苑别墅露台上，抬眼望去便是陆家嘴金融城，驱车过去仅10分钟。高区有9幢住宅和1幢服务式公寓，低区有联排和叠加别墅约170套，呈现海派石库门风格。

露香园二期地块 每经记者 刘颂辉 摄 

记者从附近一家房产中介门店获悉，小区一套168平方米的二手房源，挂牌价4900万元，据此计算的每平方米单价超过29万元。

露香园路东侧正是建设中的二期项目，8月22日上午10点多，工地里不断有渣土车进出，两座大型塔吊来回摆动，运送钢材。记者登上21层俯瞰，工地里并不见几名工人，只有一台挖掘机在作业。

根据城投控股半年报披露，露香园二期商品房B、D1地块桩基工程全部完成，酒店项目积极推进业态定位等工作，同步有序开展各项施工工程。

露香园二期项目作为上海黄浦区“四大地王”之一，也是十一五期间上海老城厢改造工程的重要地块。2021年1月5日，城投控股和上海建工联合体竞得该地块，总价达到176亿元，是上海目前出让总价排名第四的地块，出让总面积12.51万平方米，起始楼面价达到89567元/平方米，包含商业、高层住宅和低密度联排别墅等。

今年上半年，城投控股还获取了杨浦区平凉社区02F3-02地块和长宁区新泾镇232街坊17/1丘77-01地块，新增土地储备31,687平方米。

记者实探长宁地块现场了解到，该地块靠近上海西郊宾馆，周围大多是高档别墅区。据附近一位居民介绍，自从老房子被拆迁后，这块地就被围墙挡起来，近10年没有动工过。

城投控股拿下的长宁地块 每经记者 刘颂辉 摄

公开资料显示，长宁区新泾镇232街坊17/1丘77-01地块成交总价为27.63亿元，溢价率9.67%，房地联动指导价16.3万元/平方米，容积率1.2。该地块创下上海新房指导价新高，而按照容积率和住宅限高标准，大概率也将打造成低密别墅产品。

半年业绩大变脸

这两年乘着上海豪宅市场行情上扬的“东风”，城投控股业绩增速明显。

财报显示，2021年，城投控股实现营业收入约91.93亿元，同比增加40.03%，其中房地产业务实现收入91.39亿元，同比增长40.45%；归母净利润盈利约9.12亿元，同比增加18.26%。

城投控股方面解释道，是由于露香园低区住宅项目、朱家角E地块一期商品房项目和黄山高铁I期商品房项目实现收入并相应结转销售成本所致。报告期内，朱家角“璟雲里”开盘去化率达到99％；洞泾尚云里两次推盘，599套房源的去化率为96%。

记者从国家企业信用信息公示系统了解到，洞泾尚云里的项目公司上海城明置业有限公司曾因为违规发布房地产广告，对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传，被松江区市场监督管理局叫停，并处罚4万元。

不过人民网领导留言板显示，今年5月份，尚云里小区的洋房除了样板房所在单元楼外，其余楼1-3楼楼梯没有窗户，小区北门建造效果与售楼沙盘不符，尺寸和外观均有问题。

洞泾镇政府对此回应表示，经了解，尚云里小区未交付，处于最后收尾阶段，项目严格按照方案原则执行，并严格按图施工，满足审批规范和流程规范。若实际交付与业主《房屋销售合同》之间存在差异，将及时予以督促整改。

此外，今年上半年，城投控股营业收入约23.27亿元，同比增加5.61%；归母净利润约4.17亿元，同比减少28.06%；实现房产销售回笼12.12亿元，同比减少79.1%。

值得一提的是，公司对于露香园项目的依赖度较为明显。去年上半年，露香园项目结转收入金额为20.65亿元，而随着一期销售接近尾声，本期结转收入减少至11.03亿元。

有些项目还遭遇了销售“滑铁卢”。比如，金山区朱泾镇的“水尚华庭”，去年9月首次开盘推出550套房源，结果去化率仅13.5%。上海网上房地产显示，水尚华庭目前还有474套未售出。

业绩报告同时显示，持续拿地扩张，支付土地出让金，使得城投控股的货币资金由184.27亿元降至2021年的36.04亿元，资产负债率有所抬升。截至2022年6月末，公司的长期借款金额达206.56亿元，其中抵押借款60.51亿元，质押借款为13.82亿元，前述在售项目中有的已被作为借款抵押物。

“因土地购置及项目建设资金需求大幅度增加，城投控股2020年以来刚性债务规模快速扩大，债务负担加重。在建房地产项目待投资规模大，其中租赁住房项目投资回收期长。若露香园二期项目去化效率不达预期，则公司面临的资金平衡压力将加大。”上海新世纪资信评估投资服务有限公司在研报中建议，关注该公司的项目风险以及债务负担加重等问题。

对此，前述城投控股负责人向《每日经济新闻》记者表示，目前，公司融资渠道畅通，运营稳健。下一步，将尽力将住宅产品做好，以达到快速去化和资金回流的目标。

封面图片来源：每经记者 刘颂辉 摄