西安建国门老菜场：当烟火气和潮玩开始“破壁”

每经记者 张静    实习生 彭靓    西安    每经编辑 贺娟娟

2021年以来，“实施城市更新行动”已经成为“十四五”时期国家新型城镇化战略方向，城市更新改造也成为了国内探索城市发展方式的新趋势。

自被纳入为期两年的第一批“实施城市更新行动”试点名单以来，西安围绕城市更新，推动多个老工厂改造，创新城市发展方式。

其中老菜场市井文化创意街区，顺天集团凭借多年运营产业园区经验，采用有机微更新等手法，重新点燃了西安老城区的活力。

历经3年的微更新与轻改造，如今这片曾经破旧的菜市场及周边，已成为了“内外兼修”的西安文化地标——兼具市井生活、时尚与艺术气息，以新风貌延续着西安老城的记忆。

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平绒厂的“前世今生”

据粉巷财经（ID：nbdfxcj）了解，老菜场前身为1952年创建的西安市平绒厂，作为全国四大平绒厂之一，西安厂的体量在当时位居西北第一。

2000年，西安市平绒厂停产，时任厂长带领职工建立了最初的建国门综合市场。这个市场当时规模不算太大，地处西安城墙东南角，占地面积7.5亩，却是西安城墙内最大的综合性菜市场。

在改造前，建国门综合市场与多数菜市场并无区别，主营各类农产品，市场环境一般，客群多为中老年人。

图片来源：每经记者 张静 摄 （下同）

2004年，因政府拓宽道路需求，建国门综合市场面临拆迁危机，西安市平绒厂利用原有空地及厂房、车间改造出近50余间营业用房及数个销售案台；将原有办公楼一层改造扩大商户营业面积；原生产间大楼外加盖服装经营区及餐饮区。

经过改造之后，建国门综合市场扩大至5000㎡，可满足周边近10万居民的生活所需，也为当时平绒厂的诸多下岗职工解决了一系列再就业及养老等问题。

然而，片区结构性衰落现状并没有完全解决。菜场本身近几年也受到大型商场、电商的竞争和动摇，城墙东南角和老菜场需要走出下一步。

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西安老城新地标

2019年，碑林区特色街区样板项目被提上日程，政府联合西安市平绒厂、秦岭航空电器厂、原省委印刷厂等多家单位对建国门综合市场所在旧建筑群进行升级改造，项目总体量达到12000㎡。

以“微更新+轻改造”为理念，建国门综合市场摇身一变成为了如今的老菜场市井文化创意街区。在保留原有居民生活状态不变的条件下，该街区将新型复合的潮流文化注入于此，吸引了一大批年轻客群。

历经三次改造后，2021年五一期间，西安“老菜场市井文化街区”正式进入试运营阶段。西安人熟悉的“老菜场”开始以“新地标”的姿态出现在大众视线里。

穿过建国门，走进信义巷，就能看到这座街区的身影，入口处所保留的老厂房红砖墙搭配绿色霓虹灯牌，透露出浓浓的市井文化气息。

老菜场改造后分为两个片区，一片为新改造后增加的创意文化商业区，另一片区仍然保留了特色的菜场餐饮熟食外摊。

粉巷财经了解到，建国门综合市场商品品类涵盖新鲜食材、半加工熟食、餐饮以及服装百货等，可满足消费者一站式购物需求。

但是，仅仅提供生活必需品是不够的。在不破坏原有历史人文、不断优化街区环境的基础上，老菜场市井文化创意街区引入美食、民宿、文创、阅读、娱乐等多种新兴丰富业态，告别单纯的旅游景点，进一步丰富街区的商业业态。

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老菜场的华丽转身

实际上，老厂房改造在国内并不少见，利用潮流文化来推广引流也不算是新操作，老菜场的改造有何特别之处呢？它又为何能成为西安新地标呢？

首先，就改造思路看，建国门综合市场运用的是“微更新、轻改造”的理念。浓浓的烟火气必定是一个菜场最有特色的一点，改造老菜场不仅保留了自身原有的菜场的市井特色，满足了周边居民的购物需求；还通过全新业态、文化打造吸引年轻群体，最大限度平衡了年轻人与中老年群体差异化需求，参考用户画像实现了精准商业需求配置。

粉巷财经观察到，整个老菜场的改造并非对原有业务的升级，而是以菜市场为核心向周边扩展，引入全新业态。在“保留居民原有生活状态”和“菜市场市井风貌”的前提下寻求增量。这无疑起到了更好的经济辐射效用。

一般来说，菜市场的辐射范围为1公里，但在2021年，建国门综合市场辐射范围达到了5公里。目前日均客流超过6000人，疫情期间客流最高达15000人。稳定的客流量下，市场摊位出租率、营收都得到了保证。据了解，建国门综合市场目前商铺和摊位可谓一铺难求。

因为能够吸引周边5公里范围内的消费者前来购物，建国门综合市场的竞争优势十分显著。就其区位因素来看，建国门综合市场位于市中心区域，且靠近城墙，周边公共交通方便。

其次，建国门综合市场改造并未局限于菜市场，而是联合多家企业对周边环境进行整体改造。进而打造出了以菜市场为核心，集休闲、娱乐、餐饮消费为一体的“市井文化街区”，坐落在城墙脚下，赋予了老城区年轻的活力。

除业态的拓展与更新外，文化打造也是建国门综合市场改造的关键所在。在建国门综合市场内随处可见的彩绘涂鸦、网红打卡点以及定期举办的各类艺术展等，其目的都是为了打造独特的文化属性。

2021年，老菜场市井文化创意街区先后接待了全国多家媒体单位采访团，央视CCTV-2财经频道、陕西日报、西安电视台等多家官方媒体先后通过网络、电视、视频等方式对老菜场进行了专题采访报道，并衍生出社会群体的讨论。

老菜场无疑是国内城市更新改造的优秀范例，也成为了西安老城区夜生活的新载体。而从2021年起，城市更新纳入国家试点期，也进入了一个新节点，老菜场的成功，也是西安探索和创新城市发展的一个样本，粉巷财经期待更多西安城市更新项目，能焕发新活力。