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长租·人物专访| 旭辉瓴寓张爱华:租赁资产在特殊时期凸显抗风险性 三大痛点待解决

每日经济新闻 2022-05-26 17:49:16

◎张爱华表示,租赁行业属于民生行业、微利行业,正常年化投资回报率也就5%-6%,目前最适配的低成本资金主要是银行资金,其他资金比如信托,成本一般不低于7%,发债条件则比较苛刻。

每经记者 包晶晶    上海报道    每经编辑 陈梦妤    

“一方面,提供大量社区化、品质化、生活化的租赁项目,才能更好满足新市民的长期居住需求;另一方面,2022年的疫情对运营管理工作的专业性要求更高,面临的不确定性也更多,这也充分体现出租赁资产在特殊时期的抗风险性。”

日前,旭辉瓴寓CEO张爱华在接受《每日经济新闻》记者微信专访时表示。

记者注意到,旭辉瓴寓在2021年新增签约了2万间长租公寓,并成功拿到了两个R4地块,是上海第一家获批能够获取R4地块的民营企业。

旭辉瓴寓CEO 张爱华 受访者供图

三大痛点待解决

2021年在集中供地模式下,据克而瑞监测,22城租赁用地建面总成交量达1235万平方米,占总出让体量的5%。以2021年成交租赁用地总量最高的8个城市来看,武汉、上海、南京和重庆成交的租赁用地基本属于“规划型”租赁用地,尤其武汉和上海纯租赁用地比例高达8成以上,政府对于租赁用地供应的调节功能非常明显。

但是,按不同类型企业拿地的情况来看,租赁用地对百强房企的吸引力明显下降,22城在2021年三轮集中供地后,租赁用地中仅有28%进入百强房企的土储。

对于企业而言,租赁用地特别是纯租赁用地吸引力下降主要来自资金的限制,而近期多部委发文支持长租房市场,无疑为企业打通了资金渠道。

张爱华分析指出:“事实上,从去年开始,金融机构就陆续出台一系列利好政策支持租赁企业发展,包括加大贷款支持力度、提供适配性创新贷款产品、贷款利率优惠等,国内五大行包括一些城商行,比如民生、兴业银行等,都加大了对住房租赁项目的贷款支持。”

“例如建行针对包租类项目提供了8年期流动资金贷款,再比如开发类项目,金融机构可以提供期限长达25年的开发贷。这些政策本质是为了匹配长期持有型租赁住房的现金流回笼特点。贷款利率方面,企业获得的支持力度也开始加大,部分银行在贷款利率方面也给到一些特色优惠,像上海的一些开发贷项目基本可以做到基准利率,甚至特别优质的项目、特别优质的业主,可以享受基准利率下浮。”

监管层面释放了积极信号,但租赁行业仍然存在融资渠道窄、自有资金沉淀周期长和退出渠道狭窄的痛点。

“租赁行业属于民生行业、微利行业,正常年化投资回报率也就5%-6%,目前最适配的低成本资金主要是银行资金,其他资金比如信托,成本一般不低于7%,发债的话条件又比较苛刻。”

张爱华坦言:“常规收并购项目贷款比例可以做到50%、开发类项目贷款比例可以提高到75%,但仍需要25%-50%的自有资金投入。由于行业平均投资回收期要20年以上,任何一家企业在没有好的退出方案的前提下,都不可能投入过多资金。而行业目前好的退出渠道仅有股权或资产退出,REITs还不够成熟。更重要的是,REITs目前仅限于保障性租赁住房试点,但市场还有市场化项目,这意味着市场化项目的退出就比较难。”

租赁资产在特殊时期凸显抗风险性

尽管如此,仍然有不少头部房企持续探索租赁住房的“投融建管退”。

以旭辉瓴寓为例,其“轻重并举,双轮驱动”的发展战略聚焦于综合型租赁社区业务。据张爱华介绍,2021年底,旭辉瓴寓成功出让所持上海浦江华侨城柚米社区项目全部30%股权,实现从该租赁社区项目资产退出,成为行业内首个实现“投融建管退”资管全周期跑通的项目。值得一提的,该项目正是退出到险资平台。

“目前租赁市场主要分三种模式:轻资产运营、中资产包租、重资产管理,旭辉瓴寓以轻资产包租切入市场,通过存量改造获取前期规模、提高市场占有率、锤炼自身综合能力,并逐渐向轻、重两端发展。同时,持续加强四大核心能力形成有力支撑,始终为合作方创造低风险、确定回报,成为投资人及客户信赖且首选的租赁品牌,夯实租赁住房一站式综合服务商的市场定位。”

从另一方面来看,2022年的疫情对长租公寓运营管理专业性提出了更高要求,同时面临的不确定性也更多。

“旭辉瓴寓快速响应,在疫情爆发初期就启动了一系列应急机制,包括输送防疫物资、发放防疫补贴等。虽然本轮疫情相较于2020年可能对租赁市场的影响更大,但瓴寓旗下项目出租率仍保持在90%以上,经营情况稳定,这也充分体现出了租赁资产在特殊时期的抗风险性。”

市场需要社区化的租赁项目

解决大城市不同类型人群的租房问题,持续优化租赁房源供给侧,是政策出台的初衷。租赁市场规范化发展环境基本形成,市场主体的力量得以充分发挥,才能满足大城市租客多样化、品质化的租赁需求。

张爱华回应说:“旭辉瓴寓成立以来,携手政府、企业积极探索人才安居及城市更新项目,助力区域租赁住房政策的落地,切实解决新市民、青年人的住房问题。精准的客户研究能力、专业的产品研发能力、领先的数据技术能力、精细的运营增值能力等四大核心竞争力,让旭辉瓴寓处于租赁行业头部位置。”

“通过3年多实践,目前品牌已在北京、上海、南京、杭州、成都等多个核心城市落子租赁社区,全国在管项目总量超30个,是行业中拥有社区项目最多的租赁企业。”

旭辉瓴寓2021年底已布局全国20个城市,整体管理房源超8.2万间,同比上涨10.2%;开业房源超过3.2万间,同比上升14.3%;出租率超96%。

规模扩张的同时,旭辉瓴寓也是行业内最早提出并践行打造租赁住宅社区的租赁企业。

张爱华表示:“早在2019年初,旭辉瓴寓就判断社区化、品质化、生活化的租赁项目才能更好满足新市民的长期居住需求。旭辉瓴寓以生活场景、居住空间、公共空间、社区配套4大维度并行,让租客以更低的生活成本享受更完整的生活配套,满足其更长期稳定的居住要求。租赁社区相较传统模式,居住舒适度更高,配套更完整,服务更便捷,居住成本也更低。进入2022年,旭辉瓴寓主要目标可以归结为践行使命与修炼内功两部分,承接租购并举的顶层战略,用心做好产品与服务,不断提升租赁社区的舒适度和便捷性,使之满足新市民、青年人日益增长的美好生活需求,让租赁生活不仅是普通人可负担的,更能真正成为买房的替代选择。”

封面图片来源:受访者供图

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