每经品房｜新房成交同比连跌11个月！长沙出奇招盘活存量房，哪些楼盘值得关注？

每经记者 黄婉银    广州报道    每经编辑 魏文艺    

5月11日，被称为“调控优等生”的长沙发布了一个不同于其他城市的楼市“松绑”新政：鼓励业主把存量房用作租赁房，且供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。该政策不仅可盘活存量住房，增加租赁市场的供应，同时又能释放一定的刚需、改善型购买力需求，因此被市场称为“一石二鸟”。

在本次新政出台的背后，长沙房地产市场受整体大行情的影响，也不可避免地遭遇低迷。据克而瑞湖南区域统计，长沙九区县商品房自2021年6月成交量同比开始下跌，且跌幅不断加大，在2021年三四季度达到30%以上跌幅，至2022年一季度同比下滑超过40%，购房者观望情绪较浓，下跌态势延续至今。4月成交量同比下滑达到49%，成交收缩明显。

数据来源：克而瑞湖南区域

4月长沙新增商品房供应量94.75万平方米，同比下降47%，环比下降21%，创下近两年同期新低。“五一”假期，长沙各楼盘也纷纷推出促销活动，渠道商合作房源、特价房、高折扣等切实优惠成为标配。

那么，近期长沙哪些区域的楼盘项目较受市场关注与和购房青睐？每经品房小程序通过人口结构、交通配套、商务密度等多个维度，对长沙部分区域的热门楼盘项目进行解析。

以长沙芙蓉区的南益名士豪庭为例，在4月克而瑞长沙各区域商品住宅排行榜中，该项目以0.26亿元的成交金额排在芙蓉区第四位。

南益名士豪庭于2020年6月首次开盘，目前在第三方销售平台上的均价为11200-11800元/平方米，户型以94平方米3房、107平方米三房、141平方米4房等为主。每经品房小程序通过11个维度全方位测算，得出该项目的估值参考价为10395元/平方米。

导致估值价格稍稍偏低的原因，或与该项目周边公交、地铁等公共交通出行舒适度较低，商务密度和居住密度低于1分（最高10分）等有关。

每经品房小程序显示，南益名士豪庭直线距离1公里内无地铁站，公交站虽有11个但公交配置得分仅优于芙蓉区15%的住宅项目，相对属于公交出行舒适度较低的区域。

人口结构方面，该项目周边1公里商务人口约2.34万人，在芙蓉区相对属于商务（办公）不密集的区域，仅高于8%的住宅项目；周边1公里居住人口约3.05万人，仅高于芙蓉区7%的住宅项目。

此外，南益名士豪庭周边有大小医疗机构9个、大小购物场所5个，但配置得分分别仅高于芙蓉区11%、6%的住宅项目，仅通勤车速属于舒适度较高的区域，优于芙蓉区92%的住宅项目。

基于对上述维度综合测算，每经品房小程序显示，未来5年南益名士豪庭的房价涨幅会跑输芙蓉区平均涨幅，仅高于芙蓉区3%的小区。

来源：每经品房小程序

雨花区的长房岭秀时代项目，在4月以1.11亿元的成交额居区域榜首。每经品房小程序显示，该项目的估值参考价为8594元/平方米。

从周边配套的情况看，长房岭秀时代除通勤车速突出外，其他配套指标均在0.7分以下。周边仅有1个幼儿园、暂无小学，有大小医疗机构2个，配置得分仅优于雨花区6%的住宅小区，就医舒适度较低。此外，周边也无大型购物中心，周边1公里无公交、地铁。

由于长房岭秀时代靠近京港澳高速和长沙绕城高速，因此其早晚高峰平均车速为34.28公里/小时，优于雨花区98%的住宅项目，相对属于驾车出行舒适度较高的区域，因为同城最堵区域平均车速为12公里/小时。

综合来看，每经品房小程序显示，预计未来5年长房岭秀时代的房价涨幅会跑输雨花区平均涨幅，但会跑赢全国平均涨幅，高于全国98%的区县。

来源：每经品房小程序

北辰三角洲在4月取得了0.72亿元的成交金额，在开福区排在第四位。该项目于去年8月开盘，主打184平方米4房、147平米3房、130平米3房等户型，在三方销售平台的均价为17000元/平方米。每经品房小程序显示，该项目的估算其参考价为16717元/平方米。

与前面两个楼盘相比，北辰三角洲的各项配套指标在11个测算维度上更为均衡，未来5年房价涨幅将跑输开福区平均涨幅，但高于开福区19%小区，会跑赢全国平均涨幅。

在最受购房者关注的教育配置方面，每经品房小程序显示，北辰三角洲周边1公里有4个幼儿园，但配置得分仅优于开福区6%的小区，相对属于幼儿园舒适度较低的区域。

但在其他几个指标中，北辰三角洲都是属于舒适度适中的区域，配置远远优于上述两个项目。比如周边有小学3个，优于开福区43%的住宅项目；大小医疗机构达到18个，大小购物场所5个，公交车站达到26个，另外还有2个地铁站。

值得注意的是，该项目的消费档次得分高达9.4分。从周边餐饮消费水平来看，该区域内客单价89元，全国对比的消费档次指数是1.6，相当于1-2线城市之间的水平，在开福区内高于94%的住宅项目，同城对比属于高档消费区域。

来源：每经品房小程序

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封面图片来源：视觉中国-VCG111329167260