2021物业年报盘点·综述｜行业集中度提升、毛利率继续回落！物企如何应对营业成本上涨？

每经记者 黄婉银    每经编辑 魏文艺    

2021年，物业企业营收和净利润实现大幅上涨的同时，行业集中度也在逐渐提升。

同时，物业企业毛利率回调已成为行业普遍现象。《每日经济新闻》记者梳理发现，2021年万物云、碧桂园服务、中海物业、招商积余等头部物业企业的毛利率均出现不同程度的回调，仅华润万象生活、保利物业、卓越商企服务等少数企业毛利率同比微涨。

社保优惠政策被取消是近年来物业公司毛利率下降的主因之一，而人力、物料等刚性成本的上涨和市场竞争激烈等因素，则是物企毛利率的实际影响点。

为此，近年来重点物业企业一方面发力商管物业、增值服务等高毛利率业务以平衡整体毛利率，另一方面通过推进数字化、科技化手段对冲人力等刚性成本。这些手段是否能让物业公司的毛利率回落至稳定区间？

净利润上涨，毛利率回落

据诸葛找房数据研究中心选取的50家重点物业企业，2021年总营业收入达到1800.5亿元，同比上涨45.2%。其中TOP10物企总收入1157.1亿元，占50家物企的比重为64.3%，相较于去年上升1.0个百分点。

显然，随着物业企业规模的扩张，营收水平也水涨船高。与此同时，营收向着头部物企集中的特征愈加显著，行业集中度正在逐渐提升。

利润方面，50家重点物业企业2021年净利润为244.6亿元，同比上涨49.6%；毛利润498.1亿元，同比上涨43.9%；平均毛利率为29.8%，较2020年回落0.3个百分点。

从净利润增速来看，50家物业企业平均增速为51.2%，其中有8家物企净利润下滑，42家净利润均实现上涨。

从企业端来看，除祈福生活服务、佳兆业美好、第一服务等少数企业出现净利润负增长，其余绝大多数物业企业都实现了净利润正增长。

其中，还有数家物业企业净利润同比增长达100%以上。如金茂服务2021年净利润1.78亿元，同比增长130.8%；合景悠活净利润约6.84亿元，同比增长111.4%；华润万象生活净利润17.25亿元，同比增长110.9%。

以净利润额来看，碧桂园服务以43.49亿元遥遥领先，雅生活净利润约25.66亿元（未经审核），万物云净利润与华润万象生活相近，约为17.14亿元。

在行业净利润普遍增长的趋势下，物业企业的毛利率却继续回落。诸葛找房数据研究中心统计显示，50家上市物业企业平均毛利率为29.8%，高于平均值的企业有23个。毛利率最高达到了66.8%，最低则在13.76%。

4月27日，第一太平戴维斯华南区物业及资产管理部负责人、高级董事何振宇在接受《每日经济新闻》记者电话采访时表示，物业管理的运作，最需要、最依靠的就是人力资源。当下用人成本的增加，是各行各业所面临的共同问题，物企也不例外。另外，物料成本的逐年上涨，也是物企现在所面对的难题。但是相比成本的逐年上升，物业企业难以提升物业管理费的价格，这就陷入了僵局。

中海物业在年报中表示，2021年加权平均物业管理服务分部毛利率下跌至14.9%，主要由于物业管理板块进行市场扩张时以较高比例的包干制合约为主。

同时，多家毛利率出现同比下跌的物业公司在解释下跌原因时，都指出社保优惠政策被取消影响毛利率这一客观现象。另外，万物云和碧桂园服务都提到，毛利率同比下跌的原因还有因“进一步提高服务质量还在持续投入”“持续对基础设施推陈出新，加大对设施智能化改造投入”。

营业成本上升，物企如何应对？

物业企业为毛利率回落寻找的破局之道，一方面是发力商管物业、增值服务等高毛利率业务以平衡整体毛利率，另一方面则加强推进数字化、科技化手段对冲人力等刚性成本。

一般而言，物业管理服务业务的毛利率都普遍较低，约在15-30%，而商管物业和增值服务业务的毛利率可以达到30%-80%。

以华润万象生活为例，其商业运营及物业管理服务毛利率达到48.6%，按年同比增长6.8个百分点；2021年碧桂园服务已提供商业运营服务项目超过100个，其在这部分业务的毛利率到了50.3%，社区增值服务的毛利率达到60.5%。

中指研究院报告显示，2021年百强物业企业营业成本均值为10.04亿元，同比增长13.31%。同时，百强物业企业不断探索降低营业成本率的方法，多措并举，降本增效，将平均营业成本率减少至74.89%，较2020年小幅下降0.59个百分点。随着部分企业引入“智慧物业”等相关系统及设备，在一定程度上实现了对人员的替代，形成对冲效应。

数据来源：中指研究院

以金茂服务为例，其2021年物业管理服务毛利率由17.8%轻微增加至18.2%，就是由于规模经济提升以及成本节约措施改善及经营效率提高；同样，得益有效的成本控制及经营效率的提升，华润万象生活的住宅物业管理服务毛利率同比增长3.4个百分点至19.3%。

合景悠活集团副总裁王中琦也在2021年业绩会上表示，人工成本的上行趋势是一个客观情况，但随着行业在科技、数字化等方面的转型提升趋势，目前应对人工成本上行也有对策。

“通过释放数字化、科技化红利，去对抗人口红利消失的不利的影响，相信将来总体毛利率仍会稳定在某个区间。”何振宇指出，现在越来越多的物业企业将视线转向了高科技板块，用高科技降低成本。如今市面上智能机器人已经可以逐渐取代一部分人工方面的问题，例如很多物业公司已采用机器人完成清洁、消毒及安全巡查工作等。

万物云目前也在尝试通过“蝶城”战略打开物业行业新的开源节流模式。万物云CEO朱保全在万科2021年度业绩会上表示，现在从已上市的物业企业（毛利率）情况来看大概分为两个阵营：一类在15%左右，一类大概是在30%左右。从分析师的角度来看，认为15%左右是毛利率的合理区间，万物云也恰恰就在这个区间里面。“客户信任远比毛利率重要，但是稳定的毛利是一个现实问题。”

何振宇认为，在多种提升毛利率措施和多元化服务模式的发展下，大部分物业企业的毛利率未来2-3年还是可以稳定在当下的区间范围的。

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封面图片来源：摄图网-500123186