房产·年报解读| 保利发展：从“重回前三”到“进三争一”

每经记者 黄婉银    每经编辑 陈梦妤    

最近几年，保利发展一直都是最晚交卷的龙头房企，不过今年市场对保利这份答卷的关注度显然比以往高出许多。

2021年7月，已在保利发展工作24年的刘平接棒宋广菊，成为新一任董事长。

新官上任三把火。

刘平新上任不久，保利发展就宣布刘平及全体高级管理人员计划自2021年8月4日起6个月内增持公司股份，合计增持金额不低于人民币800万元、不超过人民币1500万元，增持价格不超过15.06元/股。

同时宣布增持的，还有保利发展实控人保利集团。彼时，保利发展股价受板块估值拖累年内已下跌36.85%，公司管理层也多次表示公司价值被严重低估。

这次增持成为保利发展近半年股价一路上涨的起点，今年3月中旬，保利发展股价与市值甚至一度双双超越万科，创历史新高。

截至4月21日收盘，保利发展报收每股17.51元，较2021年8月增持前的9.38元，涨幅已经达到86.67%。

从基本经营数据来看，保利发展2021年总体称得上平稳。实现营业总收入2850.24亿元，同比增长17.19%；实现净利润371.89亿元，同比下降7.14%；归母净利润273.88亿元，同比下降5.39%，主要受地产项目利润率下降影响。

保利发展表示，公司2021年毛利率为26.80%，同比下降5.79个百分点，与行业利润率下行趋势一致。未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率仍将承压。2021年公司净利率为13.05%，同比下降3.42个百分点。

对保利发展这类企业来说，融资能力与财务水平自然能保持一贯的得当。2021年，保利发展有息负债规模为3382亿元，综合融资成本约4.46%，较去年末下降31个基点，是绿档企业。

新一任管理层需要一个新口号为新一年做指引。

4月21日，在2021年度网上业绩说明会上，刘平表示，公司提出“进三争一”目标，是有信心和底气的。这是继5年前宋广菊时代提出“重回前三”后，保利发展的又一新目标。

2021年，保利发展实现签约金额5349.29亿元，同比增长6.38%；实现签约面积3333.02万平方米，同比下降2.23%。在克而瑞的排行榜中，保利发展去年以4899.7亿元操盘金额位列第四。

“在行业波动中，作为领军企业，公司的资源、资金、品牌实力都更具优势，更能捕捉市场机会。同时，对于‘进三争一’这一目标，不能简单的、片面地理解成一个榜单排名，而是综合实力的领先，是硬实力、软实力都过硬的第一。公司作为行业龙头，不简单追求规模上的排名。”

另一方面，在刘平看来，目前行业的长效机制已经基本形成，行业发展基础依然存在。作为国民经济的支柱产业，行业基本面依然没有改变，公司依然对房地产行业保持信心，房地产行业未来依然是一个好行业。

去年，在外界看来，以保利发展为代表的央企和地方国企在土地市场十分活跃，但也只是在同行的衬托之下。事实上，保利发展全年拓展项目145个，新增容积率面积2722万平方米，拓展金额1857亿元，分别同比下降15%和21%。

2022年，刘平希望保利发展能更加积极，他给出全年的投资计划是3650亿元，“今年公司整体的拓展逻辑还是质量重于数量，确保公司持续稳定发展的同时能够有更好的业绩和利润，保障股东投资回报。”

不过2022年1-3月，保利发展拿地规模同比大幅度减少。对此，财务总监王一夫解释道，公司对大势的判读是“聚焦”。市场规模见顶后需求是相对聚焦的，会回归一二线核心城市，且主要会集中于这些城市的成熟区域，而由于集中供地政策，这些城市的供地在第一季度也相对有限。

“所以基于这样的判断，随着第二季度中心城市陆续供地，公司将严格按照立项标准，适当提升拓展力度。此外，公司也在密切关注一些收益更佳、风险可控的收并购机会，这些项目的落实可能需要的时间和周期会更长。”

过去几年的保利发展，或是因同行跑太快而没有跟上所以慢了下来，现在同行都已经渐渐慢下来，进入刘平时代的保利发展将以何种姿态“进三争一”？

封面图片来源：视觉中国