首批公募REITs年报陆续揭晓，华安张江、浙商沪杭甬、中航首钢REITs亏损，部分期末净值已“破发”

每经记者 任飞    每经编辑 叶峰    

“借基上市”后，部分公募REITs2021年财报出现亏损，华安张江、浙商沪杭甬、中航首钢REITs入列。此外，部分企业经营流动性再现困扰，红土创新盐田港REIT期内经营现金流净额告负，业内也已呼吁公募REITs扩募细则的出台。

当然，在投资人最关心的收益分配方面，3月30日新公布的5只REITs中平安广河REIT单位实际分配金额最高，但仍有多家出现可供分配金额不及招募计划的情形出现。

此外，新公布的5只REITs中有4只期末净值低于首发价格，同期二级市场价格溢价率高企持续干扰净现金流分派率，使得原本就框定在4%上下的年化净现金流分派率不断萎缩，对投资人利益带来冲击。

华安张江、浙商沪杭甬、中航首钢REITs期内亏损

首批9只公募REITs陆续揭晓2021年年报，依其REITs底层资产“借基上市”的实质，相关资产的2021年财报数据浮出水面。从3月30日公布的5只REITs来看，华安张江、浙商沪杭甬、中航首钢REITs期内亏损。

来源：根据公告整理，（2021.6.7-2021.12.31）

具体看来，中航首钢生物REIT亏损数额较大，2021年6月7日至2021年12月31日间，营业收入2.36亿元，扣除营业成本相关费用后，净利润显示亏损2192.25万元。此外，华安张江光大REIT同期亏损达到1219.18万元，浙商沪杭甬REIT同期亏损达到1628.73万元。

此外，有别于此前公募界发行的REITs产品，新的公募REITs从投资范围和功能属性上有明显差异，特别是基于基础设施项目标的，相关产品在募资投向上予以重点覆盖，不低于基金资产80%。

业内人士表示，募资在对被投项目进行流动性注入后，有望进一步激发项目企业的经营效率，但记者发现，部分公募REIT的经营活动现金流期内告负。从2021年6月7日到2021年12月31日，红土创新盐田港REIT经营活动产生的现金流量净额为-1163.06万元，是5只新公布业绩REITs中唯一一只出现负数的个例。

好在各只REITs期末统计货币资金依然充裕，但业内已有关于公募REITs扩募的呼吁，简单来说，就是帮助REITs底层项目进行再融资。一方面帮助公募REITs实现优质资产的持续注入，另一方面也可以帮助REITs收购资产、优化投资组合、分散风险，从而实现管理赋能下的价值增长，提升分红派系的水平和稳定性。

中航首钢生物REIT溢价率最高

就基金净值而言，3月30日公布的5只REITs均做更新。不过，对比首发价格来看，已有4只报告期末净值在其之下，中航首钢生物REIT跌去近1.45元。

具体来看，平安广河公路REIT、中航首钢生物REIT、华安张江REIT、浙商沪杭甬REIT期末净值均已“破发”，期末基金份额净值分别为12.6787元、11.9403元、2.9656元、8.3498元，对比各自首发价格的13.02元、13.38元、2.99元、8.72元，分别跌去0.3413元、1.4397元、0.0244元、0.3702元。

说明：期末净值及二级市场价格统计（截至2021.12.31）

来源：根据公告整理

此外，多只REITs此前已在二级市场经历一波“过山车”行情，部分均已发布溢价风险提示公告。根据最新的净值统计结果，对比期末二级市场价格来看，除平安广河REIT溢价率在4%以内，其余4只均在20%以上，最高为中航首钢生物REIT，溢价率高达46.15%。

分析人士指出，资产的稀缺性是造成上述现象的主要原因，且基建作为“逆周期调节工具”，此前激起的基建投资行情中也带动了相关公募REITs二级市场的投资热度。但需指出的是，现有公募REITs的可流动份额大多在30%左右，非理性抢筹极易在短期内推高REITs场内价格。

与此同时，当场内价格相较净值出现大幅溢价的同时，也会进一步稀释分红收益，即以首发价格测算的年化净现金流分派率将会失真，并进一步向下修正。这意味着，原本就框定在4%上下的年化净现金流分派率将不断萎缩。

根据国家发改委发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，净现金流分派率原则上不低于4%，因此如遇近期分红，投资者或面临着分红收益减少的可能。

平安广河REIT单位实际分配金额最高

不同于绝大多数开放式基金的获利方式，公募REITs因其特有的封闭式运作特征，规则及合同规定了此类产品的收益主要来自于其强制性的分红措施，故其收益分配的次数和规模与投资人利益息息相关。

3月30日，首批9只公募REITs又有5只产品公布了2021年年报，从落实收益分配的情况来看，虽然各家都已给出可供分配金额的规模及单位可供分配金额的参考，但实际分配收益的只有三只，分别是平安广河REIT、中航首钢生物REIT以及浙商沪杭甬REIT。

说明：可分配金额及实际分配金额情况（截至2021.12.31）

来源：根据公告整理

具体来看，平安广河REIT实际分配金额、单位实际分配金额最高。数据显示，2021年6月7日至2021年12月31日，平安广河REIT可供分配金额5.41亿元，单位可供分配金额0.7724元；实际已向投资者分红3.69亿元，每份基金份额发放红利0.5271元。

另外，按照首发上市价格测算，以其13.02元的首发上市价格来看，其股息率已高达4.05%，为今日公布五只REITs最高。

尽管从可供分配金额的数量来看，各家基金管理人都为其收益分配做了初步预算，但部分对比此前招募计划中的预设仍有差距。中航首钢生物REIT解释称，实际因检修计划等经营安排，全年收入存在波动，收入呈现不均匀的前多后少的状态，此前预测可供分配金额预测报告中不存在计提超额收入对应的成本及激励，因此与预测值存在差异。

华安张江REIT本期可供分配金额为0.42亿元，招募书计划可分配0.70亿元，解释称主要差异为计算时间段的差异，本期可供分配金额计算时间为2021年6月7日（基金成立日）至2021年12月31日，招募说明书刊载的可供分配金额测算报告的测算时间为2021年1月1日至2021年12月31日。

封面图片来源：摄图网_500219111