龙湖智创生活拟上市，“开发+服务”双引擎再塑“一个龙湖”

文/王西岭

2022年1月7日晚间，龙湖集团发布公告称建议分拆该公司附属公司龙湖智创生活在香港联交所主板独立上市，另一边龙湖智创生活也在香港联交所提交了招股书，至此行业关于“龙湖物业什么时候分拆上市”有了答案。

从2021年以来龙湖在服务领域的种种布局下，我们看到了龙湖智创生活更多的细节故事。

4.4亿平方米

上市前夜，龙湖智创生活已经是物业领域的头部公司。

龙湖智创生活为管理的各种物业类型的各类用户，提供以科技驱动的居住、消费、城市公共服务至商业运营和不动产资产管理等综合服务。

截至2021年9月30日，龙湖智创生活营业收入77.7亿元，同比增长81.2%，净利润11.3亿元，同比增长68.4%。截至2021年9月30日，龙湖智创生活净利率达到15%，处于行业顶尖水平。

2020年龙湖智创生活人均创收34.66万元，人均在管面积9300平方米，在2020年中国前十大物业管理服务公司中排名领先。

商业运营服务板块，截至2021年12月28日，龙湖智创生活运营服务60个购物中心，合计面积580万平米，服务超过13000名租户。在2021年9月30日过往一年，在管购物中心的销售额为人民币446亿元。

截至2021年12月28日，龙湖智创生活生活签约及战略合作面积4.4亿平方米，在管面积2.5亿平方米，来自独立第三方住宅及非商业物业在管建筑面积占比59.8%。

其实整个2021年，龙湖就在物业领域动作不断。

2021年2月，龙湖集团全资控股的龙湖嘉悦物业服务有限公司（以下称龙湖物业）收购美好幸福60%股权。2021年3月，根据亿达中国3月4日公告，龙湖物业以12.73亿元的代价，整体收购亿达中国旗下物业板块亿达服务100%股权。2021年8月初，龙湖物业收购楷林商服100%股权。楷林商服总部位于河南省郑州市，是写字楼相关服务商。2021年9月，龙湖物业又收购了九龙仓集团（00004.HK）旗下中国内地部分物管企业，共涉及已签约管理面积近900万平方米。

当时，龙湖集团方面对收购行为的表态是，“收并购是龙湖智慧服务（彼时品牌名）市场外拓的重要途径之一，这是龙湖智慧服务与九龙仓集团双向选择的结果。此次向九龙仓集团收购其旗下中国内地部分物管企业，与龙湖智慧服务现有业务布局充分协同，互有增益，具备可期的收益及规模增量。”

“一个龙湖”

长期以来，龙湖设置了地产开发、商业投资、租赁住房、空间服务、房屋租售、房屋装修等六条航道，显然代表物业的空间服务能够将各大航道串联，最大地发挥协同作用。

据了解，近期龙湖提出了“一个龙湖”体系，龙湖智创生活依托龙湖集团业务生态的丰富，不断拓宽服务范围，跟母公司协同发展，形成正向循环。

需要看到的是，在服务智慧化的大背景下，人们的生活习惯正在发生巨变，无接触的通行体验、慧眼系统下的无死角监控、设备的自我监控、移动端上的快捷报事与更为多元的线上服务，智慧化的物业服务提供全新的生活体验。

因而从科技投入来看，龙湖智创生活可以较好地提升整体服务品质。早在2014年，龙湖智创生活开始智慧引擎的探索，通过数年的实践与完善，如今已构建了系统性的科技支撑体系，将“人-空间-服务”打通，形成端到端的服务闭环。龙湖智创生活建立了一套完整、系统化和行业领先的科技体系，通过人工智能、AIoT及智能应用，为业务流程以及员工和供货商赋能。

我们能够看到，龙湖智创生活的智慧人性化服务逐渐深入人心。据了解，龙湖智创生活的业主满意度连续12年超过90%，而且物业管理服务在不断外拓的同时，始终维持高标准的服务，赢得良好的用户口碑。截至2021年9月30日，住宅及非商业物业管理服务合约的留存率高达92.9%。

随着“开发+服务”双引擎战略格局日渐清晰，分拆龙湖智创生活上市是一个由量变带来质变的结果，也是“空间即服务”战略下服务力的集中体现。

申万宏源证券分析：“分拆后龙湖集团仍拥有龙湖智创生活不少于50%权益，龙湖智创生活依然并表、有望加强协同，同时公司拟在若干条件限制下向股东分派部分分拆公司股份保证配额，兼顾老股东利益。”

释放行业活力

2021年年中，物业股原本有着较强的增长势头，但随着7月的结束，港股物业板块热度回归理性，资本向优质企业集中。

亿翰智库分析：“优质标的入场将提振市场信心，刺激其他企业积极参与市场竞争，推动板块质量持续提升；资本板块，以龙湖智创生活、碧桂园服务、万物云等企业形成的头部梯队将加剧资金虹吸效应，对尾部企业的生存空间造成进一步威胁。”

该机构认为龙湖智创生活可以释放行业活力：“自物业板块估值趋于理性以来，热情的资金多保持观望态度，市场急需新的优质标的来搅动池水，再次释放行业活力。”

“经过近一年的充分准备，龙湖物管、商管在规模和业态上实现大幅跨越，在此基础上有机融合商业运营板块，由此推出的龙湖智创生活在规模、业务布局方面均已具备较为强势的竞争力。”

“从整个准备周期来看，龙湖智创生活的上市流程始终在扎实、按部就班稳步推进。当一切都准备好的时候，上市便水到渠成，亦是最好的时机。”

中指研究院物业事业部副总经理牛晓娟也认为，龙湖智创生活属于整个行业的头部企业，自身的优势和亮点比较突出。不管是规模还是增速，龙湖智创生活都足够亮眼。此外，龙湖智创生活商业运营服务已开业60个项目，在管580万平方米，储备项目68个，商业运营板块优势凸显。在当前商业运营备受资本青睐的背景下，“物管+商管”的有机结合可能会为龙湖智创生活带来更高成长空间。

（本文不构成任何投资建议，投资者据此操作，风险自担。）