保利发展聚焦产品力进阶 债务结构持续稳健显高质量发展底色

近年来，房地产行业定位发生转变，在政策、市场形势及人民群众需求的引导下，产品制胜的消费时代已然来临。产品力有多重要？于企业而言，得产品力者得天下，产品力是企业的核心竞争力之一；于购房者而言，产品力是其能否过上“美好生活”的决定因素。

从“全生命周期居住系统1.0”到“全生命周期居住系统2.0——Well集和社区”，再到以“乐、颜、精、智、康”为核心价值的5维美学价值新产品体系——和美精装、和趣景观两大体系，秉承“美好生活同行者”的品牌愿景，保利发展控股深层发掘人民群众对美好生活的向往与需求，不断升级迭代产品体系，探寻更适宜人民群众生活的美好人居。

同期在销售业绩上，保利发展也依然保持了一贯的稳健增长态势。2021年1-11月，保利发展实现签约面积3088.32万平方米，实现签约金额4982.22亿元，同比增加7.60%。

作为“三道红线”实施以来，TOP房企中始终保持绿档的房企，保利发展在融资渠道通畅、公开市场融资多元的基础上，债务结构持续稳健，经营性现金流持续为正，签约回笼率仍保持93%以上的行业高位。

“以人为本”构建居住属性产品体系

打造人民向往的美好生活，产品力是“重中之重”。

即将迈入而立之年的保利发展控股，凭借对美好生活的向往及强大的技术实力支撑，一向走在优秀产品力的前沿。

从保利花园开始，保利发展控股的住宅产品就着力打造自然绿色、舒适、和谐的居住环境，率先造就了全国康居示范小区。一代代保利人在产品上的不懈探索，将保利产品一步步推升至行业领头地位。

2016年，保利发展控股在行业率先推出“全生命周期居住系统”，被业内誉为中国第五代居住模式，以人的生命周期为主线，满足人们在不同生命阶段的生活需要，引领了当时行业的产品风潮。

2020年，保利发展控股及时捕捉了健康在家居和社区生活中的核心地位，升级产品理念，推出“全生命周期居住系统2.0——Well集和社区”，通过健康高效空间、健康便捷服务、健康安全科技的3S系统，重新定义健康、重新定义健康人居，也带领了行业产品体系的突破，以十大健康技术，“与你美好同行”。

2021年，保利发展控股延续“无Well不至”的产品理念，推出以“乐、颜、精、智、康”为核心价值的5维美学价值新产品——和美精装、和趣景观两大体系，携手客户进阶美好生活。

以“乐、颜、精、智、康”为核心价值的5维美学价值新产品体系——和美精装、和趣景观两大体系，从产品精细化的各项细节上，始终以精益管理为核心，以客户需求为目标，以产业融合为路径，为购房者提供舒适而自洽的居所，携手客户进阶美好生活，满足人们对美好生活的更高期待。

在保利发展控股看来，产品力的构建一是要始终站在人民需求的高度；二是必须是体系化的全局考虑和深入落实。它不是在项目层面作出的户型设计或者精装标准上的散点式的提升，不是为了营销创意而包装的产品概念，更不是忽视后期运营而做的华而不实的产品设计，产品力的核心需要回到六个字：回归居住属性。

保利发展副总经理张艳华认为：“房地产下半场，拼的是产品力和服务力。”那么，不断升级迭代的保利的产品力与其他房企的产品力，到底有什么不同？在张艳华看来，保利的产品力可以总结为四种能力：匹配力、匠造力、运营力、牵引力。

“增强造血”债务结构持续优化稳健

在产品力背后的经营财务上，保利发展今年也是可圈可点。在地产开发实现稳步增长的同时，又在增强自身的造血能力，资金保障稳健有力，践行拓展量入为出、开发以销定产、运营全面提效。

2021年前三季度，保利发展实现营业收入1383.87亿元、归母净利润135.83亿元，分别同比增长17.87%、2.88%；实现销售回笼3672亿元，回笼率达到89.5%。截至报告期末，公司总资产13998.83亿元，净资产3089.26亿元。

在房企销售承压、行业竞争加剧的大背景下，以销定投、稳健经营，获取优质增量资源方能有效支撑房企业绩增长，结构优化。其始终保持“三道红线”绿档，成为“行业前五中唯一绿档房企”。

中指院统计显示，2021年1-11月，保利发展权益拿地金额为1119亿元，排名第三，新增全口径货值为3691亿元，排名首位。

更重要的是，保利发展坚持以现金流为核心的管理要求，增强自身造血功能。年初即针对按揭形势变化，主动作为。在受贷款集中度管控导致按揭额度紧张的情况下，保利按揭房款回笼逆势增长15%以上，签约回笼率仍保持93%以上的行业高位。

从11月份开始，房地产行业融资政策呈现修复态势，市场与机构均偏好优质民营房企以及央企国企，以保利发展等为代表的稳健头部房企未来也将在融资市场具有长期优势。

因此，保利发展近期在公开市场的多元融资的实力再次显现，融资成本优势明显。其11月成功发行两笔中期票据，合计规模为50亿元。临近11月末，又先后公告了两笔融资方案，拟发行98亿元公司债，以及100亿元规模的租赁住房资产支持证券化产品。

而本次新发行的两笔中期票据均在4%以下的低位，主要是借新还旧，降低融资成本，调整债务结构，未来融资成本也有望进一步下降。

2021年，在行业调控政策频繁出台、行业竞争压力加剧、市场转型变幻的环境下，保利发展控股积极贯彻企业发展战略。围绕提供运营管理效率、提升产品力和服务力及稳健财务管理等要素，全面提升核心竞争力，强化品牌强企建设，为实现长期可持续发展、高质量发展注入新动能，继续当好人民美好生活的服务者。

（本文不构成任何投资建议，投资者据此操作，风险自担。）