中国银河证券维持房地产行业推荐评级：事实的验证与预期的催化，估值修复行情开启

每经AI快讯，中国银河11月12日发布研报称：给予房地产推荐（维持）评级。

按揭贷款投放加速，房贷利率环比下降，销售恢复指日可待：11月10日，央行发布2021年10月个人住房贷款统计数据，2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。之前市场对按揭贷款投放的节奏存在疑虑，昨日发布的数据验证了按揭投放加速的事实，我们预计后续按揭贷款投放将继续加速，支持合理住房需求。10月贝壳研究院监测的90城主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点，为年内首次环比下降，我们预计之后下调房贷利率的城市将继续增加。按揭加速和房贷利率下行将形成共振，住房合理需求得到支持，但购房者预期的修复还需要时间，年末销售仍有压力，预计明年一、二季度可以看到销售回暖。

近期针对房企的座谈会频频召开，房企融资受到多方关注，房企信贷投放将回到正轨：近期座谈会的核心讨论问题为房企信贷的投放，主要目的是防范金融风险和化解房企资金链紧张的局面，目前房企在银行间市场注册发债已经得到支持，保利发展今日发布拟在银行间债券市场发行20亿中期票据，预计后续银行对房企信贷的投放也将加速，对之前风险偏好过度收缩的行为进行矫正。根据我们之前的测算，行业整体风险指标较为健康，个别房企的信用风险不会蔓延至整个行业（详见10月15日的深度报告《房企风险暴露之前是否有迹可循？-房企信用风险分析及未来政策推演》），我们认为房企的资金链最紧张的时段即将过去，但信用的修复还需要时间，供给侧出清的阶段是艰难的，但出清后的格局重塑是充满希望的，集中度提升的速度将加快。

各地“因城施策”，“限涨”、“限跌”并行：地方层面，目前多地出台房地产扶持政策，涉及公积金贷款放宽、城市出台补贴政策、规范房价波动、预售机制调整等内容，意图维护市场的稳定。我们认为“房住不炒”的主基调依旧不会松动，但刚性需求的释放是得到支持的，地方库存压力较大的城市将跟进哈尔滨，出台相关政策促进需求的释放，未来“限涨”和“限跌”将并行。

投资建议：政策底、市场底已过，基本面即将走出底部，估值修复行情开启：目前掣肘行业的两大问题：销售和融资迎来政策改善，销售恢复和信用修复在政策的催化下逐渐开启。行业目前的估值和仓位均处于历史最低水平，短期是估值修复的逻辑，中长期来看，行业周期性减弱的推动下，房企盈利的稳定性将增强，平台型内功深厚的房企将享有估值溢价。同时，物管仍是黄金赛道，在房企风险出清后及政策的催化下弹性更强。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、新城控股（601155）、金科股份（000656），以及优质物业管理公司：金科服务（9666.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、新大正（002968）。

风险提示：风险事件发酵超预期、融资环境改善不及预期的风险。

每经头条（nbdtoutiao）——“管好不管死” 多地预售资金监管紧急升级：烂尾楼会消失吗？

(记者 王晓波)

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