每日经济新闻 2021-11-04 21:00:20
每经记者 黄婉银 每经编辑 陈梦妤 孙志成 盖源源
房地产行业正在经历一场阵痛，行业在加速“出清”，企业在竭力自保，局中人忧心忡忡。
11月4日，佳兆业集团发布了一则《关于锦恒财富产品逾期兑付的说明》。其表示，近日，由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的产品出现兑付逾期。佳兆业集团已第一时间与锦恒财富沟通，共同商讨兑付方案，坚决履行好社会责任。据佳兆业方面公布的数据，锦恒财富目前到期未兑付逾3亿元，理财产品总金额约为127亿元。
事实上，佳兆业这场风波早有苗头，从10月中下旬开始，多家国际评级机构相继下调佳兆业评级。
今天（11月4日），部分投资人聚集深圳佳兆业总部，寻求理财产品兑付方案和解决办法。佳兆业集团董事局主席郭英成电话连线现场投资人表示：佳兆业是负责任的企业，给佳兆业时间，有能力和办法偿还。
另据相关人士透露，深圳市相关部门将召集花样年、佳兆业明天（11月5日）开会，讨论或涉及两家企业目前出现的流动性问题。
沟通会现场 受访者供图
理财产品陷逾期风波
11月3日晚间，一则关于佳兆业理财产品要延期兑付的聊天截图流出。
“尊敬的投资人，我很抱歉地通知您，今天下午公司开会，通知了一个不好的消息。目前佳兆业流动性出现问题，今天到期的产品出现逾期情况，之后的产品情况也不容乐观。目前已经到期没有还款的产品，公司正在跟佳兆业控股沟通解决方案。”
对于锦恒财富产品逾期兑付的情况，佳兆业回应称，今年以来，受严峻的房地产市场环境和国际评级机构下调评级等多重不利因素影响，佳兆业集团的流动性遇到前所未有的压力。集团一直积极筹措资金，加快沉淀资产去化等措施，全力解决当前遇到的问题。佳兆业集团将与锦恒财富尽快确定兑付方案，并向投资人公布。
11月4日，有多名投资者去往深圳佳兆业总部嘉里中心寻求理财产品兑付解决方案，后又转移到友谊酒店。一位在现场的知情人士告诉《每日经济新闻》记者，现场投资者众多，佳兆业多位高管现身跟投资者沟通，包括佳兆业集团总裁麦帆。
另外，郭英成也通过现场电话连线，与投资人沟通了相关情况。郭英成在电话中表示，佳兆业是负责任的企业，给佳兆业时间，有能力和办法偿还。
佳兆业方面也证实，今天麦帆、锦恒财富集团主席万兵等管理层与投资人正面对面沟通、商议制定兑付方案，并现场征求投资人的意见。
在10月底，有消息传出佳兆业正在进行区域架构收缩和调整，包括但不限于撤销成都地产公司，相关职能及人员划归西南集团；撤销北京地产公司，相关职能及人员划归北京集团；撤销上海地产公司，相关职能及人员调整至上海集团对应部门；撤销深圳、粤东等城市更新服务集团。
彼时，佳兆业回应称，此次架构调整，是集团根据当下外部环境和市场行情，对过去职能设置重复、业务规模较小、经营发展缓慢的公司、部门进行合并，现有项目、业务运营不受影响，一切正常。
股价一个月跌去50%
从10月中下旬开始，多家国际评级机构相继下调佳兆业的评级。10月18日，穆迪下调了多家房企评级，其中就包括佳兆业，佳兆业企业家族评级由B1下调至B2，并被列入负面观察。
10月27日，惠誉将佳兆业的长期外币发行人违约评级（IDR）由“B”下调至“CCC+”，高级无抵押评级和公司发行美元高级票据的评级由“B”下调至“CCC+”，回收率评级维持“RR4”。同时，惠誉将佳兆业集团相关评级移出评级标准观察名单（UCO）。
10月28日，标普又将佳兆业长期发行人信贷评级由B调低至CCC+级，评级展望为负面。标普警告，佳兆业有32亿美元的美元债将于未来一年内到期，其再融资存在重大风险，并将公司的管理及管治评估由良好改为疲弱，以反映公司欠缺足够风险管理。标普预计，佳兆业将在未来12个月内面临巨大的偿债压力。
在此期间，华人置业也接连出售了其所持的佳兆业票据。10月28日，华人置业发布公告称，2021年10月19日至10月28日期间，华人置业透过场外交易进行了一连串交易出售本金总额为2.55亿美元票据，包括应计利息总代价为8832.02万美元(相当于约6.88亿港元)。这些票据的发行人为佳兆业集团。
据此，华人置业持有的三笔佳兆业集团票据已经全部出售。其表示，预期集团将因出售事项而于截至2021年12月31日止年度的损益内录得已变现亏损约13.55亿港元。
Wind数据显示，佳兆业集团年内还有一笔2021年12月7日到期的2.5亿美元6.5%优先票据。在10月中旬，佳兆业方面对外称计划部分回购该笔票据。
11月3日，佳兆业公布了今年10月份的销售数据，合同销售金额为81.95亿元人民币，按年下跌30.5%；合约建筑面积同比下降34.8%。于2021年前10月录得总合约销售金额约为人民币957.44亿元，总合约建筑面积约5587263平方米，分别同比增长约23.2%、24.1%。
2021年中期业绩显示，佳兆业现金及银行存款账面值为487亿元，上半年购入15幅土地，土地收购权益代价为252亿元。
截至6月底，佳兆业三道红线指数分别为：净资产负债比率为93.7%、现金短债比为1.53、剔除预收账款的资产负债率为69.9%，属于“绿档”。
10月4日，佳兆业集团报收每股2.12港元，而截至11月4日，佳兆业报收每股1.01港元，跌幅达52.36%。11月4日当天，佳兆业集团股价下挫15.13%。
数年前曾陷入债务危机
值得注意的是，佳兆业在7年前曾陷入过一次危机。
佳兆业集团成立于1999年 ，总部位于香港，2009年12月于联交所上市。在其地产业务的发展过程中，佳兆业一直将“大湾区”和“旧改”作为发展的关键词。
但在2014年末，佳兆业曾遭遇政府锁盘，陷入现金流断裂危机。
2014年11月28日，深圳市规划和国土委网站一手房源备案情况显示：佳兆业深圳坂田城市广场等4个项目超过2000套房源为“管理局锁定”。
2014年12月4日，佳兆业宣布主要股东大正(实际控制人为郭氏三兄弟)出售11.21%旧股予生命人寿，涉总代价16.68亿港元。
2014年12月10日晚间，佳兆业公告表示，作为佳兆业董事会主席的郭英成因健康理由辞任公司执行董事、董事会主席等职务，由第二大股东生命人寿代表接任。
2015年1月1日夜间，佳兆业再发公告，称原董事会主席郭英成辞职事项触发一项融资协议包含的强制性提前还款条文，但佳兆业未能如约偿还。
2015年1月8日，佳兆业无法按时支付一笔2020年到期债券的2600万美元利息，成为首家美元债券违约的中国房地产企业。
2015年1月10日，银行、信托共计24家金融机构已向法院申请查封佳兆业资产，其中，仅尚未兑付的房地产信托产品的融资总额就超过100亿元。
融创随后杀入，计划并购，不料佳兆业财报造假问题曝光——当时上至佳兆业公司高管，下至普通员工，很多人离职。
但之后，融创并购未果，郭英成重掌佳兆业。随后，佳兆业与地方政府修复关系，跟债权人达成重组协议。2015年2月，佳兆业发布重组及再融资方案，聘任华利安协助制定境内外债务重组方案。
2015年4月13日早间，佳兆业发布公告称，创始人郭英成重新被任命为集团执行董事和董事会主席，任期3年。
2015年4月9日，佳兆业发布公告称，公司位于深圳的八个项目部分房源已经“解锁”，项目状态从房管局锁定变为司法查封。
后续，经过多方努力，2017年3月，佳兆业一口气公布了2014至2016年5份业绩报告，宣布走出困境。
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