2021物业上市公司六维指标PK榜·综述｜规模鏖战加剧行业分化，TOP5物企市值占比超五成

每经记者 陈利    每经编辑 魏文艺    

近年来，越来越多房企加快物业分拆上市的脚步，物业行业迎来前所未有的发展机遇。

从日前物业上市公司已公布的2021年中报来看，上半年行业表现良好，整体业绩量质齐升，扩规模仍是上市物企发展的核心战略，营业收入和归母净利润也随着管理规模的不断扩大而持续增长。

不过需要注意的是，2021年以来，物业行业密集资本化的背后也出现多股物企上市即破发情形，资本市场对于物业行业的态度逐渐从热烈对待转变为冷静观察。特别是7月份住建部与发改委等多部门针对物管行业提出具体约束，未来行业或将迎来新一轮洗牌。

市值、市盈率分化加剧

经历了2020年物企的高歌猛进，今年以来物企在资本市场进入了相对冷静期，51家物业上市公司的市值、市盈率等指标均有所回落。

截至9月27日收盘，公布业绩的51家上市物企总市值为7113.12亿港元，碧桂园服务、华润万象生活、恒大物业排名前三位，市值分别为1674.53亿港元、911.86亿港元、484.32亿港元。

《每日经济新闻》记者统计发现，碧桂园服务市值一直稳居上市物企榜首，接近上市物企总市值的四分之一，占比达23.55%。排名前五的物企（碧桂园服务、华润万象生活、恒大物业、融创服务和雅生活服务）市值之和占上市物企总市值的比例达54.53%；排名前十的物企市值占比接近四分之三，达到73.68%。上市物企市值超过均值的仅有13家，占上市物企总数的25.5%。市值排名第一的碧桂园服务和最后一名烨星集团(市值2.84亿港元）相差1671.69亿港元。

数据来源：Wind,贝壳研究院整理

截至2021年6月30日，46家上市公司的总市值突破万亿元。港股市场市值千亿元物企共2家，100亿-1000亿元企业共13家，50亿-100亿元的企业有9家，50亿元以下的企业共22家；市值最高的碧桂园服务达2250.34亿元。

不仅如此，物企市盈率也呈现分化的局面。

截至9月27日，51家上市物企平均市盈率为25.04倍，对比2021年6月30日34倍均值，碧桂园服务、融创服务、世茂服务、旭辉永升服务、金科服务等市盈率均在60倍以上，整体市盈率估值回落。

从估值水平来看，华润万象生活市盈率最高，达93.73倍；融创服务、碧桂园服务位列第二、三名，分别为59.58和52.87倍。市盈率高于25.04倍的物企有22家，其中4家上市物企市盈率高于50倍，分别为华润万象生活、碧桂园服务、融创服务、旭辉永升服务。市盈率低于10倍的有9家，市盈率最低的是祈福生活服务，为3.52倍。

市盈率排名第一的物企和最后一名相差90.21倍。

“规模”仍是第一诉求

与此同时，上市物企在资本的加持下继续不断扩大企业管理规模。贝壳研究院数据显示，上半年行业在管面积突破50亿平方米，达52.9亿平方米，同比增长约39.6%，高于2020年期末行业在管面积增速（32%）7.6个百分点。

具体来看，碧桂园服务、恒大物业、保利物业、雅生活等公司规模继续快速扩张，在管面积规模首次在年中突破4亿平方米。其中，碧桂园服务在今年上半年总计新增在管面积3.67亿平方米至6.44亿平方米，较上年同期增加101.6%，实现翻倍增长，规模创下历史新高，位居行业首位；恒大物业在管面积同比增长77.2%，增至4.5亿平方米；保利物业期内在管面积为4.28亿平方米，同比增长约35.16%。

事实上，在管面积的快速增长，除来自母公司持续输血外，第三方外拓显然已成为行业规模增长的巨大引擎。贝壳研究院数据显示，在有披露第三方在管规模的32家物企中，平均第三方系在管规模占比为50.8%，比上年同期40.6%增加近10个百分点。

数据来源：贝壳研究院整理

另据中指研究院统计，2021年上半年物企已发生并购案例超40宗，交易金额过百亿元，市场竞争愈演愈烈。其中更不乏“大鱼吃大鱼”现象，如今年3月碧桂园服务收购蓝光嘉宝，在管面积突破6亿平米，持续扩大与其他物企的规模差距。从各物企公告，多数物企将会持续加大收并购、市场外拓等规模扩张手段，预计2021年下半年行业的收购事件会越发高频。

“规模扩张是物业服务企业的核心策略，行业正处于快速扩张的阶段，集中度在不断加强。收并购和成立合资公司，是物业服务企业外拓的重要手段之一。”德信服务执行董事兼总裁唐俊杰在中期业绩发布会上如是表示。

与之相对应的则是的中小物企规模扩张之路仍显“漫长”。截至2021年6月31日，仍有4家上市物企在管面积不足1000万平米，分别是烨星集团、宋都服务、兴业物联、星盛商业。

贝壳研究院分析指出，规模增速与物企实力成正比，头部企业凭借母公司关联业务基础与优异的外拓能力，有效巩固行业领先地位。同时，行业频繁的收并购举措助力物企加速扩张，第三方系规模已能与母公司系分庭抗礼，行业越发走向独立。

一位不愿具名的业内人士向《每日经济新闻》记者表示，并购优质标的已成为物企扩张突围的有效手段，在快速、有效提升企业管理规模的同时，丰富管理业态、补足区域竞争短板，多维度优化战略布局，推动高质量规模化发展。而头部企业因为具备较强的品牌影响力和资源优势，更有利于进行大规模扩张。相比之下，中小物企虽然规模也继续增长，但规模相对较小，这也导致行业分化加剧。

“掘金”增值服务

规模扩张必然会加速营收的增长。数据显示，43家上市物业企业平均营收同比增长为54.32%，有24家企业涨幅超过50%，最高涨幅为170.6%。

从净利润增速看，上半年共有48家上市物企均实现净利润同比正增长。如融创服务，上半年实现毛利10.3亿元，同比增长121.5%；归母净利润达到6.1亿元，同比增长154.4%；恒大物业实现毛利29.39亿元，同比增长68.7%；归属股东净利润为19.35亿元，同比增长68.6%。

此外值得注意的是，尽管上半年基础物业管理服务依然是上市物企的营收主线，但各个物企积极围绕社区资源和业主资产不断开展新的增值服务业务，拓宽服务边界和业务领域，同时不断深化社区服务体系，从需求、产品、渠道等多维度推进，开发适合业主的增值服务产品，从而使得增值服务在整个业务体系中的占比正在不断提高，并且利润空间更大。

具体来看，贝壳研究院数据显示，在营收分别为超50亿元、10-50亿元以及的低于10亿元的三个梯队物企阵营中，社区增值服务营收较上年同期增长分别是80.15%、111.21%和73.62%，其中远洋服务、金科服务、时代邻里及融创服务均是200%以上的同期增长。尤其是远洋服务，较上年同期增长265.5%，助力其社区增值服务收入占比从上年同期11.2%大幅提升至26.9%。

数据来源：企业公告,贝壳研究院整理

碧桂园服务总裁李长江此前曾公开对外表示，增值服务拓展的边界将是物业服务行业未来最重要的发展方向，“如果物业服务是万亿级蓝海的话，物业增值服务简单来说有可能是十万亿级的市场”。

平安证券研报指出，智慧化科技赋能、高毛利率业务占比提升等是物企盈利提升的主要原因。预计未来主流物企将进一步强化智慧化管理体系打造，挖掘增值服务等高毛利项目增长空间，预计整体盈利能力将稳中有升。

而在此前，住建部、发改委、民政部等多个部门发文，鼓励物业与各类生活场景融合，积极探索智慧社区建设等；北京和上海等地也提出完善物业服务行业标准，支持智慧物业平台建设。预计随着更多政策红利的加快释放，物业企业增长空间将继续快速增长。

中指研究院表示，目前物业管理行业正处于快速发展时期。年初以来已有10家物业服务企业成功上市，行业整体市值突破万亿港元，预计下半年物业企业上市热潮将延续。从板块估值水平看，上市物企估值水平明显高于地产行业估值水平，是吸引物业企业积极上市的重要原因。目前处于交表状态的拟上市物企有22家，预计年末上市物企将突破70家。

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封面图片来源：摄图网