商学院案例研究|年轻人租房难：这道题该怎么解？

每经记者 梁宏亮    实习生 李佳盛    每经编辑 官远星    

大学毕业之前，晓雨设想自己在职场里的样子，是能像电影中的女白领一样，光鲜亮丽。

然而毕业后，她发现生活并不容易——“单就租房这件事，就足够头疼了。”

对晓雨来说，租房是糟心事，很难选到各方面都称心如意的。“都说房子不是自己的，但生活是自己的呀。”

“大城市有70%的新市民和青年人是靠租房来解决住的问题，然而租金付得起的房子区位比较远，区位比较好的租金又比较贵，这成为新市民、青年人买不起房和租不好房的一个现实困难。”

在国新办举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长倪虹在新闻发布会上，如是回应了记者关于大城市年轻人租房难的提问。

那么，问题的关键是：年轻人租房难这道题，究竟该怎么解？

难题：如何满足房东与房客的双重“刚需”？

大城市里打拼的年轻人，租房在“讲究”与“将就”之间艰难地平衡着。

年轻人的心理天平，一端是刚毕业有限的租房预算，另一端是更好的家具家电，更便捷的通勤、更优质的户型……

价格敏感型的东博，更倾向于先满足自己对前者的要求。他在一座新一线城市工作，选择离单位比较近的城市二圈层租了十多平米没有空调的单间。算上各种费用，每月房租支出差不多650元左右。“和我在上海租房的朋友相比，这里房租已经很便宜了。”

不过，合租也带来了很多烦恼。毕竟不同的人生活习惯不一样，相互迁就在所难免。“没有空调，靠风扇也可以很好入睡。但早上大家上班时间差不多，会很拥挤、很不方便。”

当然，对生活品质敏感的年轻人，也会选择天平的另一端。

晓雨就是愿意支付高房租的年轻人代表。一间独立卫生间+优质配套的主卧，给了常常晚9点后下班的她一点舒适小窝的感觉。不过，虽然房子安全便捷，但加上服务费、水电气费，2300的每月开销，花掉了收入的三分之一。

“实际上我也考虑过住远一点、将就便宜些。但一个人在外地，父母常常电话叮嘱我，宁愿多花点钱，住的也要安全舒适。”晓雨说。

即便原生家庭相对富裕，能帮助年轻人在毕业之际就买房，但在户口、社保、摇号等大城市购房门槛的约束下，暂时买不到房的年轻人，如何能够租到性价比高的理想房子，便成为进入社会的“第一堂实践课”。他们常常在网上自嘲，说自己的“打工钱”都被房东赚去了。

不过在网线的另一端，一些房东听到这些话，也连连叫苦喊冤。

三年内换了六波租客之后，阿全打开买来后自己从未住过一天的新“套三”的房门，满屋的狼藉在他脸上写满了两个字：心疼。

猫屎和猫砂遍地，打翻的泡面污染了整个沙发，外卖盒子里残留的食物已经发霉发酵，踩在“嘎吱嘎吱”的地板上，阿全血压飙升：“三对年轻人一起搬进来，第二个季度就开始拖欠我的房租。后来勉强赶走了，谁能想到给我留下这么一个摊子。”保洁推走了整整两推车垃圾，才勉强算是把整间屋打扫干净。

“能够按时交租金，别把我的家具损坏了，作为房东，我对就这么点诉求。”另一位房东大龙也谈到，正是出于对房屋的保护，吃了几次闷亏之后他也开始“挑选”租客：“哪怕晚租出去几天不赚钱，以后不靠谱的人我也不会租给他。”

在知乎上，“为什么很多业主宁愿“房屋空置”也不出租？”这个问题得到了700多位网友房东网友的响应：房屋出租损耗快、不讲道理的租客拖房租……烦心事一点不比想租到好房子的租客少。

按照一般的逻辑，房东是不希望房子空置的，毕竟一旦空置就意味着租金回报的下降。尤其是对于部分“以租养贷”的房东来说，租不出去也就需要承担更高的经济压力。但现实情况是，为了保护房屋不受损害，许多房东不得不花费更多时间去筛选的租客，或者直接选择空置不租。

对于新一代年轻人而言，有品质的居住条件已经是刚需；对于花费重金购得房子的房东来说，财产安全与稳定收益同样是刚需。

刚需遇见刚需，终将是一场势均力敌的拉锯。

破题：如何从野蛮生长到有序发展？

当商品服务的供给与需求出现了低效匹配，市场上总会有一股力量成长起来，帮助“撮合”起供给与需求。在过往相当长的一段时间内，中介平台是解决住房租赁市场供需匹配问题的主力军。

“租房租赁市场，是少数能具备万亿规模的市场，这是业内共识。”一位业内人士曾这样对媒体说到。

2018年到2020年，是资本涌入下中国长租公寓市场快速走向巅峰的阶段。青客公寓在纳斯达克挂牌、蛋壳公寓经历七轮主要融资后在纽交所上市、武汉本土的长租公寓企业“吉家江寓”在巅峰时期房源规模曾达到4万多间……

然而，高投入回报周期长是住房租赁行业的典型特征。长租公寓企业本应通过底价收取房源，通过再装修、管理服务提升房源价值，再以相对高的价格租给租户，从而收取租金差。

但在行业野蛮生长、规模竞跑的两年里，为了加快拓展速度，部分长租公寓企业引入了“互联网打法”——以高价收取房源，快速再装修后以较低价出租抢占市场，迅速提升管理规模，以规模优势获取高额融资，继续扩张。

重投入、重运营下的长租公寓企业，一旦盲目扩张，就很容易导致资金链断裂。从2018年到2020年，短暂登上巅峰后，全国“阵亡”的长租公寓企业已超过170家。轰动全国的蛋壳公寓爆雷事件、自如房源甲醛超标事件……头部企业风波不断，杭州的友客公寓、上海的寓见公寓更是接连倒闭。

“知道蛋壳出事后，马上联系蛋壳管家，无一例外所有的蛋壳管家全都离职了，没有人对接。”曾为蛋壳公寓租客的小蒋回忆，电话打不通、app报工单没人理，甚至后来公寓的网都断了。“年轻人没有网哪能活，所以后面我宁愿不要房租了也得赶紧找房子搬家。”

除了长租公寓，生存在传统中介平台终端的业务员也有自己的苦衷。某房屋中介业务员元嘉透露，中介收取的租房佣金中有15%为平台抽成，再从剩下的85%中还需要和不同的人进行分成，房产经纪一般能拿到55%都已经算很不错了，而最后还需要和自己的等级挂钩。

“毕竟这个市场太大了，要吃饭的人太多了。如果签下了房租1500元的单子，实际上到手只有200多左右。”他说。

对高性价比房源望眼欲穿的租客、对租客靠谱程度担惊受怕的房东，以及穿梭于房客房东之间急切逐利的租赁平台中介，三种角色一起出现在优质房源紧缺、预算条件有限、资本扩张竞争的市场中，难说有真正的赢家。

原有的解题思路得不到答案，就必须换一种思路来解决问题。

继2020年中央经济工作会议首次提出后，“解决好大城市住房突出问题”再次出现在2021年政府工作报告中。

政府工作报告中提出，解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

今年7月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策。

“过去，国内房地产业以售房为中心，房屋租赁市场相较不成熟。未来，中央将聚焦于促进房屋租赁市场的健康发展。通过立法规范来促进住房租赁市场的成熟是未来发展趋势。”中国人民大学国家发展与战略研究院城市更新研究中心主任秦虹向媒体表示。

待解之题：如何享受公共服务同等权利？

解决青年人、新市民住房问题是各级政府的职责所在，也是提高城市竞争力和可持续发展的必然要求。

在顶层设计指引下，北京、上海、广州、深圳、成都等各大城市接连拿出自己的应对方案。

从各地所出台的政策来看，主要是从供需矛盾、加强市场监管等方向着手解决住房租赁市场现存问题。

在供给端，上海、广州等城市均明确提出了明确的新增租赁住房建设目标。以广州为例，未来五年计划筹建政策性住房66万套,包括公共租赁住房3万套、保障性租赁住房60万套和共有产权住房3万套,以解决新市民和低收入群体居住需求。

本轮密集出台“租房新政”的城市，多为经济发展水平高、人口流入大、购房成本以及租房成本高的大型城市。增加保障性租赁住房数量，在一定程度上能够缓解当前市场上优质房源供给与需求不相匹配的矛盾。

值得一提的是，按照《关于加快发展保障性租赁住房的意见》要求，多地对未来保障性租赁住房建设规划中都提出了要以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。更加匹配年轻人的实际需求。

在上海搬了三次家之后，小蒋从最开始2800元的单间，换到3000元多的单间，再到现在4000多元马上到期的一居室，想到马上要搬到新公司附近，承担更高的租金，他就感觉到压力很大。在他看来，性价比高的小户型很有吸引力：“小户型多了就能独立租。大户型只能合租，合租运气不好碰到邋遢的、不自觉的，或者事情多的麻烦室友，真的很崩溃。”

另一方面，围绕租房租赁市场在前期暴露出的问题，多地也开始加强对市场监管。例如，北京市住建委发布《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》（以下简称《条例》），并面向社会公开征求意见，征求意见稿对长租公寓监管、租金贷、网络房源发布、群租房等热点问题进行了规范。

不过，了解相应保障性租房政策之后，小蒋也提出了自己的疑惑：未来如果申请住进保障性租赁住房的话，需不需要很高的门槛？“像在上海这样的大城市，没有户口的话，即使申请居住证，也需要很长的时间，”他说：“其实现在一般公司要是有公租房资格的话，会有专门的申请流程。申请本身不复杂，主要是资格难。”

而身在北京的小夏则更加关注的是住进保障性租赁住房之后，是否能够享受到相应的公共服务：“年轻人逐步进入婚龄，能长期租到性价比高的房子当然好，但以后小孩上学能不能得到解决？”

今年3月，“十四五”规划纲要发布。其中强调，加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

从政策层面上来看，各地按照“十四五”规划纲要的指引，在盘活存量、扩大增量等供给端发力动作已十分明显。同时，严监管下，市场化主体提供租赁产品服务的规范性也有望得到加强。

然而，未来如何真正实现“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”的目标，让大城市的年轻人真正成为“新市民”，租房也能享受到同等的医疗教育等公共服务保障，是下一步在体制机制上需要探讨的方向。

（文中参访对象均为化名，实习生李佳盛对本文亦有贡献）

封面图片来源：摄图网