每经热评丨万科净利12年来首降 房企该如何防范风险

每经特约评论员 熊锦秋  

万科刚公布不大理想的半年报，就让万科A股和H股在8月30日同步下跌约7%。笔者认为，目前房企经营到了转向适度防守的时候。

万科上半年营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%；净利润110.5亿元，同比下降11.7%，为12年来首次下降。之所以出现这种局面，万科总裁祝九胜给出的原因包括销售规模增速相比同业处于较低水平、毛利率下降较快、转型业务的效果还没有真正体现出来等。

应该说万科业绩的下滑并不是特别厉害，然而股价反应却相当剧烈，一个主要原因或许是投资者担心房地产行业的拐点已经到来或早已到来。

房地产已经进入严监管时代，包括去年出台“三条红线”和“贷款集中度管理”，再到今年的“集中供地”政策落地，对房地产行业的管控政策渐趋严格和到位。应该说，房地产行业的土地红利、金融红利时代已经过去，现在既不是房地产的黄金时代，也不是白银时代，或许只能称为“铜铁”时代。

此前一些房地产公司的发展模式，主要依靠高杠杆、高负债、高周转，但目前的严格监管和调控，已经使得原来“地价上涨—住房价格上涨—地价继续上涨”这个循环戛然而止。住房价格涨幅较小（甚至下跌），跟不上地价涨幅，房企毛利率因此大幅下降。如果未来房产价格进入下行通道，那么房地产公司此前的土地储备也可能贬值，尤其是那些高价抢的地更让人忧心。在高利息成本、低毛利率等的压力下，房地产公司发展前景堪忧。事实上，不久前中诚信国际对未来一段时期中国房地产行业展望，已经由“稳定”调整为“负面”。

现实中个别房地产公司爆雷的速度可谓迅雷不及掩耳，前有泰禾集团，后有华夏幸福和蓝光发展。比如，去年蓝光发展每股收益还有1元，今年半年报一下子就变成每股亏损1.58元，堪称“一脚天堂、一脚地狱”，如此的业绩转换速度，让投资者对地产股风险唯恐避之不及。

按笔者拙见，在当前的市场环境下，房地产公司的经营发展，已经到了应该适度转向防守的境地。房企经营者们不要再一厢情愿豪赌未来房地产价格上涨，幻想一涨解千愁。如果算不开账，宁愿不拿地，也不要进一步积累经营风险，要顺应市场而非逆市场而行，要彻底抛弃原来的高负债、高周转发展模式。盲目抢占市场份额、一味做大企业规模，并非房地产企业发展的有效途径，也不能确保“大而不能倒”。此前，日本优秀房企度过市场低迷期的一条经验，就是要秉承现金为王理念，保持强大的现金流。

未来，房企如果能够苦练内功，大力提高管理水平，同时秉承“房住不炒理念”，助力国家“下决心下力气解决新市民、青年人住房问题”，将自身经营与国家政策取向结合起来，将此前拿的地顺顺当当开发完，将其盈利潜力充分释放出来，未必不能走出一条新的康庄大道。