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镁刻·总裁说中报|万科总裁祝九胜:地价占比在不断提升,新业务需要找新的解题方法

每日经济新闻 2021-08-30 18:15:17

◎整个行业的游戏规则正在发生变化,万科的发展思维也需要相应地调整。过多地追求规模、速度为导向的线性思维恐怕难以为继,我们不会把规模和速度当成唯一的目标来看待。

◎万科也需要转变对新业务的看法,新业务都需要找到新的解题方法,但挑战和风险正如一枚硬币的正反面,如果能找到解题方式,从中长期来看就会有更好的发展机会。

每经记者 黄婉银    每经编辑 魏文艺    

中报数据:今年上半年,万科A(000002.SZ)实现营业收入1671.1亿元,同比增长14.2%;归属上市公司股东净利润110.5亿元,同比下降11.7%;实现合同销售金额3544.3亿元,同比增长10.6%;净负债率20.2%,连续20年低于40%;剔除预收账款的资产负债率69.7%。

会在短期与长期之间权衡

“我们认为整个行业的游戏规则正在发生变化,我们的发展思维也需要相应地调整。过多地追求规模、速度为导向的线性思维恐怕难以为继,我们不会把规模和速度当成唯一的目标来看待。我们会在规模和效益之间、在短期和长期之间、在风险和收益之间权衡。”在谈到长周期的增长逻辑时,万科总裁祝九胜表示,万科多年以来都坚持长期主义,行稳致远是万科的基调,稳字当头是万科当前的应对。

祝九胜称,从2018年就提出来“活下去”,在万科的认知里面,“活下去”比什么都重要,因为办一家企业,要对广大利益相关方担起责任,因此首先将确保经营安全。特别是规模超过5000亿以后,经营安全的重要性变得更为突出。

从今年房企的中期业绩报告可以看出,谁都没有逃过利润下降或大幅收窄的定律,万科也没有例外,祝九胜也直面解释了净利润下降的原因:一是销售规模增长有限,二是毛利率的下降稍快,三是转型业务的效果还没有真正体现出来。

开发业务的利润率之所以处于下降状态,就在于近年来万科销售的产品中,地价占售价的比例明显上升,从2017年到2020年,地售比提高17个百分点左右,这会逐步体现在以后的结算收入和结算利润上。而同时,销售增长对毛利下降的对冲是有限的,不足以对冲利润率的下滑。

“我们也需要转变对新业务的看法。即使所有的经营服务业务做得很好,它对传统的销售规模和利润的贡献恐怕还是有限。它能贡献的是企业价值,或者是中长期的估值。”祝九胜坦言,新业务都需要找到新的解题方法,但挑战和风险正如一枚硬币的正反面,如果能找到解题方式,从中长期来看就会有更好的发展机会。

上半年,万科开发业务实现合同销售面积2191.7万平方米,合同销售金额3544.3元,同比分别增长5.5%和10.6%,在38个城市市场排名位列前三。开发业务结算面积1115.4万平方米,结算收入1443.3亿元,分别同比增长6.2%和11.9%,合并报表范围内已售未结合同金额7819.1亿元,较年初增长12%。

合作效果要靠客户检验

2021年是行业管理红利时代的开启之年,在行业环境和竞争规则深刻变化之际,万科也保持了一贯健康的财务状况和良好的抗风险能力。

上半年,万科回归并保持“绿档”,各项指标均符合重点房地产企业资金监测和融资管理规则要求——持有货币现金1952.2亿元,扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍;净负债率20.2%,连续20年低于40%;剔除预收账款的资产负债率69.7%。截至6月底,万科的综合融资成本为4.27%,同比下降32个基点(bps)。

祝九胜表示,万科一直是稳健为主,胆子小,因此长期账面上的现金一直比较多。“‘三道红线’净负债率这一项指标,我们20年来在同行中都是最低的,都是在40%以下,平均在20%以下,这是我们一贯的风格。”

这种做法,不如激进风格阶段性对股东的回报多。万科认为,保障长期活下去,保障经营安全,可能比短期的回报更优先。

正如与泰禾的合作、与恒大的传闻都能体现上述万科的风格。祝九胜表示,恒大确实和万科过往就有一些项目层面的合作,最近这几个月有过接触和探讨,但目前没有实质性的更多合作。泰禾也一直有一个工作组密切地在跟他们联系,帮他们把关一些专业问题,给他们一些建议,如果能符合此前约定的条件,万科仍然会履约。

在祝九胜看来, 对于万科而言,应该去做一些有利于整个行业的事。无论什么样的同行,都有过不同的接触和合作,万科的项目如果按照个数来算,大约七成是合作的,按金额来计算,大概八成有合作。

“合作就像行稳致远一样,也是我们的基本考虑。当然,合作的效果是要靠客户来检验的,如何避免给客户、给股东惹了麻烦,或者说带来不良的、不可承受的影响,这是我们要特别防范的问题。”

今年上半年,万科共获取新项目95个,建筑面积1505.9万平方米,地价总额约1126.3亿元,新获取项目投资金额92%位于一二线城市。

(镁刻地产原创,喜欢请关注微信号meikedichan)

封面图片来源:受访者提供

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