镁刻·董事长说中报｜花样年董事会主席潘军：二次创业下换仓显效果，行业变天需及时调整应对

每经记者 黄婉银    每经编辑 魏文艺    

中报数据：今年上半年，花样年控股（01777.HK）实现总收入109.5亿元，同比增长18.5%；净利润增长9.5%至3.03亿元，归属母公司净利润1.53亿元，同比增长58.7％；净负债率74.8%，维持健康水平；实现合同销售金额281.2亿元，同比增长60.6%。

“二次创业”之下换仓显效果

2021年开年以来，花样年的“二次创业”仍在进行。

“下半年花样年将继续秉持着二次创业的精神，聚焦‘地产+社区’双头部战略，修炼内功，形成核心竞争力，向精准投资要效益、向高效运营要效益、向财务稳健要效益、向满意服务要效益。”花样年董事会主席潘军表示。

“地产开发+社区服务”双头部发展是花样年业务结构的特色。今年上半年，物业销售收入为83.73亿元，同比增长86.3%，占总收入的76.5%，将是未来收入增长的主要动力源，包括社区在内的其他收入为25.79亿元，占总收入的23.5%。

地产业务方面，上半年实现合同销售额281.2亿元，同比上升61%，行业排名上升到67位。在区域布局上，华东、西南、大湾区和京津冀地区依然是花样年的销售主力地区，其中华东地区的占比达到34%、西南区域占比26%，华南和华北区域各占17%，销售布局更加均衡。

在潘军看来，这得益于花样年二次创业下，持续在人才、土储、产品等重要环节进行相应的换仓动作结果。2019年，花样年启动的换仓工作首先是在人，并持续至今，开放引进了行业的高能级优秀人才； 2020年，换仓工作重点是在地，围绕五大都市圈扩大战略纵深，重仓长三角、成渝、粤港澳大湾区，加速快周转。“另一个换仓重点是产品，经过产品换仓，花样年的产品力得到大幅提升，多个具备花样年产品特点的优质项目落地”。

从2019年至今年上半年，花样年在“二次创业”的两年半时间里合共购入32幅土地。其中今年上半年新增6幅土地，总建筑面积107万平方米，总地价达到103亿元。新增可售货值达到200亿元，权益可售货值107亿元。

另外，花样年目前在大湾区有50个城市更新项目处于不同发展阶段，重点深耕深圳和东莞，规划总建筑面积2094万平方米，储备总货值4671亿元，其中可售货值达到2829亿元。

行业“变天”需及时调整应对

“进入2021年，我们看到行业的变革正在加剧，花样年也将换仓的重点工作放在了资本结构上。”潘军指出，花样年需要因应时代行业的新变化，做好债务管理工作，包括控制债务总额、优化主要债务指标、优化债务渠道结构和年期结构，降低境外债务比例和短期债务比例，积极拓展融资渠道，特别是境内外银行融资，降低融资成本，加强销售回款，提升资金利用效率。财务换仓将是今年下半年的工作重点，也是公司未来长远发展的一个稳定基石。

截止至2021年6月30日，花样年保有银行结余及现金315.83亿元，相比2020年底增长10.3%；银行贷款占总借款比例提高至20%，境外获得集友银行11亿港元贷款额度。花样年计划到2021年底将美元债占总债务比例下降至50%以下，促使融资结构更加平衡，有效降低融资成本。

这正是花样年在投资结构方面调整的结果。潘军认为，7月份行业整体周转率、销售速度出现了下行，第二拨供地速度在减缓，“从未来大的趋势来讲，花样年内部说‘变天了’，我们必须要产生变化。关于城市的选择、产品线的匹配、企业运营效率，都必须有相应的应对。所以我们要把经营重点放到整体运营效率上，要确保现金流的安全”。

“为了在土地选择方面确保能够有现金流，花样年在考核机制方面也进行了相应的调整，不仅是考核销售规模，更重要的是销售以后可用现金流的考核，改变了过往行业一贯的以销售速度考核，有的销售政策项下没有现金流，对于企业来讲压力比较大。”潘军表示。

而在人才方面，花样年也更强调年轻化，在速度、专业结构方面提出了更高要求。2021年，花样年继续引进行业TOP20优秀高级管理人才，大幅提升脑部实力；积极培养内部年轻骨干，一批优秀的90后、95后成为公司中坚力量。吸引新人的同时，花样年通过重培训、重激励多重举措，强化企业文化及核心价值观传递，提升组织凝聚力和人均效能。

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封面图片来源：受访提供