上市10年——金科“进化论”

每经编辑 魏小静

上市十年，是个颇有意味的时间节点。读懂过去，方能引领未来。金科股份用十年的奋发和不易回答了一家“非典型”房企的增长故事。

十年间，金科实现了跨越式发展，从排名50以外的区域型房企，一举跃升为行业第一阵营企业：合同销售金额从2011年的134.48亿元上升至2020年的2232亿元，增长16倍；净利润从2010年的10.6亿元提升至2020年的97.04亿元，增长9.13倍；净资产从2011年的54.13亿元增长至2020年的734.98亿元，增长13.57倍；十年，金科累计分红近100亿元，2020年以股权登记日收盘价计算股息率达到7.85%，持续稳定的现金分红已经让金科成为资本市场价值回报的典范。

一连串亮眼的增长数据，见证了金科在十年当中，充分浸润了资本市场活力、培植了成熟的管理体系、经历了较完备的行业周期，也为下一个增长阶段积蓄了充足的势能。

上市十年，站在新的起点，金科构建的“地产+”战略蓝图正从理想走向现实，以“美好生活服务商”为定位，从更多的维度来服务业主，以更好的姿态来履行社会责任，道阻且长，行则将至；行而不辍，未来可期。

规模增长16倍 经营业绩稳健发展

十年前，金科股份还是行业排名50以外的区域公司，但这个“小公司”却展现出大胆、无畏的精神，短短几年打响了品牌，业绩也快速增长。

到底有多快，一组简单的数据可供对比：2011年上市时，金科的销售额为134.48亿元，全国排到50名开外，10年后，金科实现销售额2232亿，行业综合排名已跃升至15位；营业收入从98.66亿元，提升至877.04亿元，增长8.9倍；核心净利润从2010年的10.6亿元提升至2020年的97.04亿元，增长9.13倍；净资产从2011年的54.13亿元增长至2020年的734.98亿元，增长13.57倍。

不仅业绩处于行业高位，而且增长速度同样处于行业高位。

2017年至2020年跨越式发展期间，金科实现年复合增长率超50%；行业占位从2011年的重庆民营企业百强的28位提升至第1位；中国民营企业500强从141位提升至第23位；同时位列《财富》中国500强第128名；福布斯全球企业2000强第749。

2018年以来，国内房地产调控政策持续加码，行业开始调整，金科股份审时度势，调营收、衡利润、降负债、加速销售回流资金。截至2020年全年实现销售回款2011亿元，同比增长25%；经营活动产生的现金流量净额119亿元，同比增长441%。

正是多元和包容的资本市场，成就了更好的金科，十年间金科累计通过资本市场股票融资67亿元，债券融资超500亿元，通过资本市场，金科的经营资本得到合理扩充，为金科的可持续发展注入强大动能。截至目前，金科股权结构更趋多元化，产业资本、保险机构、员工持股计划、公募基金持股比例明显提升。

与此同时，金科连续多年保持超高分红，十年来，金科已累计分红达99.18亿元，分红金额、分红比例及股息率连续多年保持行业内较高水平。

看紧“钱袋子” 预判精准谨慎拿地

土储是地产商的命脉，成本合理的土储不仅是开发商净利、毛利、销售额增长的保障，也代表了一家公司未来3-5年的可持续发展潜力。

金科十年高速增长背后，最有力的支撑就是土储，而形成竞争优势的关键在于投资团队对市场的精准预判。

市场火爆时，金科利用多种融资手段，扩张规模，坚持“以二三线城市为主，一四线城市为辅”的全国化均衡布局战略不动摇；融资监管趋严时，团队不冒进，抑制高价拿地冲动，用股权投资或合作拿地，降低拿地成本，丰富土储，从而让公司在业内形成竞争壁垒。

2011年10月，金科在深交所上市时，金科仅在重庆、四川布局有项目，其中重庆最多。

此后十年间，金科在土储上精准卡点，快准狠地展开拿地，布局全国。截至2020年末，金科总可售资源已经超7000万方，平均土地成本3773元/平方米，二线及以上城市占比57%，

为其未来的可持续发展提供了充足保障。

“家中有粮、心中不慌”。丰富的土储让金科在周期性调控风险到来时，有了弯道超车的机会。金科善于审时度势，这表现在其拿地积极却不盲目。

2018年以来，房企面临较大去杠杆、降负债、保现金流压力，尤其是2020年出台的“三道红线”政策。

其实，早在2018年金科就提出了有质量增长的目标，控制有息负债总量，并把降杠杆作为未来三年的重要工作之一。截至2020年期末，金科股份降负债成效明显，全年实现销售回款2011亿元，同比增长25%，扣除预售账款后资产负债率降至69.88%，同比下降5个百分点；净负债率连续三年下降至75.14%，同比下降47个百分点；公司现金短债比1.34倍，实现“三道红线”全部转绿。

降负债效果较好，让金科在资本市场也获得了正反馈。

今年上半年金科在境内发行的2+2年期公司债券，利率仅6.3％；国内主流机构信用评级AAA全覆盖，2021年标普国际评级由B+调升至BB-，显示出金融机构和评级机构对公司未来发展的信心。

放缓拿地节奏对金科的长期发展影响不大，金科已经在最合适时机完成了土储的原始积累。

以地产+并举 描绘未来10年蓝图

阿兰·德波顿在《幸福的建筑》写道：“当我们称赞一幢房子美时，我们其实是在说我们喜欢这幢房子向我们暗示出的生活方式。”一直以来，金科都在探索真正契合美好生活方式的建筑之美，提升产品力和服务力。

十年间，金科从跨越式发展迈向高质量发展。在与城市共生共荣的历程中，金科始终与公益同行，坚持社会价值大于企业价值，从企业成立至今，23年累计公益投入及捐赠超过17亿，近3年纳税近400亿，向贫困县投资近400亿，帮助困难家庭10万户。对于公益，金科的思路明晰而坚定，金科通过坚持、创新、逐年增长，走出了一条独属于金科的公益之路。

此外，金科从产品文化、到产品设计、产品营销，都走在行业前沿，为行业提供借鉴。2018年4月18日，基于用户需求，金科以东方人居为核，构建了“琼华、博翠、集美”三大全新产品线，重塑时代风潮下的东方人居典范。琼华系代表作金科·九曲河一经推出，其产品创新及东方美学的影响力即享誉业内外，累计接待3000多个全国参访团到访参观。

与此同时，金科服务也独树一帜。某种意义上说，产品力和服务力是支撑金科业绩快速增长的真正“压舱石”。

特别是当行业进入下半场，应对行业变化，调整步调是一种方式，开辟新航道是另一种方式，在第一个十年接近尾声的时候，金科开始铺垫下一个十年的故事。

2020年11月，金科服务正式在香港上市。基于十多年的物业开发经验，金科服务已成为中国增长极快的大型物业管理服务商之一，截至2021年6月31日，金科服务在管建筑理面积达1.87亿平方米，公司收入上涨88.8%至25.86亿元，公司拥有人应占溢利上涨80.3%至5.3亿元。

不但金科地产主业增速迅猛，中指数据显示，2020年金科服务的整体增长率在大型物业服务企业中排名领先。

此外，金科服务还着力于和商业物业、产业园、医院、学校等其它领域紧密联合，以期为业主提供包括衣食住行、医疗在内的多层次服务。

值得一提的是，金科服务和金科地产或将相互成就：金科地产主要位于二三线城市的数千亿土储，将持续给金科服务带来优质的小区资源和业主。而金科服务优质的服务，将令高净值业主愈加青睐金科产品。

站在上市十年的节点上，金科正在构建新的发展蓝图，并以快速的落地实践，将发展蓝图徐徐展开：“史上最年轻”董事会成员，在新的“五年”发展纲要下，以“四位一体、生态协同”的高质量发展战略：即精耕地产主业，做强智慧服务，做优科技产业，做实商旅康养，在此基础上进一步整合产业链生态圈，推进公司转型升级。

相较于曾经对速度与规模的追求，今后的金科将更均好、更健康。不止化羽成蝶，或许鲲鹏展翅。

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