银保监会：房地产融资“五个持续下降”，房地产贷款集中度连续7个月下降

每经记者 张卓青    每经编辑 易启江    

6月1日，银保监会召开了近期监管重点工作新闻通报会，在今年前4个月，我国银行保险资产业务稳健增长，宏观杠杆率稳中有降。房地产金融化泡沫化势头得到遏制，房地产融资呈现出“五个持续下降”特点，截至4月末，房地产贷款同比增速创8年新低，房地产贷款集中度连续7个月下降。

另外，银保监会相关领导还介绍了银行房地产贷款集中度新规及《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》等政策的执行情况与其中遇到的问题，发现有部分地方中小银行趁大行退出之际，借机争抢市场份额导致房地产贷款增速较快。而一些企业和个人挪用经营贷手段多样，花样翻新通过各种方式来规避监管要求。

因城施策，落实差别化房地产信贷政策

近年来，房地产泡沫日益成为威胁中国金融安全的“灰犀牛”，针对房地产行业的金融风险，银保监会副主席梁涛在会上表示，银保监会牢牢坚持“房住不炒”的定位，紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，坚决贯彻房地产长效机制要求，促进房地产市场平稳运行。

一是管好银行业资金闸门。强化房地产开发贷款、个人按揭贷款监管要求，加强房地产贷款集中度管理。会同住建部、人民银行印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，遏制“经营贷”违规流入房地产领域。

二是因城施策，积极落实差别化房地产信贷政策。初步统计，仅去年以来，银保监会各级派出机构就配合各地政府出台了130多项房地产调控措施。

三是严厉惩治违法违规行为。持续三年开展全国性房地产专项检查，对发现的违规行为“零容忍”。梁涛表示，近期银保监会对5家银行罚款3.66亿元，很重要的原因就是这些银行违规开展房地产融资业务。

四是稳妥做好对住房租赁市场的金融支持。推动保险资金支持长租市场发展，银保监会会同人民银行推进房地产投资信托基金（REITs）试点，配合住建部整顿规范住房租赁市场秩序。

房地产融资呈现“五个持续下降”的特点

梁涛进一步介绍道，目前房地产融资呈现“五个持续下降”的特点，资金过度流入房地产市场问题得到初步扭转：

一是房地产贷款增速持续下降，截至4月末，银行业房地产贷款同比增长10.5%，增速创8年来新低，2021年以来持续低于各项贷款增速。

二是房地产贷款集中度持续下降，房地产贷款占各项贷款的比重同比下降0.5个百分点，已经连续7个月下降。

三是房地产信托规模持续下降，房地产信托余额较去年同期下降约13.6%，自2019年6月以来呈持续下降趋势。

四是理财产品投向房地产非标资产的规模持续下降，相关理财产品余额同比下降36%，近一年来持续保持下降趋势。

五是银行通过特定目的载体投向房地产领域资金规模持续下降，相关业务规模同比下降26%，为连续15个月下降。

另外，梁涛表示，监管机构在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持，加大对住房租赁市场金融支持，促进房地产市场平稳健康发展。

截至2021年4月末，银行业发放的个人按揭贷款中，首套房占比是91.8%，同比上升0.8个百分点。投向住房租赁市场的贷款同比增长31%。

梁涛表示，下一步，银保监会将继续贯彻落实党中央、国务院房地产调控长效机制，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，保持房地产金融监管政策的连续性、稳定性，避免房价大起大落，促进房地产市场平稳健康发展。

同时，保持对违规业务的高压态势，防范化解好房地产业务风险，防止乱象回潮。继续支持好住房租赁市场发展，提供更有针对性的金融产品和服务。加强与相关部门的工作协同，形成促进房地产市场平稳健康发展的合力，实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。

部分地方中小银行借机争抢市场份额，房地产贷款增速较快

近半年以来，金融监管机构针对房地产行业融资的问题频频放出“大招”，去年12月末，银保监会联手央行出台了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，给银行业金融机构的房地产贷款集中度划出了红线要求。

今年3月26日，银保监会、住房和城乡建设部、人民银行三部门联合发布了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，要求银行要加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷中贷后管理等，严厉打击经营用途贷款违规流向房地产领域。

在会上，银保监会统信部副主任刘忠瑞也介绍了两项政策目前的执行情况和出现的问题。

他表示，《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》政策实施的效果初步显现。到4月末，银行业金融机构房地产贷款集中度同比下降0.5个百分点，6家国有大型银行全部实现集中度下降，其他各类银行的集中度总体上也呈现了下降的趋势。

刘忠瑞也指出了监管机构在政策执行过程发现的一些新问题。比如一些地方中小银行利用大型银行退出的时机，争抢房地产贷款市场份额，房地产贷款增速较快，房地产贷款集中度有所上升。

刘忠瑞表示，银保监会高度重视这一问题，对新增房地产贷款占比较高的银行实施名单制管理，督促这些银行落实房地产金融调控要求，合理控制房地产贷款增速。对限期整改不到位的将进一步采取更加严厉的监管措施。

在打击经营贷款违规流入房市方面，刘忠瑞介绍道，按照银保监会统一工作部署，各地银保监局已会同当地住建部门和人民银行分支机构，组织开展机构自查、非现场筛查、现场检查等工作，对经营贷规模总量大、增长快的机构重点进行核查，目前相关工作正在有序推进。

同时，银保监会会同住建部、人民银行成立了专门工作组，赴热点城市进行现场指导，督促各地深挖违规线索、追查到底、查实查透、严肃问责，坚决遏制经营贷违规流入房地产苗头。

在排查中发现，一些企业和个人挪用经营贷手段多样，通过各种方式规避监管要求。有的拆入资金全款买房后，申请经营贷款偿还买房资金；有的借款人将个人经营性贷款资金在多家银行账户间流转套现，以掩盖买房的最终目的；

有的编造交易背景、虚构贷款用途等。一些银行贷前审核不到位，贷后资金管理不足。一些中介机构协助包装贷款材料、提供过桥资金，协助借款人绕过银行审批条件。刘忠瑞说道：“从排查的情况看可谓手段多样，花样翻新，我们对层层流转抽丝剥茧，一些复杂的操作最终浮出水面”。

刘忠瑞表示，下一步银保监会将会同住建部、人民银行密切关注政策执行效果和排查结果。对自查不力被监管查实、故意隐瞒问题或发现问题未及时处理问责的银行、中介机构，将依法依规从严采取监管措施。

对确认挪用经营贷的借款人，不仅要压缩授信额度、收回贷款，还将报送征信系统，提高挪用贷款的违规成本。同时，总结工作经验，完善长效机制，将防止经营贷违规流入房地产作为常态化监管工作，持续发力，久久为功，促进房地产市场平稳健康发展。

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