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弘阳地产亮眼年报背后:精细化管理能力面临大考

每日经济新闻 2021-04-02 16:20:02

◎在过去三年复合增长率达30%的情况下,弘阳地产却仍未能踏入“千亿”门槛。

◎在房地产行业盈利和规模有所回归的背景下,盈利能力才是企业生存的根本。

每经记者 吴若凡    每经编辑 魏文艺    

3月30日,弘阳地产(01996.HK)如期召开了线上业绩发布会,董事局主席曾焕沙带领着执行董事兼总裁袁春、执行董事兼副总裁雷伟彬、首席财务官申广平出席会议。不过相较往年,主席台上少了些熟悉的面孔。

而就在业绩会当天,弘阳地产被曝出裁员30%的消息:多个业务条线高管离职,引多部门震荡;多个部门需在3月31日前确定优化名单,完成流程。且此次裁员的主因,直指弘阳因盈利乏力导致的降本增效。

《每日经济新闻》记者就此向弘阳地产方面进行核实,对方对裁员传闻予以否认。

弘阳地产2020年交出一份比较亮眼的业绩:营收同比增长约32.9%,毛利同比增长约18.2%,净利润同比增加13.4%,归母净利同比增长13.2%。此外,合同销售同比增长32.8%,继续创历史新高

不过,弘阳地产的毛利率较2019年下降了约2.7个百分点,净利率也较2019年的10.78%下降至9.2%。记者查询发现,弘阳地产的毛利率和净利率两项目指标均已连续4年下降。

袁春在业绩会上也表示,未来更需要苦练内功,来提升弘阳地产的盈利能力。

“千亿”计划搁浅

但看似亮眼的业绩背后却有不少隐忧。

2017年,曾焕沙定下的“三年千亿”计划,但在2020年收官时,销售额定格在了865亿元,与“千亿”目标仍有相当距离。

其中,长三角贡献了弘阳80%的销量,仅江苏的销售就达到459亿元。从城市量级能级来看,新一线和二线城市的销售占比82.5%,这也带动了弘阳销售均价的同比上升(增长10%至14622元/平方米)。

或许因为2020年销售增长不如预期,管理层并没有主动提及2021年的销售目标。如果按照弘阳地产2021年可售货源1400亿元、行业平均去化率60%计算,弘阳地产的销售额或许可能达到840亿元左右。

但前提是,需要保证签约回款率88%及以上,一旦回款率下降,目前货值能结转出的销售额也会降低,弘阳地产或面临销售下滑的尴尬。

在过去三年复合增长率达30%的情况下,弘阳却仍未能踏入“千亿”门槛。不过在业绩会上,弘阳地产管理层似乎对于规模发展的看法有了变化。

“在房地产行业盈利和规模有所回归的背景下,盈利能力才是企业生存的根本。”袁春在业绩会上表示,对于现在的弘阳来说,规模不是首位的。一定的规模有必要,但面对当前行业格局,没有利润,企业做得再大也没有意义。

毛利率和净利率4连降

诚然,利润才是企业的核心意义,这也是弘阳地产面临的最大问题。

《每日经济新闻》记者查询发现,2017~2020年弘阳地产的毛利率分别为40.58%、31.25%、25.14%、22.36%,连续4年下降;净利率分别为19.47%、14.32%、10.78%、9.2%,2020年已经降至个位数,且远低于2019年50家典型上市房企14.29%的净利率均值。

一位不愿具名的业内人士告诉《每日经济新闻》记者,现在弘阳面临的核心问题是过去三年快速扩张,拿了不少高成本地块,一方面放大杠杆高歌猛进,为了新增货值牺牲了利润,导致报表结转的核心利润偏低。

回顾可见,弘阳地产从2018年开始扩张,彼时限地价、限房价的政策变化已现,房企销售去化速度放缓,加之财务成本增加,进一步吞噬利润。

“2020年以后,在‘三道红线’融资新规之下,房企需要短时间降下杠杆,以免经营持续恶化。对于弘阳地产而言更需降压,因为它的负债规模和杠杆使用已经接近极致。”上述业内人士表示。

商业迟迟无法展开

商业被很多房企视为提振利润的手段,弘阳也大力提出“商业一轮”,而商业卖场出身的弘阳地产似乎有这样的基因。

但现实却是,弘阳对住宅开发业务的依赖从来没有减少过。年报显示,2020年弘阳地产营业收入201.59亿元,其中地产开发196.16亿元,占比超过97%。

事实上,早在2019年业绩会上,弘阳管理层还特别提及了商业计划。但在2020年的业绩会上,已经几乎没有提及重资产商业地产的部分。

“商业淡出的主要原因是运营质量不高。”一位知情人士告《每日经济新闻》诉记者,弘阳做商业的原因离不开与住宅联动拿地。弘阳广场、家居博览中心等商业,实际运营质量并不高。

“商业要运营好,首先必须要有强大的品牌,IP足够强才有勾地的资本。弘阳想学新城、万达和红星美凯龙,但始终不到位。一方面是因为自身现金流不够充足,融资成本不够低,一方面则是品牌溢价、产品标准化不够,无法在强手林立的城市立足。”上述知情人士直言,目前普通企业靠商业勾地已经很困难了,弘阳又不敢下沉,在二三线城市的强大对手面前也并无太大优势。

因此,摆在弘阳地产面对只有一条路:下沉、深耕。弘阳也意识到了这个问题,曾焕沙在业绩会上将2021年的发展策略定位为“做透大江苏,深耕都市圈,做强中心城”。

未来注重有质量增长

深耕与做透,考验公司精细化管理能力。这是靠高周转、高杠杆做起来的弘阳的弱势。

58安居客房产研究院分院院长张波告诉《每日经济新闻》记者,规模逻辑行不通了,房企要降负债,调整资产负债表,必定要改变思路,精细化运营,是必然选择。

但回到制造业逻辑,小房企的精细化管理,即降本增效很难短时间大幅提升。因为房地产不是技术行业,房企也没有太多技术投入,所以只能在“降本”上下功夫。

“弘阳在业绩会当天传出了裁员30%的消息,我不觉得意外,降低成本,必然引发裁员、费用管控的动作。”张波直言,靠这种“硬着陆”的方式降本,试图提高收益,是不长远的。

记者注意到,自去年底以来,弘阳高管变动频繁,执行总裁张良、总裁蒋达强、资金管理中心总经理韩存磊等高管已相继离职。

在张波看来,弘阳地产要改变投资思路,不能只守着二三线城市,下沉可能还可以逼出一些货地比和利润,同时也要加强勾地和收并购。另外除了主业,还要做机会性投资,保证利润率。此外,专注自己的航道,在产品上做溢价、做差异化,这些才是长久之道,也是弘阳的当务之急。

袁春在业绩会上也表示,“弘阳已经进入到行业50强的阶段,未来有质量的增长更为重要。接下来关注核心竞争力和稳健有质量的增长。”

(镁刻地产原创,喜欢请关注微信号meikedichan)

封面图片来源:摄图网

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