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每经热评|精细化房贷融资监管体系夯实“房住不炒”

每日经济新闻 2021-03-21 22:30:29

每经特约评论员 李宇嘉

近日,针对信贷资金违规流入楼市、购房者违规加杠杆的现象,广州、深圳、上海等热点城市正在掀起一场力度空前的围剿和肃清。通过银行自查、监督检查、违规处罚等地毯式的整治,在重塑财经纪律、规范金融秩序的同时,针对近期出现的中介对接、一条龙服务等资金违规流入楼市的新现象、新模式,建立精细化的监管举措,严堵披着实体外衣的中小微贷款进入楼市,严打首付款融资,将“房住不炒”、控制杠杆率和纾困中小微有机结合。

事实上,对于实体资金违规流入楼市,购房者违规加杠杆,既有的金融监管有明确的政策体系。除了传统的“三查”(贷前调查、贷中审查、贷后检查)外,还有各类别贷款的监管机制。比如,对实体企业贷款的合规性,银行要开展交易背景调查、经营实体调查和“受托支付”(贷款直接支付给贷款申请人的交易对手)等。对成立不到半年的企业和过户不到半年的房屋,不允许申请经营贷,打击空壳公司套贷。这些举措的目的是,确保资金投放与用途相符。

经营贷、消费贷流入楼市

对购房者违规加杠杆,既有差别化的住房信贷政策制约,也有对于首付款资金来源的审查。比如,首付款只能来源于购房者或直系亲属的存款、理财等,不得利用消费贷、信用贷(包括信用卡)、过桥融资、经营贷等。但是,既有的监管体系,已不适应当前住房市场、金融市场的变化。

首先,2019年我国建立了新的贷款“定价锚”,即纾困中小微和实体经济的1年期LPR,针对地产融资的5年期LPR,并且1年期LPR第一次趋势性地低于5年期的LPR。由此,产生利率套利的内在激励。同时疫情后,银行有纾困中小微的贷款任务(2020年五大行中小微贷增长不低于30%),加上楼市回升,地产抵押物“天然安全”、中小微贷款“天然风险”的顽固认识,部分银行对资金是否流向楼市,并无监管动力。这样既满足了中小微贷款投放的任务,又保障了贷款安全、银行收益。而且,有的银行创设“气球贷”“接力贷”“循环贷”等,将期限本只有1年的消费贷、经营贷延至10年以上,迎合地产贷款融资。

其次,近年来资金中介大行其道,特别是2018年以后P2P、互联网金融等受到整治后,房产中介、房屋管家、投资公司、理财和小贷公司等,如雨后春笋般活跃起来,并开始转向地产领域,充当银行和投资者、购房者之间的融资中介。同时,互联网移动终端普及,融资信息扩散和匹配通过微信小程序、微信群、线下活动(比如各式各样的投融资讲座)等完成,银行、房产中介、小贷公司、购房者均参与其中,导致交易极其隐蔽,监管难度加大。

再次,2020年下半年以后,部分区域房地产市场快速回升,热点城市再次启动新房价格引导政策。但是,70城房价指数显示,一线城市二季度、三季度、四季度二手房价指数同比分别上涨2.4%、5.2%和7.4%,2021年2月份涨幅达到10.8%。由此,2020年包括沪深、杭州等在内的热点城市,出现了史无前例的一二手房“价格倒挂”,也助推了愈演愈烈的“打新套利”,投资客积极参与,对融资的需求不断增加,也助长了资金违规进入楼市。

因此,2020年第一次出现了经营贷、消费贷流入楼市案例增加的情况。广东银监局近期排查,发现违规流入楼市的贷款金额2.77亿元、920户;深圳银保监局选取6家银行集中开展现场检查,责令银行提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款。

根据今年政府工作报告,2021年大型商业银行普惠小微企业贷款将增长30%以上。目前看,资金违规流入楼市的现象并未大面积发生,但为了确保资金能进到中小微企业,就必须要阻止势头的蔓延。

完善既有监管体系

从近期深圳、上海、广州的监管举措来看,可谓是标本兼治,既通过自查督察、抽贷和处罚,严打违规融资和银行放贷,也完善既有的监管体系。

一是明晰首付款来源的监管机制,比如广州监管要求,借款人家庭需提供首付款来源近半年流水,对于半年以内的转入的资金,无论来源于借款人还是直系亲属,均需要追踪资金链条,明确核实为合理收入所得(存款、理财、保险余额、股票余额等),而非借贷、垫资过桥、他人借名贷款,才能获得准入。另外,提交放款合规环节,需再次核实借款人家庭征信,如有新增消费类贷款或信用卡分期业务的,需提前结清后方可发放。

二是总结典型案例,严打内外结合的套利。比如,深圳各类资金中介比较多,监管机构总结了三类套利行为,包括银行员工诱导借款人使用经营贷,银行通过微信号与小贷公司合作套取资金,经纪公司提供购房、成立企业、贷款咨询等环节提供“一条龙”服务。基于此,建立营销展业新规范、整治银行微信号、推进穿透式资金监管等。

三是针对自查发现的问题,重塑地产贷款监管体系。比如,上海明确房屋主体结构未封顶前(商用房竣工验备前),不得发放个人住房贷款、抵押贷款;严格排查首付款资金来源,发现非自有资金的一律退单;存量贷款开展贷后审查,严格落实资金用途材料证明或印证力等要求。2020年,热点城市房价上涨,与实体经济基本面(经济增长、居民可支配收入、住房租金)有所背离,其中有资金违规流入楼市、首付融资等违规加杠杆的情形。建立精细化的监管举措,严肃差别化的信贷政策,楼市过度繁荣现象将被控制,商品住房市场也将趋于平稳。

(作者为广东省住房政策研究中心首席研究员)

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