专访优客工场董事长毛大庆：共享办公行业亟需数字化赋能，2021年楼市大概率以稳为主

每经记者 王佳飞    每经编辑 魏文艺    

2月1日，据美国证监会消息，优客工场将于近日完成上市后第一次股票增发，公开募集资金2000万美元，主要用于轻资产管理的大力拓展和SaaS服务数字化技术的进一步研发等。

优客工场董事长毛大庆日前在接受《每日经济新闻》记者专访时表示，共享办公和长租公寓等新业态为房地产市场提供了更多可能，建立基于SaaS数字化不动产软硬件解决平台将成来未来趋势。中国房地产市场野蛮生长的时代已经过去，2021年的楼市大概率还是以稳为主。

优客工场董事长毛大庆 图片来源：受访者提供

关键词1：行业痛点

近年来，房地产市场有很多新兴业态出现，例如共享办公和长租公寓等，这些新业态为房地产市场提供了更多的可能，但很多并未形成成熟的商业模式。

与此同时，商办市场目前处于下行空间。仲量联行数据显示，所有主要城市商办地产均在2020年录得同比下降。其中4个一线城市中，北京、上海和深圳租金降幅均超过7%。以北京为例，截至2020年底，租金创下连续八个季度下跌的纪录。二线城市的全年租金表现也以下行为主，其中降幅排在前两位的是武汉和天津，分别7.5%和7.7%。

谈及这些业态，毛大庆表示：“如果仅从企业阶段性发展角度讲，这些新业态共同的行业痛点只有一个，即如何在盈利与规模之间做到平衡。”

“我调研了很多单体面积不大、非连锁式的小项目，包括长租公寓、共享办公，大都运营得很好。无论从空间自身的用户体验感，还是企业财务状况上，都可以实现自造血。”

不过毛大庆认为，空间机构一旦将业务拓展成连锁店模式，就势必有这样的痛点出现，这是所有连锁店型企业都不得不面临的问题。总部与店面、高流量店面与低流量店面、成熟店面与爬坡期店面……各种维度上的财务斜坡都会出现。

“但是，作为一个企业服务平台，如果没有扩张，没有规模，也不可能成为今天的样子，这个行业现在有很多种称谓：共享办公也好、联合办公也好、敏捷办公也好，都逃不开规模带来的办公体验。规模搭建的线上线下平台，是工作者分享资源、置换价值、链接彼此的基础，是高效敏捷地获得工作体验的基础。”

“因此，再从企业可持续增长的角度讲，盈利不应该、也不会成为行业痛点，如果一个行业内的绝大部分企业都处在盈利痛点的困扰下，那这可能就不是一个行业，而成了一个新经济时代中试错的样本化作业。”

在毛大庆看来，共享办公真正的行业痛点一定是在形成规模化之后如何迅速高效地打通用户藩篱，同时找出一个拓张成本公式，最大程度降低拓张的边际成本。

“我们所有的拓张都是为了规模，一切的规模都是为了搭建更广阔的平台；搭建平台才能有更好的用户体验，用户体验好了，我们的企业才能好。这是所有成功商业模式的生存逻辑。”毛大庆表示。

关键词2：轻资产战略

在规模和效率之间，作为联合办公空间运营商的优客工场给出的答案是“轻资产战略”。

2020年，毛大庆宣布优客工场将向轻资产战略转型。他表示：“作为一个企业服务平台，我们尤其对于创业企业的生存状态及行业趋势有着高度关注，因此在转型过程中，重心都在有意向这一群体用户倾斜，通过线上化及轻量化两条新商业路径，更有效地触达并服务于他们。”

毛大庆表示，轻资产的运行方式可以突破空间业务的局限性，寻求更多空间以外的商业模式。另外还能够以输出品牌、空间设计、建造、管理服务为主，提升运营效率，创造规模效应，用以保持强劲的增长力。

“当我们的整体战略将全面向轻转向后，开启更多轻资产项目，连接物业持有方与入驻企业，打通商办物业上下游链条，由此解决楼宇和空间的运营管理和转型升级痛点。”

值得一提的是，在转型前，优客工场的商业模式是基于平台辐射用户，通过向用户提供办公平台实现运营与增长。

轻资产运营的难点还在于对标准化的把控。毛大庆告诉记者：“优客工场积累了此前数年的标准化经验。”

去年年中，优客工场联合其他机构共同发布《优客工场运营标准流程手册》，涵盖运营标准化管理、招商管理、运营管理、运营财务管理、社区管理、增值服务管理到客户及其他项目拓展管理。在完善运营的基础上还构建了一个为企业提供服务的生态系统，建立客户服务的流程标准与品质标准。

“利用标准流程提供高效率的输出，可以为轻资产管理带来更高效的运营收益。”毛大庆表示，“在转型后，我们的商业模式本身就是一个平台，用户也成为了平台的一部分，每一个用户都成为平台价值的创造者。”

关键词3：数字化服务

共享办公领域的价值除却传统认知中的物理空间外，有着更多的价值潜藏于服务之中等待挖掘，同时和轻资产战略并行的便是服务赋能的数字化能力。

毛大庆对此有着清晰的认识，他告诉记者：“2023年，中国写字楼租赁面积将接近5亿平方米，行业高天花板之下，依旧存在着这样几个难题：数字化程度低、行业标准化程度低、传统运营管理成本高、资产风险预警机制缺失、客户数据无法沉淀、不具备增值服务能力。”

“我们看到了市场需求，建立基于SaaS数字化不动产软硬件解决平台，构建这样一个不动产的数字化引擎，具有高效准确的数字化online运营能力，连接IOT智能设备，搭建智能场景，不仅使得大规模连锁化高效管控成为可能，同时也能为园区、商业楼宇、商业活动场地、长租公寓、停车场等各类不动产进行资产管理增值赋能和软件+硬件定制化研发部署。”

毛大庆举个简单的例子，在SaaS平台之下，一个手机就能搞定一切。在智慧化办公社区中，可以在手机APP上直接预定了办公工位，大大减少了寻找办公室的时间成本；进门可以通过人脸识别的智能门禁系统，用办公室蓝牙锁也能最大限度保证公司的安全性能；平时接待客户可以使用智能访客系统、会议室线上预约功能，这让团队只需要专注于自己的工作，其他的都交给了这个智慧化社区去解决。

记者注意到，优客工场在1月25日宣布，基于中国市场对SaaS服务和IoT解决方案需求的日益增长，对旗下的科技公司希遇科技（为楼宇资产管理提供整体解决方案）进行追加投资，本次投资后优客工场持有希遇科技股权比例由51%增加至53.2%。

谈到2021年整体房地产市场的发展，毛大庆认为，“土地政策、城市化进程、货币政策都是影响房地产趋势的重要因素，但根本决定性的政策还是国家的房地产政策。最近我了解到，住建部的座谈会上部署的一些工作，从这里可以看出今年房地产趋势的一些端倪。”

“首先，国家依然在坚持‘房住不炒’的大原则，所以任何拿房地产来刺激经济的手段在现时已经不适用了；其次，根据这个原则，调控政策不会有大的变动，只存在微调的可能性；第三，在住房保障方面，国家依然会给出一些可操作性很强的政策。也就是说，保障房建设方面，包括共产房、经适房的力度会适度加大。”毛大庆表示，中国房地产市场野蛮生长的时代已经过去，2021年的房地产市场大概率还是以稳为主。

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封面图片来源：受访者提供