深圳二手房业主涨价预期最强 上海热门老破小最短成交周期31天

每经记者 陈利    每经编辑 陈梦妤    

2020年是房地产市场分化加剧的一年。

据贝壳研究院统计测算，全国二手房交易金额已达7.3万亿元，比去年增长8.1%，创2015年以来最大值。

然而尽管总量创新高，但区域分化、产品分化非常明显，城市内部不同区域的二手房也呈现不同特征。贝壳研究院日前发布的《2020楼市榜单盘点：二手房小区榜单》显示，北上深等一线城市在需求支撑下二手房成交度度明显高于二、三线城市；西部省会城市诸如成都和西安，二手购房需求也较为活跃。

最短成交时间31天

房屋成交周期越短，代表小区流动性越高，去化越快。榜单显示，成交最快的10大小区，上海占据5席，其中高兴花园以31天的成交周期占据榜首，上海富友嘉园、北京定慧西里小区房源成交周期均在40天以内，成交相对较快。

2020年成交最快的小区 数据来源：贝壳研究院

事实上，今年以来上海二手房市场呈现逐渐升温趋势。数据显示，1～3月二手房成交量受疫情影响较大，自4月疫情逐渐好转开始，二手房市场状态火热；5～7月二手住宅成交量稳定在平均每月2.8万套左右。8月、9月成交量分别达到3万套、3.1万套，10月由于国庆假期的影响，数据出现异动，成交量回落到与5～7月相当的水平。

据易居研究院数据，11月上海二手住宅成交套数约3.2万套，环比增长13.5%，同比增长81.4%，创4年来新高。

根据上海市房产交易中心数据，11月二手房住宅套均总价为347万元，成交均价为41731元/平方米。

业内人士表示，主要有两方面因素，一是今年置换需求比较强，二是今年上海的旧改力度比较大，加速了二手房市场交易。值得注意的是，不只上海，深圳、北京、广州11月二手房成交也有反弹。

此外，北京定慧西里36天、永乐东区43天，成都恒大新城一期42天、汇融悉尼湾达令港43天以及大连侯一小区51天，也以较短成交周期上榜。

深圳二手房业主房价预期最强

二手房业主调价行为中的涨价占比代表业主对房价的预期。榜单显示的挂牌房源中，涨价预期较强的小区主要分布在深圳、东莞，其中深圳的小区占据9席，包括佳兆业前海广场一期、信义嘉御山5期、鸿荣源·壹城中心第九区等。

事实上，深圳二手房市场从2019年7月开始就一直保持上涨态势，截至11月底，已经连续上涨17个月。7·15政策后，深圳新房市场的价格得到了一定抑制，但二手房价格涨幅依旧强劲。

调价预期最强的小区，深圳占据9席 数据来源：贝壳研究院

国家统计局数据显示，今年8月、9月、10月、11月，深圳市新房市场的价格环比涨幅分别为0.5%、0.4%、0.2%、0%，同比涨幅为6.2%、5.3%、5.1%、4.9%；贝壳研究院数据显示，深圳二手房价自2019年9月超过北京成为内地第一，今年继续以成交均价68170元/平方米保持第一。

另一方面，受供求关系影响，深圳新房供应量有限，二手房市场一直较旺，不少业主更是借机频繁调价、抱团涨价。

从去年到今年，深圳的房地产市场已经不止一次出现二手房“抱团炒作”、提高挂牌价等行为。据《每日经济新闻》此前报道，由于挂牌价虚高，包括光明区、南山区、宝山区等区域在内的传麒山、光明大第、新地中央、龙光玖龙台等热门二手房小区高房价房源被要求悉数下架。

今年5月，深圳住建局对外表示，将开展房地产市场专项治理行动，对捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论等进行整治。

6月，深圳住建局再发通知，为了准确掌握深圳二手房市场真实交易情况，要求各房地产经纪机构每月7日前上报上一月二手商品房成交价格等相关信息。

贝壳研究院分析指出，未来中短期内，深圳市场受供需矛盾刚性约束，尽管经历调控收紧后，市场成交虽有所降低，但业主端对于房价的预期仍较强，买房者议价空间相对较小。

80平方米左右小户型最受关注

小区的户均带看客户数代表市场对于小区的关注度，带看客户数越多代表买方对小区的关注度越高。贝壳研究院报告显示，在关注度小区榜中，成都、深圳、西安等城市上榜，成都6个小区上榜，西安两个小区上榜，北京、深圳各1个小区。成都上榜小区主要位于成华区、青羊区，其中位于青羊区外光华板块的长虹·和悦府以套均23组带看客户量高居榜单第二位。

“在我们这个区域内，本身刚需楼盘就比较多，最小的户型是59平方米，大一点的74、89平方米，最大面积120多平方米，属于目前市场上主力需求户型。”成都链家和悦府商圈经理罗亮告诉《每日经济新闻》记者。

“市场热度较高、客户可选户型也比较多，最高一个月能网签12套。”罗亮表示，9·14新政出台后，小区成交受到一定影响，“每个月能成交6～7套，但带看量还是比较高。”

2020年关注度最高的十大小区 数据来源：贝壳研究院

此外，位列该榜单第7位的金阳·易诚国际和第20位的光华逸家也同样位于外光华板块，与长虹·和悦府相距不远。“其实这三个小区整体定位都是差不多的，偏刚需。”罗亮说，目前区域内新推项目基本都是面积在100平方米以上的改善户型，价格均在25000元/平方米以上，对年轻一族来说压力偏大。

此外，记者也注意到，成都上榜的另外三个项目上东一号一期、上东一号二期、浅水半岛三期则均位于成华区，其中上东一号一期以套均26组客户带看量位居榜单首位，记者在走访中了解到的上榜原因与罗亮所讲相差无几，且多为80平方米左右小户型房源。

放款周期最短只需10天

另据贝壳研究院发布的一份2020年二手房市场信贷环境城市榜单显示，2020年房地产需求端的信贷环境整体先松后稳。

其中，从房贷利率高低来看，房贷利率最高的10个城市分别是成都、惠州、无锡、绵阳、合肥、南充、洛阳、开封、安庆、武汉，既有强二线城市，也有三四线城市，长三角和成渝城市群各占三城，其中成都以首套房6.13%、二套房6.28%居首位；而房贷利率最低的城市，除北京外，其余三个一线城市均上榜，上海稳居榜首，首套房房贷利率与最新5年期LPR持平。

对此，贝壳研究院高级分析师陶琦指出，通常情况下，商业银行房贷利率定价会综合考虑银行盈利性、风险状况以及当地房地产市场情况，央行窗口指导也会对商业银行利率定价有所引导。一线城市银行业竞争激烈，消费者选择较多，一定程度上影响了银行的利率定价。另一方面，一线城市购房门槛较高，除购房资格难以获得外，高企的房价也让很多人望而却步，房贷利率在调控房地产市场方面的作用相对较低。

从放款周期来看，最长的10个城市放款周期均在两个月以上，惠州最长，达4个月；而最短的10个城市放款周期均低于一个月，其中绍兴放款周期最短，从贷款合同签署到银行放款平均只需10天。

2020年二手房放款周期最短的10个城市 数据来源：贝壳研究院

封面图片来源：每经记者 甄素静 摄