从社区生活提供商到城市服务提供商 深度剖析世茂服务的“业务增长环”

世茂服务将于10月30日正式登陆香港主板市场。作为中国领先的综合物业管理及社区生活服务供应商，世茂服务近年来的表现十分亮眼。截至2020年6月30日，世茂服务收入为15.65亿元，同比增长85%；净利润2.55亿元，同比增长134%。

以2018年至2019年的收入增长率计，世茂服务在“中国物业服务二十强企业”中分别排名第3位。在中指院2020中国物业服务百强企业排名中，世茂服务位列第12名，同时，还获颁中指院授予的“2020中国物业服务百强成长性领先企业”、“2020中国特色物业服务领先企业‘世茂服务深蓝社区’”、“2020值得资本市场关注的物业服务企业”等多项殊荣。

在这一佳绩的背后，隐藏了一个经过多年打磨而成的“依托智慧科技赋能与服务体系支撑，以基础物业服务为基石，围绕用户与资产的多元增值服务为驱动”的“业务增长环”。在这条增长环中，世茂服务通过多渠道发力，持续扩大在管物业巩固基本盘的同时，依托不断强化的基本盘所带来的用户数增长和面积增长，围绕“用户”与“资产”发力新业务，最终实现了做大规模、提升实力的高速发展能力闭环。为世茂服务从社区生活提供商到城市服务提供商的角色飞跃奠定了基础。

“业务增长环”的基石稳固

对于物业管理公司来说，基础物业服务是业务发展的擎天柱石。依托基础物业所连结的社区用户和资产需求，通过拓展多元化的业务，实现提升客户满意度的目标。

作为一家从事物业管理服务超过15年的企业，世茂服务无论从在管面积、合约面积，还是增值服务占比、第三方物业项目占比，都称得上“硬核”。而通过“内生+外延”做大规模，同时做优品质和效率，多渠道发力，持续扩大在管物业面积成为“业务增长环”中最重要的环节。

母公司世茂集团的高速增长为世茂服务的管理项目提供了稳定增长的储备。截至2020年6月30日，世茂集团权益前土地储备约8393万平方米，遍布全国135城，货值超过14500亿元，较2019年底增长11.53%。其中，大湾区、长三角规模分别为4080亿元和3530亿元。对世茂服务来说，世茂集团自身的土地储备量及丰富的“朋友圈”资源，保证了其可以获得高质量、稳定和可持续的管理面积增长。

此外，通过市场拓展及并购，大幅提升了独立第三方的物业管理面积。2017年至2020年6月30日，独立第三方的物业在管面积由146.6万平方米增加至3241.7万平方米，占比也由3.4%增加至37.9%。而来源于该部分的物业管理业务收入也增加至2.27亿元，占物业管理总收入的27.7%，显示世茂服务已经形成了强大的市场竞争能力。

截至2020年6月30日，世茂服务的在管物业项目有77%位于一线、新一线及二线以上城市。截至最后可行日期，公司已扩充物业管理组合615项物业，合约总建筑面积约为1.443亿平方米。总在管物业项目为393个，在管建筑面积为1.018亿平方米。优质、集中的物管组合所成就的规模效应，为发展增值服务提供了广阔的空间。

“全业务管理”逻辑推动增值服务高速增长

基础物业服务收入尽管是物业管理公司的主要收入来源，但随着项目的交付、入住率的提升和社区的逐渐成熟，业主对社区生活相关服务将产生更多的需求，社区增值服务由此应运而生。

海通证券的研究显示，中国物业百强企业2019年基础物业服务收入均值为8.14亿元，收入占比为78.55%。而根据世茂服务披露的数据，2019年，该公司的物业费收入为11.99亿元，占总收入的比例仅为48.2%，社区增值服务和非业主增值服务的收入占比达到了26.1%和25.8%，这组数据充分说明了世茂服务的基础物业服务收入快速增长的同时，其增值服务收入的增幅非常迅猛。

据了解，世茂服务的增值服务发展较快，主要是由于世茂服务采取了“全业务管理”的模式。与一些物业管理公司定位于做“平台方”不同，“全业务管理”会涉及服务的全链条，既包括前端也包括后端的延伸。以车位销售的居间业务为例，其他机构往往仅提供一个交易撮合的平台，而世茂服务则会对市场调研、市场分析、谈判议价、管控协同、需求分析、售后管控等全流程进行参与，通过深入业务全周期、全过程，建立起全业务链条的能力。在这样的能力支持下，其业务拓展能力及收入增长水平也要高于其他参与者。

通过全业务管理能力的建立，可以对用户的需求有更深入地了解，进而可以精准深入地挖掘潜在需求，使得用户的需求得以在一定时期内集中释放，进而也一道解决了房地产企业的滞重库存问题，如此一来，既可以满足客户需求，也能够帮助上游客户解决问题。这种全业务管理能力并非只运用在某项单一业态或服务中，通过向其他业务领域扩展，如装修业务、社区教育业务等，能够为业主提供更加多元化、高品质、高性价比的服务，同时，获得较好的盈利能力，保证社区增值服务的持续增长。

正是这种“全业务管理”的发展逻辑，使得世茂服务的社区增值服务在2017年至2019年间获得了222%的复合增长率。

围绕“用户”与“资产”构建社区生活新生态

围绕“用户”和“资产”而形成的多元化增值服务体系，如今已经成为世茂服务“业务增长环”不可或缺的两个部分。围绕“用户”和“资产”，世茂服务重点构建起了“0-2公里世茂社区生活服务新业态”。2020年上半年，世茂服务的社区增值服务收入金额为4.17亿元，同比增长2.5倍，占公司总收入的比重达到26.7%。

与传统的行业平台撮合交易模式不同，世茂服务专门组建专业团队，对社区用户进行多维和细致的画像，并与行业龙头企业合作，如红杉、腾讯、云知声、红星美凯龙等，成立合资公司，为用户提供定制化的产品和个性化的服务。

相对于打造平台嫁接资源，世茂服务更看好全流程构建线上线下平台，深度挖掘用户潜在需求。近期世茂服务推出的“SUNIT世集”品牌，就是其在“数智驱动”下所创新出的独特服务模式。“SUNIT世集”是一个社区的生活服务平台，采用线下空间与线上APP运营相结合的服务模式，聚合人文社交、亲子陪伴、健康体验、活力运动、精致生活等业态，打造线上线下流量入口，聚合内外部资源，以服务用户为主，通过深度的社群运营、线下空间，并通过茂家APP线上平台三个维度，拓展更多的娱、食、住、行等多种服务体验，实现线上线下商业融合变现，并满足业主的需求。

世茂服务通过构建社区线下生活场景，更好地服务及链接业主，并通过线上智慧平台，为业主拓展更多的资源，构建了线上业务中台、线下前台的社区商业闭环。线上业务中台为线下前台沉淀用户数据、提供算法等以精准服务业主，线下前台为线上中台提供流量和基础数据，实现了线上线下的融合。今年二季度，在该公司推出的社区地摊经济与端午节产品销售活动中，通过茂家APP线上平台推广、产品上架，社区线下空间落地配合，取得了显著的效果。

基于对社区业主需求的深刻洞察，世茂服务通过整合世茂优势产业资源，与外部优质资源强强联合，不断探索发展模式。不久前，世茂服务与红星美凯龙共同打造的全新高端家装美居品牌“世茂美凯龙”亮相第46届中国（上海）国际家具博览会，这是双方在发挥各自优势的基础上，整合行业全产业链条，打通从新房批量家装、交付定制装修、二手房翻新等全周期服务的重要平台。

从社区生活提供商到城市服务提供商

当前，提升城市治理能力和治理水平，是摆在各地政府面前的一道重要考题。社区是城市管理的最小单元，社区管理的水平直接影响城市的管理水平。城市服务和社区增值服务有很多相似之处，可以看作是社区综合物业管理服务的延伸。因此，物业管理公司转型城市管理服务有着独特的优势。

据披露，世茂服务也有意将物业服务由社区层面提升至城市层面。在服务居民用户方面，据披露，世茂服务计划在个人生活服务和资产管理服务两个方面开展业务；而在服务政府用户方面，计划在开展城市管理服务、城市升级服务与市政公共资产管理服务方面发挥自己的优势与特长。如，提供多元化城市绿化及景观设计服务、城市照明设计服务及基建维修等各类城市管理服务，以改善住户的生活体验；此外，有意借力中国多个地方政府的城市更新步伐，向维护不足及服务不足的社区提供物业管理服务，这些社区通常位于旧城区中心且物业服务水平不高；世茂服务还有意凭借提供社区资产管理服务的经验，管理有关城市公共资产的租金及用途，以提高城市公共资产的利用率。此外，还有望依托智慧技术优势以及与腾讯、红杉在软硬件方面的合作，进一步开展智慧城市服务。

业内人士认为，世茂服务凭借在丰富社团、优化标准、打造“标杆”、提升满意度与忠诚度方面的社区管理服务经验，以及全周期的管理政策、网格化管理机制及内部市场化政策方面的机制保障，加以创新的信息技术系统及智能科技手段，完全具备成为优秀的城市服务提供商的能力。

（本文不构成任何投资建议，信息披露内容以公司公告为准。投资者据此操作，风险自担）