每经专访广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：深圳应借势示范区率先推出房产税

每经记者 甄素静    每经编辑 陈梦妤    

作为深圳楼市发展的亲历者和见证者，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对在不惑之年又被时代赋予了新使命的深圳有着独到见解。

从关内到关外，如今地域版图已扩增数倍的深圳真的缺地吗？从住房政策制定角度而言，如何快速释放城中村、老旧小区的巨大能量？如何坚持房住不炒，建立深圳楼市健康发展长效机制？

困境中得出的房地产经验

上世纪80年代，深圳由县城改市时，虽有周边地区人力支援建设，但深圳地方财政非常困难，时任专抓基建的房管局副局长，常为几十万跟政府讨价还价。

在此背景下，香港“画土成金”的地产开发模式显得无比诱惑。彼时，深圳房管局虽有大把土地在手，但当时宪法明文规定土地不能侵占、出租、买卖，这一下堵住了纾困渠道。后来在省委鼓励下，他们以补偿贸易的擦边球做法，选择就近与港商合作，以缓解资金压力。深圳出地，港商出钱，建房后利润分成。

也是在这次尝试的巨大获利中，房管局发现了土地的作用。深圳又以经营合作形式，与港商开发了翠竹苑、湖滨新村、友谊大厦等工程。外商通过外事办等渠道独资申请的土地使用费，在深圳房地产发展史上也短暂存在过。这些在中国房地产发展史上都有过引领时代的作用。

此后几年，深圳创新合作使用方式盘活了土地，增加了收入，但同时也带来了管理上的混乱。直到1987年，国家颁布了土地转让相关法规，深圳决定以公开竞投的方式出让深圳水库的一块土地，编号H409―4，面积8588平方米，由原深房公司以525万元竞得。这是中国首次以公开拍卖方式完成的国有土地使用权有偿转让。

距离“第一拍”结束不到半年，1988年全国人民代表大会通过修改宪法草案，删除原宪法中禁止土地“出租”两字,明确规定土地使用权可以依照法律规定转让，土地流动性自此被逐渐释放，为深圳、为中国房地产繁荣发展奠定了法律基础。

有法可依后，深圳特区内经营性项目用地一律采用招标、拍卖方式出让，同时为加快商品住房建设，同年10月，深圳市政府正式颁布并实施《深圳经济特区住房制度改革方案》，建立起独立的住房基金系统，鼓励职工购买住房，逐步实现住房的商品化和市场化。

但随着深圳经济飞速发展和人口的不断涌入，土地资源紧缺问题日趋明显。早期城中村与旧城落后的功能与城市发展需求矛盾日渐突出，为此2004年深圳颁行《深圳市城中村、旧城改造暂行规定》，开始对城中村进行综合整治和旧城全面改造。

借示范区优势率先推出房产税

通过填海、取消二线关，建立深汕合作区等等途径，地域版图已扩至数倍的深圳，真的如外界盛传，土地资源十分紧缺吗？

深圳需要土地带动区域开发、轨道交通建设、城市功能的实现。打造先行示范区，深圳作为大湾区龙头，每一个战略落地都需要空间。在李宇嘉看来，深圳供地潜力像吸了水的海绵，表面看没有地，但一挤就有地了；挤得越用力，可以供应的土地就越多。

问题是如何才能把闲置土地逼出来。深圳是工业起家的城市，有数千个工业园区，仅龙岗就有各类工业园区900个，总占地面积80.5平方公里。过去，工改商、工改居、工改M0（产业用地）轰轰烈烈，大家都搞房地产开发。表面上看，形形色色的孵化器、产业用房，创业空间，其实都是类住宅。

“只要发展商品房，在资本逐利的情况下空间就永远也不够。深圳一旦把工业用地转向产业，不搞房地产，空间约束问题就迎刃而解，清理闲置地块，存量盘活，才是深圳供地的主力。”

与此同时，由渔村发展而来的深圳，历史遗留了体量巨大的城中村和旧城区，蕴含了巨大动能，如何快速释放该部分动能？李宇嘉认为，现阶段城市更新开始进入精细化运营阶段，即微改造，不再大拆大建，逻辑已彻底改变，城市更新已经从1.0的住宅化、2.0的类住宅化，现在到了3.0的产业地产时代。

“2018年至今，深圳城市更新领域基本上一个月要出2～3个新政，主基调就是深圳旧改去地产化。即便微改造，也要小步推进，不能引起房租明显上涨；深圳划定270平方公里的工业区块线，像生态线一样保护。未来，工改综合、工改商、工改居等地产化全面封堵，“工改工”将占城市更新近60%，并转向园区配套升级，“这才配得上先行示范区”。

土地少、盘子小导致深圳商品房的金融属性、资产属性极强，而房价也易被操作等，特别是在这次疫情中，深圳房地产市场率先复苏后，市场与政府间相互博弈，李宇嘉认为，要想建立深圳楼市健康发展的长效机制，压制不是解决问题的方法。除解决供应问题外，也应合理利用深圳被赋予优势的行政手段。

在发展中，不能任由市场的手无限发挥作用。“制定二手房制度价，在以服务于二手房征税的片区评估基础上，以片区为单位，发布指导价。只要这个指导价可控，就锚定了整个片区的价格，抱团涨价、暴力拉升的逻辑，土崩瓦解。”

房产税是应对资产价格暴涨、抑制上涨预期的最佳手段。在李宇嘉看来，深圳打造先行示范区的实施意见中，明确提出“要率先建立房地产调控长效机制”，深圳要充分利用示范区的“立法先行”优势条件，借此机会按照充分授权的推进原则，在深圳率先推出房产税。

封面图片来源：受访者供图