拿地22年后，成都首个商改住项目终入市，但销售或低于预期

每经记者 陈利    每经编辑 魏文艺    

拿地22年后，成都茂业豪园终于在6月23日迎来了开盘。

早在2017年初，茂业豪园成功将土地使用性质由商业用地调整为住宅用地，从而成为四川首个成功实现商改住的项目。3年后，在“一环路”“九眼桥”“首个商改住”等多重概念的加持下，茂业豪园推出的186套房源吸引了334组购房者，中签率为55.69%。

不过，或许因为在所处片区的价格优势并不明显，茂业豪园的销售情似乎却并不理想。在经过6月23日的刚需选房后，“目前还剩100多套房源。”置业顾问张轩（化名）告诉《每日经济新闻》记者，等6月25日普通选房结束后就可以进行顺销，“没登记也可以选号。”

四川首个“商改住”项目

近日，《每日经济新闻》记者在茂业豪园项目现场看到，该项目由四栋楼围合而成，其中1、2号楼属于商业、办公性质，3、4号楼为住宅性质。项目一侧紧邻一环路，另一侧与龙湖晶蓝半岛仅隔着一条双向两车道的宏济中路。包括面馆、奶茶店等在内的底商已开门正常营业，但受成都地铁6号线在建施工打围影响，前来消费者并不多。

茂业豪园销售中心  图片来源：每经记者 陈利 摄

事实上，早在1997年11月，茂业商业股份有限公司（600828，HS；以下简称茂业商业）就取得了位九眼桥旁的茂业豪园项目地块使用权，但在拿地20年后，项目才于2018年3月首次面市，推出了两栋商办产品和少量底商。据房天下网站，茂业豪园商办产品价格27000~36000元/平方米，目前还有部分可售。

对此，一位熟悉该项目的业内人士向《每日经济新闻》记者坦言，虽然茂业商业拿地很早，但在拿地之初涉及到了拆迁及整合等相关工作，项目整体推进一直很缓慢。直到2012年7月底，该地块才宣布全面完成拆迁工作，实现“三通一平”并进入前期相关流程。

而在该项目筹备之初，茂业商业也曾论证过地块规划商住业态的可能性。据观点地产，一份2007年项目可行性报告显示，尽管成商集团（茂业商业前身）认为当时成都商业物业市场总量供过于求，但区域商业布局尚存在较大机会。

公开资料显示，2007年时，该地块周边原有商业形态主要为底商、灯具专业市场，大型综合购物中心几乎没有。直到2014年1月，位于项目对面、一环路内侧的综合体项目阳光新业中心才正式开业。

因此，在规划之初，是计划将项目打造为购物、娱乐、休闲的城市综合体，产品市场定位则是“区域商业百货和白领居家公寓”，其中居住部分以小户型为主，也很符合当时的市场定位和区域情况。

同时，项目强调快速开发、快速销售，通过开发建设形式将存量土地资产变为“优质商业资产和现金并取得最大利润空间”。茂业商业曾公开表示，该项目是其在成都布局的重点之一，当时定位仍是百货店、酒店、写字楼及公寓。

然而时至项目完成拆迁的2012年，成都商业地产形势愈发严峻。据仲量联行发布的《2012年成都房地产市场回顾》报告，2012年成都写字楼总存量达到129万平方米，同比上升80.5%，空置率创新高达到42.2%，同比上升23.6%；零售地产总体量同比上升38%至334万平方米。

鉴于此，茂业商业也由之前对商业开发持积极态度而发生转变，此后该项目更是寂寂无声。

直到2016年3月，四川省出台的《促进经济稳定增长和提质增效推进供给侧结构性改革政策措施》中明确规定：“已全部缴清土地出让金的待开发商业用地，可根据土地使用权人申请，在符合规划和有关规定条件下，经审批转型为商品住宅用地，重新核定出让价款。”

一个月后，项目名称由“茂业天地”改为茂业豪园。在规划方面项目也开始出现调整：相比于过去的纯商业业态，工地围挡上的广告显示项目将打造为4栋住宅为主，并定位为成都中心区的豪宅产品，同时也成为成都首个试水商改住的项目。

这一变更在次年正式确认。2017年2月18日，茂业商业发布的《茂业商业关于签署土地使用条件变更协议的公告》显示，茂业商业拟与成都市国土资源局签署《国有建设用地使用权土地使用条件变更协议》，约定变更该公司成都市九眼桥项目对应国有建设用地的使用条件，将其由商业用地调整为零售商业兼容二类住宅用地、零售商业用地。

根据公告，地块的出让面积由7894.29平方米调整为9617.69平方米，增加了1723.4平方米，补缴土地出让款1.27亿元。其中因改变土地用途而应付的土地出让款为1.24亿元，因土地整合而应付的土地出让款为290万元。

成都统计局2016年7月发布的信息显示，茂业豪园项目计划总投资约6亿元，其中土地成本3.15亿元、开发成本2.27亿元、建设费用0.59亿元。据此推算，1997年茂业商业获获取该地块花了1.881亿元。而当时成都一环路的房价也不过1500~2000元/平方米左右，被称为当时成都富人区的棕北小区二手房价格也只有2200元/平方米左右。

茂业豪园大门  图片来源：每经记者 陈利 摄

因服务费问题遭业主维权

作为茂业豪园首批次推出的产品，1、2号楼早在2018年底便已完成交房入住，但其后却因收取服务费问题遭业主维权。

2019年11月，有茂业豪园1、2栋业主在人民网领导留言板上留言表示：“由于房产在合同中性质（用途）为‘商业办公’而非前期销售时工作人员所说的商住两用公寓性质，导致无法办理居住证”，并称“开发商变相多收取业主了6~18万不等的服务费，涉嫌偷税漏税和侵害广大业主权益。”

据《金融投资报》，当时有业主“购买一套97万元的公寓，其中有12万元未列入购房合同，仅以服务费、咨询费名义开具了收据。”有的业主在其购房过程中，被收取了6~18万元不等的“服务费”，并就此多次维权。

当时茂业商业称，该楼盘已委托给联合创展（北京）房地产经纪有限公司（以下简称北京联创）代理销售，对业主反映的收款方并不知情。

成都市锦江区委办公室在回应网友留言中也表示：茂业商业委托第三方代理机构北京联创代理销售该物业；北京联创为促成销售，与其渠道公司成都大同四方文化传播有限公司（以下简称大同四方）签订了《合作销售协议》，大同四方为购房人提供居间、咨询服务。在操作中大同四方履行了价格承诺并兑现了购房折扣，尽到了相应应尽服务义务。“三方的销售行为均已按合同办理，符合《商品房销售管理办法》（建设部令88号）的规定，此种合作促销方式并无法律禁止性规定，两者不违规。”

今天（6月24日）下午，记者以购房者身份咨询茂业豪园相关情况时，项目置业顾问张轩表示：“之前的纠纷是由于代理公司的违规操作，跟公司没有关系，本次的销售团队均是来自茂业集团自己下属的销售团队。”

而在项目开盘一周前的6月18日，茂业商业还发布公告称，为加快成都茂业豪园项目销售和资金回笼速度，公司拟与中国农业银行成都青羊支行签署《一手房贷款业务银企合作协议》，为购买该项目房屋的购房客户提供不超过2.35亿元的阶段性担保，其中个人住房贷款额度不超过2亿元，个人商用房贷款额度不超过0.35亿元。

茂业豪园的底商  图片来源：每经记者 陈利 摄

实际销售或将低于预期

茂业豪园此次开盘推出的两栋住宅楼，共186套清水房源，户型面积107~183平方米，均价27722元/平方米，吸引了334组购房者报名登记，中签率为55.69%。

但《每日经济新闻》记者注意到，茂业豪园的销售价格与周边的二手房价格相比优势并不明显。

贝壳找房显示，与该项目一街之隔的龙湖•晶蓝半岛二期二手房均价28051元/平方米；稍远些的的中海•格林威治城、粼江峰阁二手房均价也不过23000元/平方米左右。然而，无论是从小区环境、开发商品牌度来说，茂业豪园均不占优势。

此外，周边住宅的稀缺也给了茂业豪园向住宅领域进军的机会。茂业豪园所在的九眼桥片区自2016年以来新入市项目屈指可数，住宅新增量较少，目前仅新希望D10和成都阿玛尼艺术公寓在售。

在茂业豪园的微信群里记者看到，一些前期报名并登记了该项目的购房者临时选择了放弃，理由是“价格没有什么优势”“这个位置临一环路主干道”……

在6月23日的开盘现场，李丹（化名）是第8个进行选房的刚需购房者，她告诉记者，“市区的新房越来越少了，之前也报名了另一个项目，但人太多没摇中，这次摇希望能选到合适的房源。”

记者了解到，茂业豪园此次推出的186套房源，包含了刚需101套、棚改19套、普通66套，334组报名购房者包括刚需166组、普通168组。在经过了6月23日的刚需选房后，6月25日将由普通购房者进行选房。

“目前还剩100多套房源，等普通选房结束后就可以进行顺销，没登记也可以选号。”张轩告诉记者。“刚需摇号的话是有两个号的，包括普通号和刚需号都有号，如果在刚需号里已选过了，实际上普通号就作废了，可能算下来普通号有资格的就只有几十个。”

对于记者所担心的因为之前未登记报名能否买房的问题，张轩表示，就算前期没有来得及登记报名的，只要6月25日带上身份证原件、购房人本人的储蓄银行卡等证件，以及选房选到需要交纳锁房定金5万元，就可以在普通选房结束后进行选房。

由此可以看出，尽管之前有334组客户登记报名，但茂业豪园的实际销售情况或将远低于预期。

另外，对于记者关心的土地使用年限，张轩表示“土地产权从2018年计算”。

值得一提的是，茂业商业的前身成商集团，坚持以“商业+地产”的发展模式，业务板块以商业零售、房地产板块和酒店行业为主。2016年4月5日，成商集团证券简称正式变更为“茂业商业”之后，零售商业的扩张一度成为主要业务。

2019年年报显示，茂业商业旗下共22家实体零售门店，经营业态包括百货商场、购物中心、奥特莱斯及超市；商业零售主要经营模式仍为自营模式、联营模式和租赁模式，以联营模式为主。作为茂业商业的主营业务，2019年百货零售的收入为103.50亿元，同比下降8.62%，占营业收入的84.6%。

然而，茂业商业进军房地产开发的野心一直都在。2017年2月23日，茂业商业发布公告，称因经营业务需要，在公司经营范围中增加房地产开发经营；2019年9月，茂业商业又发布公告称，拟以自有资金设立全资子公司包头茂业商业发展有限公司，主要从事房地产开发等业务，投资金额1000万元。

就茂业豪园项目的相关情况及茂业商业的房地产规划，《每日经济新闻》记者采访了茂业商业相关负责人，得到的回复是“一切以公告为准”。

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封面图片来源：每经记者 陈利 摄