招商蛇口占位存量蓝海 稳健前行责任为先

“大物业”领域已成龙头地产企业的必争之地，2020年初以来的疫情推动更多企业前往抢滩布局，而领先一步的招商蛇口（股票代码：001979），已悄然完成从战略谋划到资本市场的布局，率先在这片存量蓝海占领头部位置。

4月20日晚间，招商蛇口对外发布2019年年报，报告期内，招商蛇口实现营业收入976.72亿元，同比增长10.64%；归属于上市公司股东的净利润160.33亿元，同比增长5.2%，业绩持续稳健增长。

创立于1979年的招商蛇口，伴随着中国改革开放，一路至今走过41年风雨历程。如今已经成长为总资产规模超6千亿元，年销售额超过2千亿的行业龙头之一。房地产行业已经告别高速增长的时代，规模不再是衡量房企成色的唯一标准，对行业来说更重要的是如何从高速发展向高质量可持续发展转型。招商蛇口作为国内较早的园区运营商，也率先提出城市和园区综合开发运营模式。

在2019年底，招商蛇口又收购中航善达，与招商物业强强联合进行整合上市，重组更名后的招商积余未来也将成为招商蛇口的转型发展新引擎。

业绩稳健向上 财务指标出色

2019年，招商蛇口加权平均净资产收益率21.38%，基本每股收益1.99元/股。2019年度，招商蛇口拟每10股派发现金分红8.3元(含税)，分配现金股利总额64.23亿元。上市四年来，公司每年分红比例均为年度净利润的40%以上，给股东提供丰厚的回报。

销售方面，招商蛇口2019年全年累计实现签约销售金额2204.74亿元，同比增加29.25%；资源获取方面，2019年，招商蛇口投资发展更为理性，公司新进入汕头、肇庆、扬州、台州、长沙等9个城市；全年共获取79个项目，土地面积716万平方米，总计容建面1423万平方米，总地价976亿元，权益地价523亿元。

招商蛇口业绩实现稳健增长的同时，财务结构也更趋理性。截至报告期末，公司资产负债率63.19%，净负债率29.28%，这一负债水平在行业中处于低位。

融资方面，招商蛇口构建多元化融资渠道，2019年公司综合资金成本为4.92%，维持行业领先优势，另外，公司继续保持AAA的主体信用等级和债项信用等级。对比2019年初设定的2000亿元的销售目标，招商蛇口超额完成200余亿，其他各项业绩指标也均超出市场预期。

市场分析人士指出，2019年，伴随着楼市调控的持续深化，房地产行业告别了史诗级牛市，逐步迈入了白银时代，曾经高歌猛进的房地产商如今普遍面临“增长的烦恼”，如何平稳度过下行周期成为眼下房企的重中之重。

从目前各大上市房企发布的年报来看，行业整体承压，中小房企洗牌加剧，招商蛇口能超预期完成目标，与其长期以来坚持的稳健经营不无关系，在不确定性风险叠加的今天，招商蛇口的稳健优势将日益凸显。

布局存量市场蓝海 彰显央企责任

招商蛇口作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，承袭招商血脉，蛇口基因，自2015年12月30日吸收合并招商地产实现无先例重组上市以来，就明确了要转型多元综合发展，以“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为战略定位，围绕“前港-中区-后城”独特的发展经营模式，结合城市功能升级、生产方式升级、生活方式升级，为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案，配套提供多元化的、覆盖客户全生命周期的产品与服务，谋求高质量可持续发展。

过去一年，招商蛇口在综合发展方面成效显著。产业园区与新城业务方面，报告期内，招商蛇口持有或运营的意库系、网谷系和智慧城系特色园区面积达384万平方米；产业新城/小镇已经获取8个项目，占地面积约175平方公里。长租公寓方面，招商蛇口在打造“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠/CM+”服务式公寓等产品体系，合计布局17城，约2.6万间。大健康业务方面，公司从康养、健康管理和医疗等三个方面积极参与大健康产业，广州观颐之家、深圳蛇口观颐之家、蛇口美伦健康管理中心都已实现自主运营，成效良好。

值得一提的是，2019年，招商蛇口完成了对中航善达的重组更名暨上市工作。通过招商积余这个“大物业”平台，招商蛇口深度布局存量资产管理、运营和服务。目前全国在管物业项目1198个，总面积1.53亿平方米。高效、优质的物业管理服务是房地产公司品牌含金量的重要组成，尽责、有序地抗疫成为现今检验物业管理服务质量的重要考量因素，招商积余在这次新冠疫情中的优异表现为其新一轮的发展奠定了市场口碑基础。

2019年度，招商积余实现营业收入60.78亿元。其中，物业管理板块实现营业收入51.50亿元，同比增长32.80%，占公司营业收入的84.7%，这得益于物业管理业务2019年拓展较好及通过并购增加了物业管理项目。

不仅在物业管理领域，招商蛇口还结合旗下多元业态，实施多方面的举措抗击疫情，以责任担当，守护温暖。招商蛇口一方面努力抓好内部疫情防控和复工复产工作；一方面倾力担当央企社会责任，持续为湖北武汉等疫情严重地区奉献爱心、为防疫抗疫贡献力量。

招商蛇口表示，2020年初，面对突如其来的新型冠状肺炎疫情，公司本着守土有责、守土负责、守土尽责的担当，全力做好旗下各小区、各园区、各商业场所的防疫及管理服务。面对疫情，公司持续为湖北武汉等疫情严重地区贡献招商力量，捐赠防疫专项款和防疫物资；对旗下园区、商业、公寓的客户给予租金减免优惠支持；参与援助火神山医院一线抗疫保障工作、武汉方舱医院建设服务；为驰援武汉医务人员提供位于武汉“壹间”长租公寓的医疗入住点等。

存量博弈的时代也许会真正地拉开大幕，高烈度的竞争刚刚开始。在新的时代背景下，相信招商蛇口能继续在新的时代下保持定力，行稳致远。

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