无改革不发展 网传碧桂园“裁员”背后的真相

每经记者/黄婉银

房企的年报季刚刚过去，尽管财报都十分光鲜亮丽，但行业依然从中感受到了寒意。

好看的年报背后，龙头房企的焦虑写在脸上。这或许将是这些年轻的企业发展史上最不平凡的一年。

中指院指出，2020年年初突如其来的新冠疫情对房地产市场造成了明显的冲击。2020年一季度，20家品牌房企累计销售额为9330亿元，较去年同期下降10.9%；累计销售面积7202万平方米，同比下降3.6%。

当下“生存”是比任何时候都更真切的课题。

碧桂园说，不追求单纯的规模增长，而是追求全面、高质量的发展；万科说，“活下去是一个特别真实的存在”；恒大说，要降负债，保持“三低一高”。龙头房企此刻都保持头脑清醒并进行了大刀阔斧的调整和革新。

组织架构调整，其实是一个动态的过程。当企业到达一定的体量，为了防止“人浮于事”，定期进行战略反思是有效预防“大企业病”的必要动作。更不必说房地产行业当下面对的局面十分不明朗，主动出击或许是赢得先机的关键。

事实上，从2018年伊始，房地产行业的人才流动就开始变得频繁。房地产行业进入15万亿规模，尽管市场容量依然巨大，但“树不可能长到天上去”，增速放缓是行业必须面对的现状。在这个过程中，“提质增效”、建立“活水机制”是应对之策。

碧桂园、万科和恒大三巨头从2019年开始进行的组织架构调整，都指向了同一个目标——让最有能力、最有状态的人才到前线去打仗，让暂时没有做好准备的人才退下来，以此保证企业拥有源源不断的“活水”，让组织永远保持活力、韧性，才能在新一轮洗牌中，保持“头部”的位置。

碧桂园董事局主席杨国强在4月3日的月度管理会议上就坦言，“碧桂园不变的是永远都在变。”时刻保持忧患意识、不断根据环境变化调整提升，不仅是对个人的要求，更是企业始终保持活力的秘诀所在。

网传“裁员”背后的真相

最近，地产界“裁员”消息一直不绝于耳，不少人唯恐天下不乱。最近，像碧桂园、恒大这样的头部公司被网传裁员，真相到底是如何呢？

有内部人士向每经记者透露，碧桂园2019年员工数同比上年末减少的2.9万人中，其中集团将部分辅助性、劳动密集型岗位（如案场服务、保安、保洁）重新定位，以市场化的方式为集团提供服务，以有效提升专业化服务水平。这部分同事相当于转岗，大约2.5万人。

另外，为适应业务领域的多元拓展，碧桂园集团和区域很多优秀同事调岗去子公司。数据显示，2019年子公司增加了约7600人，其中博智林就增加了 5657人。

总体来看，碧桂园去年的员工有进有出，员工真实波动比例只有3.9％，属于行业正常范畴，并且今年也有招聘毕业生的计划。

仔细想想，一个头部房企一年裁掉1/3人，可操作性根本是极低的。而事实上，作为头部房企，碧桂园一直在人才结构优化、，提升效能上做了巨大努力。截至目前碧桂园在职博士超过1000位，当中34名已晋升为区域总裁/副总裁以上级别的核心管理人员，其中不少博士都是为机器人和农业而来；博智林如今组建的3000人研发团队里，博士、硕士占了很大比例。

在房地产行业，看准周期、踏对节奏是业绩爆发的根本。碧桂园一直是上一个地产大周期中，节奏最及时，受益良多最多的那一位。

2015年以来，碧桂园就紧随行业大势，把握机遇，通过一系列的区域裂变深耕市场，实现了规模快速扩张，成为行业龙头。

随着行业进入存量时代，在“房住不炒”的背景下，碧桂园在2018年下半年提出实行“行稳致远”战略，从提升全周期竞争力，促进企业高质量、可持续发展的战略高度，从产品、组织等方面进行主动创新和变革，向管理要效益，激发企业内部改革动力。

今年开工之后，碧桂园再次进行了集团和区域架构的优化整合，继续推动实现总部精干高效、区域做强做优、项目做一成一。

今天，碧桂园月度高管会上，莫斌明确表态：“调整不是‘拍脑袋’的决定，是‘有的放矢’地打造企业内部的丛林生态。”莫斌说，这是针对企业管理运营中存在的不足进行主动地自我修正。

“所有的区域要推动项目做一成一，在做强做优的同时，还要做精。未来碧桂园还有可能会根据市场、内部管理的需要进行细分，然后聚焦深耕、提高效能。”他表示，未来的区域整合还要进一步思考区域做强做优的问题，会以年化回报和利润总额为考核，而不再以规模论英雄。所有的区域要推动项目做一成一，在做强做优的同时，还要做精。未来碧桂园还有可能会根据市场、内部管理的需要进行细分，然后聚焦深耕、提高效能。”

这样人才结构优化、提升效能的公司，碧桂园也许不是在行业内不是第一家，但绝对是做得最彻底和深入的一家。但组织优化，人员变动只是表面，这更深层次的思考是，地产公司要灵活穿越新经济周期，到底要怎么改革？

房企改革：实际上就是组织改革

不组织改革的房企，不是合格的房企。

纵观过去20年，地产行业翻天覆地的变化。从黄金时代到白银时代，从资金、人力密集型行业到技术密集型行业，粗放增长的房地产模式下曾带来了大量的高薪人才红利。

但事实上，隐藏在红利下的粗放增长遗留问题不少，人才泡沫也非常多。

是以，在房地产进入新的分水岭后，不仅行业集中度增强，企业内部调整改革也势在必行。
万科于2018年秋季提出了“活下去”，并拉开了新一轮组织架构调整，郁亮希望通过组织重建打造矢量组织、冠军组织和韧性组织，它具有一致的方向、扁平的形态，敏捷的效率和抗风险能力。

矢量是组织有共同的价值观，组织服从于战略；韧性组织是反脆弱的，要有一定的抗打击能力。而冠军组织就像一个冠军球队一样，郁亮说，“我在状态巅峰时做主力，不是巅峰时我做后备，然后下来我还可以做教练，如果教练做不成，还可以做粉丝，球队得冠军了，我一样可以欢呼，享受冠军的喜悦。”

恒大提出的新战略则是，“高增长、控规模、降负债”，原因在于恒大意识到，房企通过高杠杆实现扩张的道路已很难走通，唯有高质量增长，才是决胜之关键。

恒大提出的新战略将以大力加强销售及减少拿地开支为主要策略，实现负债大幅下降， 具体而言，“18年、19年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

碧桂园应对行业变化对行业冷暖变化反应迅速，他们意识到，组织高效才更灵活地行军打仗。

从2020年开工伊始，碧桂园就启动了新一轮组织架构调整的序幕。这轮调整包含对超过29个区域进行合并，以及38个总部与区域高管的任免。

碧桂园的此番出击，正是其2020年工作战略的一部分。碧桂园为今年定下的工作重点是“全竞提升”，莫斌说，“疫情之后的全竞提升包括成本力、产品力、服务力以及科技力。特别是产品力，质量管理任重道远，每一个细节都能体现质量管理水平的高低。”

这意味着，粗放增长的时代过去了，做精、做深，做透是未来房企的趋势。

碧桂园为此提了新“1+3”、丛林生态、纵向轮岗、创造价值、优秀的人五个关键词，它依然是行业之中最重视人才的企业之一。

碧桂园五个人才关键词中，“‘1+3’管理思路中，‘1’是经营理念，‘3’是总部精干高效、区域做优做强，项目做一成一，碧桂园会根据这个管理思路进一步做好区域的调整和整合。“总部的精干高效还要继续进行。总部要向自己开炮，不断提升平台效率，给区域起好示范带头作用。”总部主要负责的同事一定要有一线的经验，这样总部才能精干高效。”莫斌说。

对于长期和持续的组织架构调整，也是对组织的活水引流。“这种纵向轮岗对碧桂园人而言，不是跨专业。优秀的人做什么都优秀，希望这种锻炼在未来能激活人才，让组织活力更旺盛，创造更多的价值。否则的话，长久在舒适区里，会像温水煮青蛙一样，慢慢丧失斗志。”

言下之意，一些想着不上进却安稳度日的员工就危险了。另一方面，房企一边提质增效，一边是人才也被分流到更适合的位置上去。

事实上，随着时代发展、产业进步，复合型人才越来越受企业重视。特别是现在多数房企都涉足了多元化业务，谋求多方增长点。与此同时，企业内部也在促进跨部门、跨区域人才流动、换岗等，赋能内部人才不断向上，这其中就不乏房企集团和区域的高管。

地产下一站 头部房企如何活得下去？

头部企业是行业的风向标，在疫情和周期的影响下，头部企业纷纷踏出自己的节奏。

恒大今年实施“网上销售”的颠覆性营销革命，实现了一季度业绩“开门红”。截至今年3月底，恒大实现销售额1465亿大增23%，销售回款1133亿大增55%，行业排名第一。

正如许家印在业绩会上所言：“只有实现销售额大增，才有更充足的回款，才有更加充足的现金流，才能大幅降低负债率。”

万科则一直都是“现金为王”，截至2019年度，万科已经连续11年现金流为正。

莫斌近期也指出，碧桂园要坚持高质量的发展，所谓“高质量”就是指有现金流的利润和有利润的现金流。

言下之意，碧桂园在兼顾规模增长和负债管控。2019年，碧桂园净借贷比率较2018年同比下降3.3百分点，仅为46.3%，并且是自上市以来连续12年将净借贷比率保持在70%以下。对比亿翰智库统计的2015年-2018年100家上市房企的平均净负债率，碧桂园的净负债率一直保持在较低水平。

增长端方面，碧桂园目前已售未结资源较多，这意味着未来部分业绩被提前锁定。截至2019年12月底，碧桂园录得不含增值税的已售未结收入7158亿元，在行业中鳌头独占。

截至2019年年底，碧桂园可动用现金余额约2683.5亿元，达到其有史以来最高水平。

莫斌表示，未来的区域整合还要进一步思考区域做强做优的问题，会以年化回报和利润总额为考核，而不再以规模论英雄。所有的区域要推动项目做一成一，在做强做优的同时，还要做精。未来碧桂园还有可能会根据市场、内部管理的需要进行细分，然后聚焦深耕、提高效能。另外，总部的精干高效还要继续进行。总部要向自己开炮，不断提升平台效率，给区域起好示范带头作用。

亿翰智库分析指出，以碧桂园为代表的龙头企业未来增长依然可期，主要就是得益于充裕的现金流。一方面是行业龙头企业，在银行融资的“白名单”中，融资渠道更通畅，融资成本更低，资金流入自然也就更多。另一方面，碧桂园这类企业的净负债率偏低，货币资金储备充裕，偿债压力相对较小。

郁亮说，“活下去”已经成为特别真实的存在，华为也表示要“力争活下来，明年还能发布年报”。艰难中，每家企业都应该积极思考如何健康地活下去、活得好。