2019裂变与稳攻 融信销售业绩圆满达标

2019年的房地产，被不少地产人称为“压力之年”。尤其下半年以来，7-8月进入传统淡季，叠加政策对融资渠道的影响，行业增速放缓，市场整体表现低迷，观望态度明显，多家机构数据都显现出“整体项目去化率不及预期”的态势。 即使不少企业在下半年加大供货力度，但完成全年业绩目标，对一些前期预期较高的房企来说，仍有较大压力。在11月末完成目标超90%的房企中，近7成前期制定目标较往年保守。 不夸张地说，在如今的行情下，能够完成全年业绩指标，并且能够达成较高的目标，这样的房企在2019年的阵营竞争中，是有优势的。 据了解，在2019年，融信中国已经实现了约1413.2亿元的合约销售额，完成了年度目标，大概率将走进千亿阵营的领跑位置。 值得一提的是，2018年融信首次突破千亿大关，实现了1218.8亿元销售金额，2019年在前11个月已经实现了超出2018全年的成绩，提速明显。 前11月销售1260亿土储充足押注一二线 2020年伊始，融信公布了12月的销售成绩，数据显示1-12月公司实现合约建筑面积约654.77万平方米，平均合约售价约为2.16万元/平方米。 相较售价，受益于通过合作发展、城市更新、一二级联动和TOD等方式获取土地，融信的拿地成本控制较好。 例如11月12日，杭州信榕房地产开发有限公司拿下的浙江绍兴越城区J-2-1地块，总价7.45亿元，成交楼面价7943元/㎡，溢价率9.40%。 例如凭借近10年的城市更新经验，融信在郑州和太原通过土地的一二级联动，参与当地的棚改和旧城改造工程，打造成郑州奥体世纪、融信太原时光之城等作品； 通过TOD模式进驻山东半岛，打造滨海综合体项目，在拓宽拿地渠道的同时稳步拓展公司全国化版图。 截至2019年中期，融信已拿下了土地（权益总建筑面积）1413.6万平方米。 从布局来看，融信的土地储备主要分布于海峡西岸及长三角地区核心城市及其卫星城市。截至2019年6月30日，长三角、海峡西岸、中原地区分别占总土地储备的34.19%、27.58%、25.55%，合计占比87.32%。 与此同时，融信开始积极布局重点城市，期内郑州、福州、绍兴、杭州、南京土储占比分别达到15.13%、17.11%、5.82%、11.00%、6.74%。 一线、二线城市的权益土地储备分别占1.86%和67.35%，配合公司中高端精品住宅的产品定位，体现出对未来销售的有力支持。 “公司对已扎根城市群持续深耕，结合其区域优势，对公司未来的销售提供了保障。在此基础上，公司亦积极布局中原，扩大公司物业版图。”融信表示。 架构裂变为”十区”主动适应精细打法 配合布局，融信的管理半径和组织架构也在不断调整。 据了解，融信已裂变为十个区域集团和公司，分别是福建区域集团、广东区域公司、沪苏区域公司、江苏区域公司、山东区域公司、浙江区域集团、河南区域公司、天津区域公司、山西区域公司、西南区域公司，各城市区域将因地制宜获得更大的决策权。 “在行业利润不断被摊薄的现状下，如果通过组织架构调整，提升管理效能，促使管理费用率进一步下降，利润率就能直接增长。”业内人士认为，这是企业更好完善全国化布局，顺应房地产行业趋势的做法。 的确，组织架构调整是实现管理更高效、更精细的前提。 根据融信近两年表现可见，“事业部制”的内部架构为其带来了稳定的业绩增长，并打造了明星事业部—第三事业部，其业绩增速令人瞩目，这种改变不失为一种防范风险和适应市场调整的表现。 与此同时，公司未来将复制成功经验到高能城市，有助于公司保持稳定增速，同时也能取得良好的竞争效应，从而提升公司的整体竞争力。 融信表示，从人事变更来看，事业部裂变为区域，公司人员将保持稳定，同时还能提供更多的上升空间。对于高管人员来说，也有助于其管理能力和协调能力的历练。对公司来讲，人才供应链的搭建，有助于让人才池里的人员可以有效的、灵活的流动起来。 大股东增持释放市场信心 2019年融信的快速成长，不仅体现在经营层面，也体现在财务层面。 数据显示，融信2019年中期总资产达2009.8亿元,营业收入266.2亿元，同比增长86.3%，主要来源于物业销售收入的同比增长87.2%；核心净利润19.6亿元，同比增长25.9%。 净负债率由2018年末的105%下降至2019年中的77%，加权平均融资成本由2018年末的7.1%下降至2019年中6.9%。 实际上，一直以来，融信在拍地方面坚持以销售回款的30%-50%资金匹配拿地投资，总体规划较为审慎。 近年，融信注重轻资产合作的落地，例如将部分地块与万科、保利、绿地等一线开发商合作取得、联合开发，以增加资金使用效率；同时，公司通过并购、收购等方式获取土地权益，降低公司拿地成本。 这样操作的效果不仅体现在降低了负债，在ROE方面，融信的表现同样水平良好。公司2016年、2017年、2018年ROE维持22.0%、19.0%和18.7%的较高水平。 谨守稳健增长的发展基调，在房地产调控趋严的大背景下，盈利表现保持良好，融信也得到大股东的支持，向资本市场释放了足够的信心。 2019年4月，公司通过大股东DingxinCompanyLimited向不少于六名独立专业人士、机构及/或个别投资者按照10.95港元的配售价配售10800万股股份，并发行10800万新股份予Dingxin，除此之外，Dingxin于2019年内持续增持公司股份，截至2019年11月4日，共增持约8590万股，耗资合计约港币9.9亿元，体现出控股股东对公司发展的强大信心，对公司股价也形成了有力支撑。 有分析师就直言，展望2020年，在“房住不炒”的主基调下，行业政策调控难有实质性松动，在这样的形势下，房地产行业仍将面临考验，市场将延续“稳”字当头，企业也将进入规模增长的平稳期，能够实现“维持稳中有升”的企业，便是好企业。 （本文不构成任何投资建议，相关信息披露内容以公司公告为准。投资者据此操作，风险自担。）