景瑞地产助理总裁唐军：定制地产将进入“爆发期”

景瑞地产助理总裁兼集团运营管理中心总经理唐军先生

打磨3年，景瑞地产初步诞生了一个定制地产的超级IP！

从战略、研发、实践、全国化推广到平台体系完善，景瑞亮相了一个能够支撑大规模个性化定制开发的新品牌——“Space me精彩家平台”，这同时也是一个由传统开发企业转向以客户为中心的定制服务平台。

这个平台发布后，意味着景瑞定制化开发或将在全国化推行进入“加速期”。

何为“Space me精彩家”？

这个让业内倍感神秘的“精彩家平台”，到底是什么？

是一个超级的装修公司吗？答案是NO。

采访景瑞地产助理总裁兼集团运营管理中心总经理唐军先生，首先要强调的是，精彩家，是一个超级定制平台，而绝不是一个装修公司，甚至这个平台下的装修业务景瑞完全不会自己做，而是找第三方专业公司进行服务植入，景瑞要站在更高格局，去搭建一个更成熟、更高效、更完善的大规模个性化的地产定制服务平台。

其次，既然是个超级平台，那么这个平台的核心模块是什么？

“Space me精彩家”包括三大模块，即定制开发前端的“客户需求洞见”体系、中端的“卓越定制化产品力”拆分建造体系、以及后端的“产品供应链交付和服务体系”。具体而言，景瑞“Space me精彩家”定制体系立足人居空间，融入户型、精装，健康，智能，收纳，家具和配饰等七大维度的“定制”，不断整合理念相同的品牌商成为合作伙伴，打造景瑞独有的“柔性供应链”体系，最终确保定制化产品高品质、低成本、高效率的落地。

其三，应该说，打磨3年后，景瑞“Space me精彩家”平台运行已进入“深水区”，也逐步诞生了自己的平台主张和价值观。这一点从“Space me精彩家”的品牌名称，就能窥见景瑞定制的真谛。

其一、前缀Space，强调空间主义，空间“个性化”，这是定制地产的关键；

其二，me，代表“我的生活我做主”，房子要懂你的生活诉求和愿望，这意味着房子从过去的开发商做主到如今的客户“当家做主”，这是惊人的飞跃；

其三，精彩家，景瑞强调一个产品观——即“生活因定制而精彩”。在景瑞的定制精彩中，户型可定制，风格可定制，智能化、硬软装、健康设备品牌选择等，都是可选可定制的。

的确，生活，房子，本该如你所愿，真正实现你的房子你做主！

强大的“定制化菜单”

既然“定制”如此之好，那么对客户而言，定制房子到底该如何操作呢？

对此，景瑞Space me精彩家给出了强大的定制化三维选装系统。

首先，景瑞定制要明确的——是有限选择，是主流性菜单选择。

过度个性、过于小众不是景瑞的“菜”，而在景瑞内部，景瑞要求定制必须覆盖所有城市、所有项目。即不仅是高端项目，刚需和改善也都要做定制地产。景瑞希望2年之后，实现100%的定制化项目覆盖率。

其次，景瑞的定制菜单天然具有客户需求的“大数据”统计学。

从具体定制内容而言，景瑞依据大量客户需求调研和AI智能匹配推荐后，将客户需求，抓大放小、抓主流关键的切分后分解为7大维度。即在空间、精装、健康、智能、收纳、家具、品饰等展开客户的多样化、全方位的个性定制。7个目录更多像一级目录，7大维度之下又细分为N个小模块……截至目前，景瑞提供定制的产品种类超过226个品类。

基于此，客户就能按照自己的偏好、品味、家庭结构、消费实力、审美等选择自己的精彩家——实现“你的房子你做主”！

举个例子，景瑞“空间定制”就是备受客户关注的受欢迎模块。在景瑞，通过户型产品的结构外置、管井位置优化、楼板加厚、层高预留等一系列前置动作，就可以为户型、空间定制和空间可变提供支撑。比如客户是喜欢大浴缸、喜欢大横厅、还是喜欢更多房间，都由客户自主决定，一次成型交付。

同时，同一居家单一空间，比如主卧空间也可多种定制。以景瑞在杭州的景瑞天赋127平米产品为例，主卧套间的功能就有勾选“菜单”，你是选择内置书房、还是内置婴儿房、还是做巨大的衣帽间……不同之处你自己来打钩定制。

其三、不仅是定制菜单多，而且可瞬间让“定制选项”自动生成“现房VR体验”！

定制“体验感”是惊艳的，景瑞“客户定制”不单单是给客户一个个菜单选择，更多直接在“定制成果”进行了颠覆式创新——即实时生成沉浸式的VR虚拟空间——系统可以实现一家人（多角色）同时在定制空间内等比例真实空间行走，实现多人、实时、互动。即对自己定制的房子户型、风格、品牌、智能、软装等可实时形成类似VR的3D房子实景呈现，“所想”即“所得”！

据唐军介绍，这一体验技术，在地产行业景瑞还是首家！

截至目前，景瑞提供定制的产品种类超过226个品类，而客户具有75%的选装率。

定制超级平台：BIM house

客户在前期把房子定制好之后，景瑞如何“兑现”？而且一个社区各家定制的房子都千房千样，景瑞是否能够“应对自如、不出差错”？

唐军强调：“景瑞地产定制化，需要的不仅是单一能力，而是一套强大的智能智慧体系在支撑，这超越了传统人工、手工所难以解决的效率、精准等难题。

即客户定制好自家的房子之后，自动会在景瑞3年倾力打造的从销售端到交付端一体化的信息平台BIM house中生成。整个过程是智慧自动化的。即消费者只需在线上按自己个性化需求偏好、品味、购买力形成定制化精装修清单，平台自动生产每家每户的“图纸”，100%的一户一图和一户一单，而且景瑞通过BIM系统，自动化实现图纸到材料采购到现场施工的信息在线化管理，实现一站式交付，整个过程完全不用人工去拆分、衔接和验证，基本都是自动化、智能化解决。”

这个强大的BIM house平台，到底有何惊艳的“功效”？

其一、定制“可视化”，基于精彩家定制的“选装销售”。传统选装虽不错，但都在住宅毛坯交付之后，而且选装也没有“具象”的现房体验，无法看到成品模型，所以这一定程度上限制了消费者“选装定制”的欲望。景瑞源头的定制选装，有2大特点。第一，客户可以在开盘之时到交房之前就可以通过选装销售数字化平台，在销售的一销（开盘时间点）、二销（开完盘三个月）、三销（交房前六个月）三个不同阶段进行7大定制维度的相应在线选购，这样开发商交房就是定制成品；第二、客户每一次选购，都可以通过线上虚拟现实的VR体验，精准展现自己的定制房子的最终“效果图”。

其二、BIM系统自动生成“一户一图”、“一户一清单”。

景瑞即插即用的产品模型库，与洞见系统的客户定制精装需求，通过BIM house系统的贯通最终快速生成“一户一图”，同时形成拆单系统，为营销、招采、工程提供数据基础，这样就能为不同家庭高效匹配一户一图和相应的材料设备、招采，如果通过传统手绘、CAD制图，工作量过大，效率极低，且容易出错。

其三、自动化的拆单与柔性供应链。对定制地产而言，核心难点不在于前端客户定制，而核心在于定制后的“精装拆单系统”和“柔性供应链”的支撑。

首先，个性定制、一户一图对随后的精装拆单提出了巨大的考验，比如家用电器都是标准化的单品，容易拆分，但类似壁纸等，尺寸不一样，材质不一样、品牌也可能不一样，你如何去拆分？对此，景瑞更多以模块化的概念来区分和组合产品、小批量，多批次。

又比如拆分很多企业还是半智能、半人工的方法，甚至很多企业依靠全人工去拆单，导致人工配置和成本都提升了，对此，景瑞在拆单上实现了生产方式的变革，即通过BIM系统实现自动化、智能化、快捷化拆单，直接一键算量、需求清单拆分，这样避免了通过人工一户一图拆单的低效率，这一点，景瑞对定制订单的拆单系统领先了很多同类企业。

其次，柔性供应链的支撑也非常关键，目前景瑞BIM系统实现了拆单后的品牌供应商进行针对性的派单，以数据化贯穿了前端客户需求、设计图纸、材料种类、供货质量、物流管理和生产计划等精装匹配的柔性供应链管理。

其四、数字化工地是一个变革。传统工地无论图纸、交付、货物验收都是线下衔接和操作，工作复杂且因为是人工，所以很难避免不出差错，但景瑞数字工地是基于BIM系统，把传统工地上的图纸、交付信息、工程进度和货物等所有工地环节都数字化、信息化、彼此关联化，这样就可以过程中对每个关键操作环节起到高效的把控。

其五、数字交付和维修服务的自动化。一户一图的个性定制如何交付？交付之后如何保持维修保修的高效？这是交付考题。对此，景瑞基于BIM house系统，打通了数字交付，即交付给客户一个BIM化的模型数字家。

数字模型家，能够反映出客户家庭的所有尺寸、材料、管线等数据，而不是传统只有一张黑线的白纸。

同时能够帮助客户实现准确定位和问题反馈，系统准确的派单给对应服务人员，自动匹配供应商，节省中间环节的许多等等，实现了传统维修中转过多，效率慢的破题。

供应链提速

景瑞定制化地产，最大的挑战不在于前端的定制平台搭建，也不是一户一图的清单拆分，而核心是最后端的产业供应链体系。即如何通过完备的供应链实现客户成千上万的定制化需求的低成本、高品质、多样性满足。

即表面上丰富多样的个性化菜单选择，但实质考验的景瑞定制化背后供应链的丰富度和品质优势。

因此，景瑞定制供应链体系，在保证品质、品牌、安全、服务等基础前提下，景瑞有两大努力方向：

其一，提供多品类、多层次符合客户定制需求的供应链产品和服务，做到客户各种定制选择的丰富性和高响应度；其二，提升规模，提升成本优势。要快速提升精彩家定制选装率、客单价和整体规模量级，真正发挥规模效应和平台效应，景瑞就可以拿到更多的集采、战略采购的优惠价格，反过来又促进消费者更多的选择，最终形成“正循环”！

首先，从整体房子定制供应链讲，前端的硬装模块，产品市场都相对“公开透明”，价格也相对明确，这也导致硬装模块往往利润空间微薄；而后端的软装产品，往往整个市场透明度低，价格混乱，缺乏标准、个性化需求强烈……因此，这个领域往往利润率相对较高。因此，景瑞定制化的合理利润可能更多依赖软装模块，再加上软装销售周期相对更短，更快，所以做好软装，对景瑞定制自我造血，能够事半功倍。

对此，景瑞怎么应对？

唐军给出了3个策略。

其一、规模永远是一种产业博弈的超级筹码，未来景瑞需要快速做大定制地产规模，这样反过来会对供应链，尤其是软装供应链产生更大的需求，直接F2C，这样规模越大，产品单价越低。

其二、除了规模优势之外，景瑞也在加速在定制精装供应链上进行精准投资，通过投资孵化、入股、收购等手段整合供应链资源，形成更强大的景瑞战略资源，进而降低成本，稳定服务。

其三，供应链部品和模块多，客户一个个零星的挑选会非常劳神，同时，在景瑞定制地产初级成长期，往往有些单品价格与市面上价格并没有太大优势，截止目前，景瑞10大单品中往往只有6到7个品类是真正具有明显价格优势的。

基于这2点，景瑞开始针对定制一个个模块设置“定制优惠包”，比如卫生间促销包，厨房促销包、电器三合一打包促销包……这样的话，综合比较，景瑞的定制物品的优惠力度、品质保证是有“显著竞争力的”。

小结

的确，定制地产，不是一种单一能力，真正考验的是企业全链条研发和整合能力，考验企业系统的实力。

而打磨3年定制地产后，景瑞地产正力图在2年之内实现景瑞定制项目全国范围内100%落地，而在这个过程中，随着定制地产体系平台不断再完善，再迭代，未来可以实现景瑞地产“Space me精彩家”将独立走向整个地产行业，为其他开发商定制开发进行“快速赋能”！