改善型需求释放 别墅市场升温 高端纯别墅很可能成为稀缺产品

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在今年以来的北京楼市成交“小阳春”行情中，别墅等高端物业也同步回暖。业内预计，因为换房需求依然较大，未来仍可能保持量价齐升态势。

供需升温带动别墅市场回暖

易居研究院中国百城房价报告相关数据显示，2019年前4月北京别墅成交面积为271223平米，比去年同期上涨约66%，成交均价为56672元/平方米，比去年同期上涨约30%。

另有中介机构的统计显示，今年前4个月，北京别墅成交1300套，同比上涨90%；值得一提的是，总价1000万元以下的别墅项目成交441套，同比上涨18%，占别墅成交总量的33%。

与此同时，别墅供应也有所增长。2019年1-4月，北京市别墅新增供应1376套，同比上涨53%；目前存量10429套，同比上涨59%。今年入市的别墅产品类型较多，既有“万科七橡墅”等高层搭配合院联排、叠墅等类型，也有“北京庄园”等高端纯别墅类型。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，今年银行贷款政策有所放宽，部分二手房交易有所回暖，很大程度上带动了房地产交易市场的回暖。而部分换房需求增加，带动别墅等高端物业交易的上升。

业内看好后市

在明令禁止别墅土地供应的背景下，业内专家看好高端纯别墅产品的市场前景。中原地产首席分析师张大伟表示，各地都在严查违规批地、规划，新增别墅项目的供应预期将会大幅度减少。对于购房者来说，已经形成规划建设的城市别墅，很可能成为稀缺产品。

从实际情况看，严跃进表示，市场上出现的很多是准别墅项目，比如联排别墅等，独栋的别墅项目基本没有了。

张大伟表示，北京别墅过去5年平均单套均价成交金额从2015年的1000万元，升到了2019年的接近2000万元，市场成交金额占比已经高达34.1%。别墅存量、潜在供应量越来越少，但改善型需求越来越多，供需矛盾导致别墅成交水涨船高。

北京和裕房地产公司相关人士进一步介绍，近几年来，高端别墅需求逐年增加。从今年别墅成交来看，总价2000万元以上的占比达55%，5000万元以上的占比达35%。但北京的高端纯别墅供应出现了大约六七成的降幅。“北京庄园”等项目的入市将增加高端纯别墅的供应量，丰富市场选择。这类项目瞄准的是高净值人群，注重产品质量和配套服务的升级。

从后续市场需求表现来看，严跃进认为，别墅产品依然是不错的选择，对于北京各类开发商来说，类似产品发展具有较为积极的导向，因为换房需求依然很大，别墅产品的性价比依然较高。总体上说，量价齐升的可能性依然存在。

中国证券报·中证网 王舒嫄 赵白执南