泰禾年报遭深交所“19问”

每经记者 吴若凡    每经编辑 魏文艺    

连续多年不披露销售业绩的泰禾这回被深交所盯上了。

5月8日，泰禾集团发布公告称，收到深圳证券交易所公司（下称深交所）管理部下发的问询函，被指在年度报告审查中发现几大问题，其中涉及偿债风险、年度销售业绩披露、投资性房产公允值、关联交易等共计19项。深交所要求泰禾于5月15日前就上述问题作出回应并递交书面材料。

《每日经济新闻》记者注意到，早在2017年12月25日，泰禾集团就曾因“2018年销售目标2000亿”问题收到过深交所的关注函。而此次问询函中，深交所要求泰禾集团说明2018年度实际销售额及降负债率的实际进展情况，是否达到销售额目标。

深交所问询函截图

短期偿债是否存在风险

问询函的第一项便指出，2018年度泰禾经营活动产生的现金流量净额139.31亿元，期末现金及现金等价物余额为115.58亿元；短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达574.28亿元，货币资金对此的覆盖比例仅为0.26，同时泰禾存货周转率、流动比率、速动比率同比均出现下降。

深交所要求，泰禾结合开发项目回款情况、融资能力等说明相关资金安排，分析说明公司即期负债的偿债来源以及是否存在短期偿债风险。

一位不愿具名的业内人士指出，这说明泰禾短债压力较大。来自亿翰的数据显示，2018年典型50家房企的平均现金短债比为1.98倍，相较2017年的1.88倍有所升高。其中现金短债比小于1的有9家，占比达到18%；现金短债比大于1小于2的有24家，占比48%；现金短债比小于2的房企有33家，占比达到66%；现金短债比大于2的企业共计17家，占比34%。一般而言，经营性现金流如果无法覆盖短期负债，就说明账上的钱无法偿还一年内到期借款，意味着资金压力。

值得注意的是，此前穆迪把泰禾的评级从B1下调至B2。

业绩目标再遭质疑

深交所在问询函中指出，2017年12月，泰禾董事长及实际控制人黄其森曾对外宣称2018年销售额目标是再翻一番至2000亿元，同时大幅降低资产负债率。请泰禾说明2018年度实际销售额及降负债率的实际进展情况，是否达到销售额目标，以及对差异原因进行分析。

一般而言，销售金额属于经营层面的数据，因为不牵扯到审计，所以很多企业选择不公布。

《每日经济新闻》记者注意到，早在2017年12月25日，泰禾集团就曾因“2018年销售目标2000亿”问题收到过深交所的关注函，当时泰禾的回复为：2000亿业绩目标系董事长个人愿景。

上述人士指出，泰禾通过舆论造势，许诺2018年销售金额将达2000亿元，如果在回复深交所问询函的实际销售额未达到销售目标2000亿元，可能会引起泰禾股价大幅波动，也属于误导广大投资者，这也是深交所要求泰禾补充说明的原因。

那么，泰禾的销售金额究竟有多少？年报显示，泰禾销售商品、提供劳务收到的现金，合并现金流量表中是460.35亿元，利润表中营业收入为309.84亿亿元，合计不足1000亿元。而克而瑞发布的《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中，泰禾以1303.4亿元的流量金额位居第20。

相关物业是否存在减值风险

年报显示，泰禾投资性房地产期末余额为176.56亿元，较期初增加43.32%，主要由于本期新增多项投资性房地产项目，期末公允价值为49.16亿元，均为从存货、固定资产等科目转入。深交所要求泰禾逐项说明相关项目转换原因，时点、相关项目在转换时点的出租状态，并提供相关证明文件。

同时，深交所还要求泰禾就年报中出租率较低的物业，如“泰禾大厦”项目出租率为18%、“济南东部”项目出租率为12%、“东四环金尊府”出租率为0，说明相关项目的原因。并结合上述情况说明相关投资性房地产转换是否符合会计准则关于“有确凿证据证明房地产用途发生变化”的两个要求：一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式书面协议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变，如自用改为出租等。同时，要求泰禾年审会计师事务所对上述问题发表专项核查意见。

上述业内人士指出，这就相当于房企的很多商业地产，原先用于出售，现在改变用途来自持，就等于把存货变为投资性房地产，但变更投资的原因并没有说明。

同时，深交所还指出，泰禾公允价值排名前五的项目出租率普遍不高，较上期均有不同程度下降，要求泰禾充分说明出租率下降原因，并就前五大项目分别说明期末评估情况，包括评估方法的选择、主要评估参数选取过程及参数情况，期末评估值的取得过程，并结合出租率情况说明相关资产的评估参数选取过程是否合理，相关物业是否存在减值风险。同时要求泰禾的年审会计师事务所对此发表专项核查意见。

上述业内人士指出，这主要是由于商用物业的资产评估和租金情况以及出租率有很大关系，如果出租率持续下滑，势必会影响到未来的评估价值，因此需要做好相应的减值准备。

（文章来源：镁刻地产原创，喜欢请关注微信号meikedichan；封面图片来源：摄图网）