“楼市小阳春”褪色！4月成交高位回落，二季度会是全年最差？

2019年4月，房地产行业销售表现略不及3月，“小阳春”行情似乎有所降温。

根据克而瑞发布的4月份TOP100房企销售数据，尽管从整体业绩上来看行业整体增长平稳，一定程度上延续3月回暖，但市场成交有高位回落态势，重点城市整体成交量同环比均微降2%。

图片来源：克而瑞研究

此前的3月份，中国重点房企单月销售额同比均出现明显上涨，与今年前两月相比显著改善。市场称中国楼市“小阳春”初现。但从4月数据来看，本轮市场回暖持久性似乎不强。

二线龙头房企表现依旧强势，构成主要的拉动力量，相反一线龙头碧、万、恒整体表现偏淡。

根据招商证券的数据，从结构上看，4月TOP10/TOP11-30/TOP31-50/TOP51-100房企销售额增速分别变化-8/+16/-7/-15个百分点至19%/31%/36%/34%，换句话说，除TOP11-30房企外，上述各梯队房企增速均出现不同程度的回落。

不仅是房企，不同能级城市之间分化也较为明显。招商证券指出，因货币化补贴政策变动，三四线城市与一、二线城市房地产市场变动节奏一致性大幅下降。目前的情况是，一线城市销量早已见底回升，4月尽管出现回落，但仍处于高位；二线城市销量的反弹略滞后于一线，4月起同比大幅增长，或成为今年拉动全局销量回暖的重要动力。

与此同时，三四线城市或仍需等待一到两个季度的调整。招商证券认为，若这一调整幅度较大，则可能导致全局销量在今年年中出现第二个底部。

中金公司同样认为，今年二季度，中国房地产市场或将出现回调，大概率迎来全年销售的底部。下半年随着政策环境和市场情绪趋稳、扰动因素逐渐消除，商品房销售面积下滑的情况有望逐步缓解，直至回归正增长。

中金预计，受去年基数偏高影响，5、6月商品房销售面积将分别出现7%和10%左右的同比负增长。整个二季度，商品房销售面积累计跌幅约为5%，较一季度跌幅再扩大4个百分点。

此外，二季度乃至下半年楼市的风险点也在于不同城市市场之间的差异，可能导致个别区域房价过快上涨：

考虑开年以来房价、地价整体保持平稳，我们认为当前不存在因市场整体过热引发政策全面转向的风险，但在“因城施策”框架下须密切关注局部区域的房价、地价趋势及地方政策的边际变化。

华尔街见闻 高姝睿 封面图来自摄图网