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西安摇号买房一周年纪念……

每日经济新闻 2019-04-26 15:56:34

每经记者 香菱    每经编辑 师安鹏    


▲图片来源:摄图网

西安实施公正摇号买房一周年。

回顾这一年,门庭若市的网红盘与无人问津的冷门盘交替出现,西安人聊天时,还会不时蹦出一些新词,“千人摇”“中签率” “摇号门”……

与此同时,也产生了许多新兴行业。譬如售楼处门口的大爷,拿着一块纸牌子,上面写着“金钱能够解决的问题,不要靠运气”,然后鬼鬼祟祟地告诉你,可以优先选到好户型。

见过一位等了一年多,摇号7次依旧买不到房的人,只能坐在售楼部里跺脚哭。

在房价暴涨的2018年,出台摇号买房政策的目的是控制房价,但是此后房价飙升、房源紧俏的问题依然严峻。

因此,一年后,当我们重新审视摇号政策,对西安房价到底产生了哪些影响?是该拿出来晒晒。

01

摇号政策出台的直接原因,便是房价上涨、房源紧缺。

尤其到了2018年3月份,更是一发不可收拾,西安均价从年前的8千涨到1万。

房价大幅上涨,市领导是要被住建部约谈的,所以抑制房价过快增长,就成了政治任务,摇号买房等调控政策应运而生。

此前,已有北京、上海等城市试水,西安是全国第六个摇号买房的城市。

面对楼市供不应求的现象,以及房地产商不断提高销售门槛,摇号买房成为稳定房价的一剂猛药。

但政策一出台,整个市场都疯狂了。去年4月,西安房价的增长速度一跃成为全国第一,相关领导还是被住建部约谈了。

▲图片来源:摄图网

购房者对新政策不适应产生了恐慌心理,再加上摇号系统甚至出现了“灯下黑”现象,对西安楼市的震动不小。

问题出现,暴露了摇号系统的漏洞,但这也成为西安楼市的一个“分水岭”。

一方面,给开发商打招呼买房的事情,大幅下降;另一方面,政府层面随即出台了《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》,提出刚需家庭优先。

之后,一系列政策出台,抓的都是焦点问题,破的都是亟需解决的障碍。

无论是深化住房供给侧结构性改革,还是禁止将房屋销售与学区、学校相关联,抑或是打击投机炒房行为和房地产“黑中介”,治理房地产开发企业违法销售、虚假宣传等行为,都是在稳定房地产市场。

02

摇号买房的政策去年3月便已经下发,但真正开始进行意向登记是在6月。

据西安市商品住房意向登记平台信息显示,截至2019年3月31日,共有347次开盘销售,其中178次开盘无需摇号,占比51%,项目意向登记中摇号与不摇号的楼盘基本持平。

但是平均数据不足以说明残酷的现实问题,因为极端现象在西安频频出现,刚需项目“千人摇”已经见怪不怪,高定价项目“流摇”也是习以为常。

在人均收入不及房价一半的西安,大多在价格上有优势的楼盘,都备受青睐。

从整体走势上来看,政策出台伊始,“千人摇”项目频现,到了去年底,由于一些项目定价过高,再加之区域内堆货量高,楼市趋于冷静。


▲ 图片来源:摄图网

但是到了今年年初,又出现了“小阳春”,仅仅在3月份,就出现了8个“千人摇”项目,楼市销售的活跃度再度上升。

摇号政策实施至今,购房者已渐渐趋于理性,不再盲目登记,而是有针对性地选择目标房源。

从楼盘的登记情况中可以看出,户型面积在120平米以内,单价一万二左右的项目,基本都得摇号。对于七八十平米的小户型,单价在一万左右的项目,则是千人摇。

所以,热销楼盘共性明显,都是大开发商的品质项目,不论是价格和住房面积,还是地段和配套设施,基本满足购房者需求。

而对于一些定价高的优质楼盘,即使首次登记之后成为流摇盘,后期的去化率也不会低。

例如,近期结束登记的曲江玫瑰园二期项目,均价33335.85元/㎡,通过核验的家庭比例高达80%以上,高端市场的需求不可小觑。

不论是刚需楼盘,还是高端楼盘,从市场需求来看依旧处于未饱和状态。

03

购房需求尚未满足,将来房价会涨到多少?

先来看摇号这一年的房价走势。去年第一季度,正值春节期间,房价涨幅维持在一个较低的水平。

但是到了第二季度,摇号买房政策出台,再加上房源紧张,西安房价涨幅首次破“1”,这期间出现了诸多“半夜开盘”“开盘即罄”“买房焦虑”的词汇,都不足以描述当时的楼市疯狂。

第三季度,供需矛盾进一步激化,楼市爆发,房价大幅度上涨。

到了第四季度,楼市房源增多,涨幅放缓,楼市基本回归正常。

而今年前三个月,房价基本呈现平稳上涨的态势。

这契合了政府出台摇号买房政策的目的——稳房价,让没有房子的人先买,有房子的人不要瞎炒房。


▲ 图片来源:摄图网

摇号并不是长久之计,但在目前房源并不充足的形势下,摇号是一个快速抑制买房需求的好手段。

然而长期来看,大西安的城市发展、人才引进、降低落户门槛都在促进人口的流入,而摇号无法缓和供需矛盾,提高房子存量才能解决问题。

供需又与房价密切相关,需求旺盛,房价还将上涨。

另一个与房价有关的则是拿地价格,3月21日,30家房企争夺高新区软件新城的土地,经过300轮竞价,最终由高新地产竞得,每平方的拿地成本超过1.3万。

地价涨这么多,房价自然跟着涨。

不过,新一轮的调控,已经在路上了。

4月19日,中共中央政治局召开会议,再次提及 “要坚持房子是用来住、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。

这个时候重申“房住不炒”,说明官方层面已经注意到房价抬头的迹象,调控有可能再一次收紧。

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