营改增让REITs盈利难？有产品连续两年业绩靠补贴

每经记者 王晗    每经编辑 叶峰    

2015年，“鹏华前海万科REITs”的成功发行令普通投资者以小额资金就可能变成前海企业公馆“房东”。不过，《每日经济新闻》记者注意到，近年来，鹏华前海万科REITs频频因业绩不达基准收到补偿款。

今年4月12日，鹏华前海万科REITs基金公告称，于近期收到关于深圳市万科前海公馆建设管理股份有限公司2018年度业绩补偿款近900万元。就在2017年，鹏华前海万科REITs同样因为业绩低于预期基准收到超千万元补偿款。

为何好端端的会收到额外资金补差？我国目前的REITs市场现状如何？国内真正意义上的REITs渐行渐近，还有哪些行业痛点需要改善？

●两年业绩补差超过两千万

今年4月12日，鹏华前海万科REITs发布公告，表示收到关于深圳市万科前海公馆建设管理股份有限公司2018年度业绩补偿款893.48万元。对补偿原因，公告解释称，为了实现和保障目标公司收益权，基金成立时设立了业绩补偿机制，深圳万科开立保证金账户，一次性存入不低于2000万元的保证金，若目标公司深圳市万科前海公馆建设管理股份有限公司当期营业收入（扣减物业管理费）低于当期业绩比较基准，应该从保证金中进行“补差”，也就是所谓的业绩补偿款。而目标公司2018年度实际业绩收入为2亿元，低于当期业绩比较基准，因此2018年度业绩补偿款金额为893.48万元，归属为基金资产。

《每日经济新闻》记者注意到，2017年，深圳市万科前海公馆也因年度实际业绩收入低于当期业绩比较基准，缴纳补偿款1240.75万元，两次合计缴纳超2000万元。

对此，业内人士称：“实际业绩低主要是受到营改增的影响，《营业税改征增值税试点实施办法》自2016年5月开始实施，导致原租金收入中的增值税销项税未包含在约定的项目收益中，该因素确实会在以后每年都影响到项目收入。”

“之前的现金流测算中，2017~2021年的空置率是按照8%来测算的，2018年前海公馆平均空置率为2%，而且未来还将进一步下降至1%，项目经营超预期，经测算不会对未来基金收益产生负面影响。”

“因为税费政策出现业绩不及基准主要是两个方面原因，第一，营改增以后增值额相对比较大，跟这个具体项目是有关系的，不排除这个物业是比较成熟的，比较成熟的物业前期成本已经在营业税前作过处理了，相比过去的正常营业稅来讲，他要承担的赋税可能有所增加，这个是他比较尴尬的地方；第二，跟他这个可抵扣税额度比较小是有关系的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进称。

●类REITs缓步走入大众视野

老百姓对REITs知之甚少。其实REITs又叫房地产信托，是房地产通过证券化盘活资产的重要手段，简单来说，REITs就是把资金投向房地产市场，营业收入来自物业本身的升值和贬值以及房租收入。

2015年6月，鹏华前海万科REITs正式发行，首次叩响国内REITs产品类别的大门。需要指出的是，鹏华前海万科REITs并不是标准意义上的标准化REITs产品，目前国内尚未有标准化REITs诞生。

截至目前，市场上还有广发美国房地产、嘉实全球房地产、诺安全球收益不动产、南方道琼斯美国精选REIT指数、上投摩根富时发达市场REITs指数在内5只投资海外REITs的QDII基金。

商业地产市场日渐饱和，房地产进入存量时代，为了盘活资产，向来对资本趋之若鹜的房地产开发商打出“轻资产”口号，越来越多的机构将目光聚焦于类REITs这一新兴金融创新形式，其中不乏基金子公司的身影。

据Wind统计，按公告日计算，目前市场已经发行了至少14单类REITs产品，华夏资管分别在2014和2015年两年间发行“中信华夏苏宁云创资产支持专项计划”和“华夏资管发起的中信华夏苏宁云创二期资产支持专项计划”，发行金额分别为43.95亿元、33.35亿元。

华夏资管在2016年再度发力，发行中信华夏三胞南京国际金融中心资产支持专项计划30.53亿元，中信华夏苏宁云享资产支持专项计划18.47亿元。另外，首誉光控资管旗下的首誉光控-光控安石大融城资产支持专项计划获准发行，发行金额25亿元。

2017年，国泰元鑫资管、上海富诚海富通资管、前海开源资管各有一只类REITs面世，发行金额累计52.8亿元。

2018年，中联前海开源-恒大租赁住房计划、中联前海开源-越秀租赁住房计划、中联前海开源-碧桂园租赁住房计划、中联前海开源-保利地产租赁住房计划相继发行设立，加上光大保德信资管的皖新光大阅嘉一期资产支持专项计划，5只产品发行金额为56.66亿元。

2019年，截至4月12日，深圳平安大华汇通财富管理发行平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房1期资产支持计划，发行金额10.68亿元。

●将推公募REITs首批产品

2019年以来，国内公募REITs的身影逐渐明朗起来。今年3月，国务院发展研究中心证券化REITs课题组秘书长王步芳在第三届结构化信用与资产证券化全球投资者年会圆桌论坛上表示，此前上交所就公募REITs筹备事宜召集基金公司和券商开会，公募REITs首批试点产品近期将推出。

公募REITs试点实施在即。《每日经济新闻》记者了解到，已经有一“老十家”基金公司准备好了相关产品，产品细节没有过多信息公布。

不过，尽管进入渠道很多，政策上也在不断放开，但对比国外，目前在不动产实际配置比例仍然偏低，不动产资产证券化市场仍有诸多现实问题摆在眼前。

某大型基金公司国际业务部总经理告诉记者，目前REITs真正的难度在于产权、税收以及物业管理公司在里面扮演角色的问题，另外在管理制度的协调方面，由于之前没有相关制度，还需要在制度上突破。

“产权的问题是指公募基金购买的房屋标的归属问题，如果是买了的话，那么赎回后标的到底归谁所有？是不是以后就没人管了？如果回购就不是真正的REITs，不回购的话，这里面就存在很多产权纠纷，比如到时候基金所有人的权益、房子的所有权以及房屋的维护，跟现在的物权法是有一定冲突的。换句话说，SPV持有的物业的物权和现有的这个形态其实是不一样的，是没有这样的一个所有权形式的，我们的房子要不然属于房地产开发商，要不然属于个人，并没有说法是属于一个基金资产的。”

“最后的产权最终归谁，这是一个很重要的问题。”国际业务部总经理补充道，“房子是70年的产权，但是基金权益却不止70年，这就导致在税收和产权方面还有一定的障碍。另外，比如说这个房子值10亿元，最后卖的时候只卖了两亿元，就是认购资金的两亿元，最后净值跌到0.5元，出现这种情况的话会引起一系列的问题。”

对于物业管理公司的职能问题，上述总经理称，比如说买个写字楼，写字楼房租、装修、出租增值是由物业公司来管，但这个物业公司并不是房屋所有人，房屋的所有人属于基金份额的持有人，这样的一个结构如何保证没有道德风险，或者说怎么能够保证持有人的权益，需要一系列制度规定进行明确。