银城国际登陆港股首日险破发行价 今年再冲200亿业绩

每经记者｜吴若凡    每经编辑｜魏文艺    

3月6日，银城国际控股(01902，HK)正式登陆港股。当日股价曾一度跌破发行价，最终收盘价2.38港元，与发行价持平。

据悉，银城国际本次IPO共发行3.54亿股，占扩大股本后的25%，募资8.43亿港元（合1.07亿美元），同时设有15%的绿鞋机制，最终发行价为每股2.38港元。

据公告披露，该次银城国际IPO将分别于香港发售股份数目14486000股股份，国际发售股份数目339776000股股份，另有15%超额配股权。

此前配售结果公告显示，银城国际香港公开发售股份获认购不足，相当于香港公开发售项下初步可供认购香港公开发售股份总数35426000股的约0.41倍。由于香港公开发售获认购不足，20940000股发售股份已自香港公开发售重新分配至国际发售。国际发售已获轻微超额认购，国际发售的承配人总数为109名。

《每日经济新闻》记者注意到，银城国际布局的地域性明显——主力在长三角，重仓在南京，企业因规模偏小，且目前负债率高于行业平均水平。本次虽成功登陆港股，但是在房地产市场集中度趋高的背景下，如何吸引足够数量的投资者，仍是其不容忽视的问题。

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今年再冲200亿目标

《每日经济新闻》记者查阅相关资料发现，银城国际的前身为南京银城房地产开发总公司，作为一家曾经的国有企业，其发展史最早可追溯至1993年。1996年银城国际正式开始进行物业开发，1997年涉足物业服务领域并成立银城物业，2001年获批重组为银城国际控股有限公司，实现私有化。

以南京地区为主阵地的银城国际，自2005年10月小试无锡市场后，开始进一步向长三角区域扩张，布局苏州、镇江、杭州以及马鞍山等地。

截至去年11月30日，银城国共拥有位于7座城市的31个物业项目。土储建筑面积为343.7万平方米，其中开发中的土储建筑面积为232.1万平方米，持作未来发展的土储有93.3万平方米，可售货值511亿元。

银城方面表示，从项目的货值上看，按照公司销售1~2年周期，预计2019年公司如顺利推盘，销售金额预计能达到150亿~200亿元，预计回款接近120亿~160亿元。

值得注意的是，银城国际曾在2018年5月喊出“实现销售200亿”的目标。但据克而瑞公布的《2018年1~12月中国房地产企业销售额排行榜TOP200》，银城国际的销售金额只有108.9亿元，仅完当年目标的五成多。

亿翰智库研究总监于小雨告诉《每日经济新闻》记者，最近中小房企，尤其是地域性房企纷纷赴港上市，据说安徽一家房企也要准备IPO。这些小盘股上市一方面因为联交所对于内房股的估值逻辑有变化，而赴港上市也能给企业带来融资和品牌利好。

58安居客房产研究院首席分析师张波直言，选择在上交所和深交所上市，要面临股本、盈利、股权等方面更严格的条件。而港交所的运作灵活，运作也更为市场化，可为未能达到内地A股条件的公司开启融资。

不过《每日经济新闻》记者注意到，银城国际布局的地域性明显——主力在长三角，重仓在南京。企业因规模偏小，本次虽成功登陆港股，但是在房地产市场集中度趋高的背景下，如何吸引足够数量的投资者，以及能否接受市场偏低的定价，仍是其不容忽视的问题。

规模扩张推高负债率

实际上，分析银城国际财务情况可发现其具有“不稳定性”。

招股书显示，公司的主营为物业销售，即传统的房地产开发业务，收入占比达99.9%。

银城国际2015年、2016年及2017年的营业收入分别为20.90亿元、25.02亿元和46.75亿元。2018年上半年，银城国际的营业收入则在10.7亿元，而2018年前10个月仅有36.65亿元。

毛利率方面，银城国际自2015年以来始终处于波动状态。数据显示，2015年~2016年，银城国际毛利率维持在30%以上，2017年则突然下降至16.8%，2018年10月毛利率又小幅升高到27.6%。

对此，银城国际给出的解释是，2017年毛利率下降是由于物业交付所导致的收益增加、售价增加与整体市场趋势一致所致。这也反映出，此次毛利率增长并非公司整体营收上涨或是费用管控效率提高导致。

而截至2018年10月31日，银城国际的净资产负债率为380.1%，虽较该年6月30日近500%的负债率有显著下降，但与行业平均水平相比仍然高企，这和其上市之前集中拿地、拼命加杠杆不无关系。

对此，银城国际方面给出的答复是，在搭建红筹架构时，将未分配利润分给了原国内主体，所以表上呈现出来的净资产值就比较少。

负债的上升趋势与公司发展趋势相关。一个地产项目的开发成本中建造成本并不亚于土地购置成本，因此当一个企业处于扩张期，同时叠加开发高峰期，其债务水平往往处于高峰。

银城方面表示，由于近期大量合约销售并未结转成为收入成为净资产，最终也推动了净负债率的上升。因此，未来随着结转收入增加及开发业务大量回款，公司自然进入债务下降周期。

张波表示，银城国际的负债率的确高于房企的平均水平，同时由于公司规模化扩张需求带来土地储备增加，也进一步推高了负债水平。他进一步表示，虽然通过上市可以更有利股权融资，但负债率高企必然伴随着企业发展的高风险性，也预示着未来公司偿债压力较大，同时可能引发企业现金流持续紧张，从而导致抵御风险的能力降低，进而影响公司的财务安全，值得警惕。